부부 공동명의 종부세, 개편안대로 확정되면 거주 여부가 유불리를 가릅니다
개편안대로 확정되면 부부 공동명의 1주택의 유불리는 거주 여부가 먼저 가릅니다. 개별 납부는 그 집에 거주하면 각 9억원씩 합계 18억원, 거주하지 않으면 각 4억원씩 합계 8억원이 공제되도록 개편안에서 정하고 있습니다. 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 14억원, 비거주 9억원입니다(종부법 §8① 개정안, §10의2).
현행 종합부동산세법 제8조 제1항은 1세대 1주택자에게 12억원, 그 밖의 개인에게 9억원을 공제합니다. 부부 공동명의는 각자가 1주택을 나눠 가진 것으로 보아 인별로 9억원씩, 합계 18억원이 공제됩니다(종부령 §2의3①). 여기에 종부법 제10조의2 특례를 신청하면 부부 중 한 명을 단독명의 1세대 1주택자처럼 보아 12억원 공제와 연령·보유기간 세액공제를 받습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 여기에 거주 여부라는 기준을 새로 넣습니다.
01. 개편안대로 확정되면 기본공제가 거주 여부에 따라 갈립니다
개편안 문구상 1세대 1주택자의 기본공제는 거주하면 14억원, 거주하지 않으면 9억원으로 갈립니다. 1세대 1주택자가 아닌 사람은 9억원 중 4억원만 그대로 받고, 나머지 5억원은 보유 주택 공시가격 합계에서 거주주택이 차지하는 비중만큼만 받도록 정하고 있습니다.
부부 공동명의로 개별 납부하는 사람은 종부세법상 1세대 1주택자가 아닙니다. 그래서 이 계산식이 그대로 적용됩니다. 각자 지분이 곧 거주주택이므로 거주하면 비중이 1이 되어 각 9억원, 거주하지 않으면 각 4억원이 공제됩니다.
| 구분 | 거주하는 경우 | 거주하지 않는 경우 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 현행 2026년 기준 | 개별 각 9억원, 특례 12억원 | 개별 각 9억원, 특례 12억원 | 현행 종부법 §8①·§10의2 |
| 개편안 개별 납부 | 각 9억원, 합계 18억원 | 각 4억원, 합계 8억원 | 개편안 상세본 종부법 §8①3호 |
| 개편안 특례 신청 | 14억원, 단독명의와 동일 | 9억원, 3억원 축소 | 개편안 상세본 종부법 §8①1호 |
근거 자료: 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 및 문답자료(2026.8.3.). 국회 통과 전 개정안이며, 개편안에 적힌 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.
거주하는 부부 공동명의는 합계 18억원으로, 단독명의 14억원보다 4억원 더 받습니다. 거주하지 않으면 합계 8억원까지 내려가 단독명의 비거주 9억원보다 오히려 1억원 적습니다.
부부 중 한 명만 전입해 살면 거주 인정 여부
개편안 문답자료에서는 1주택과 특례주택을 함께 가진 경우 거주 여부를 특례주택이 아닌 기존 1주택으로 판단한다고 밝히고 있습니다. 부부 중 누가 전입해야 거주로 보는지, 지분 비율과 거주자를 어떻게 연결할지는 개편안 문언에 나와 있지 않습니다. 이 부분은 시행령 등에서 정해질 것으로 보입니다.
02. 공정시장가액비율은 명의 형태에 따라 70%와 80%로 나뉩니다
현행 공정시장가액비율은 60%이고, 법에서 정한 범위는 60%부터 100%까지입니다(종부법 §8①, 종부령 §2의4). 개편안은 범위 하한을 70%로 올리고, 주택분 비율을 두 갈래로 나눕니다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 이후 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유 | 70% | 80% | 개편안 상세본 종부령 §2의4 |
| 1세대 1주택자와 그 밖의 납세의무자 | 70% | 70% | 개편안 상세본 종부령 §2의4 |
2028년에 80%가 적용되는 대상은 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자인데, 여기서 1세대 1주택자는 제외한다는 단서가 붙어 있습니다. 개편안 문구상 조정대상지역에 있는 집을 부부 공동명의로 갖고 개별 납부하면 두 사람 모두 1세대 1주택자가 아니므로 2028년 이후 80% 대상에 들어갑니다. 같은 집이라도 특례를 신청해 1세대 1주택자가 되면 70%입니다. 비조정대상지역이라면 개별 납부해도 70%입니다.
03. 세액공제는 특례를 신청해야 적용되고, 개편안에는 금액 한도가 들어 있습니다
연령별·보유기간별 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용됩니다(종부법 §9⑤). 부부가 개별 납부하면 두 사람 다 1세대 1주택자가 아니라 이 공제를 못 받습니다. 특례를 신청해야 받습니다. 이 구조는 현행법과 개편안이 같습니다.
달라지는 건 공제의 기준입니다. 개편안은 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다. 2027년에는 보유공제와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하고, 2028년부터는 거주공제만 남깁니다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 이후 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 거주기간 공제 | 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50% | 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50% | 개편안 상세본 종부법 §9⑤ |
| 보유기간 공제 | 5~10년 10%, 10~15년 20%, 15년 이상 25% | 적용 없음, 거주공제만 남습니다 | 개편안 상세본 종부법 §9⑤ |
| 연령별 공제 | 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40% | 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40% | 현행 종부법 §9⑤ 유지 |
공제율 합계 최대 80% 한도는 그대로입니다. 여기에 금액 한도가 새로 생깁니다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원을 넘는 세액공제는 개편안대로 확정되면 받지 못합니다(종부법 §9⑧⑨ 개정안).
이 금액 한도는 공시가격이 높을수록 크게 작용합니다. 산출세액이 클수록 80%를 적용한 공제액도 커지는데, 개편안대로 확정되면 600만원을 넘는 부분은 공제되지 않기 때문입니다. 개별 납부는 세액공제를 애초에 못 받는 대신 과세표준이 둘로 나뉘어 낮은 세율 구간에 걸립니다. 어느 쪽이 큰지는 공시가격과 연령, 거주기간을 넣어 봐야 나옵니다.
04. 세율은 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 바뀝니다
현행 세율은 2주택 이하와 3주택 이상으로 표가 나뉘고, 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 차이가 벌어집니다(종부법 §9①). 개편안은 2028년부터 이 구분을 없애고 과세표준 구간만 남깁니다. 2027년은 중간 단계로 1·2주택 세율을 0.5~3.5%로 조정합니다.
부부 공동명의로 개별 납부하면 각자 지분만 과세표준이 되므로, 두 사람의 과세표준이 각각 절반 수준으로 내려갑니다. 이 점은 세율이 일원화되어도 그대로 남습니다. 다만 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는 개편안이라, 지분을 나눠도 이 구간에 걸리면 부담이 늘어납니다.
세부담 상한은 직전연도 재산세와 종합부동산세 합계액의 150%인데, 개편안에서 200%로 올리도록 정하고 있습니다(종부법 §10 개정안). 전년 대비 늘어날 수 있는 폭이 그만큼 커집니다.
05. 특례 신청 요건과 기간은 현행법 그대로입니다
개편안에 종부법 제10조의2를 손대는 내용은 들어 있지 않습니다. 신청 요건과 기간은 지금 규정대로 봅니다.
제1항을 적용받으려는 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다.
06. 확정된 법이 아닙니다
여기까지 적은 개편 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안입니다. 국회 심의를 거치지 않았고, 시행령 개정도 남아 있습니다. 입법예고 기간에 제출된 의견에 따라 세부 요건이 달라질 여지가 있습니다. 오늘 기준으로 적용되는 법은 기본공제 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원, 공정시장가액비율 60%인 현행 종합부동산세법입니다.
정리하면
개편안대로 확정되면 부부 공동명의 1주택의 종부세는 거주 여부에서 갈립니다. 그 집에 살면 개별 납부로 합계 18억원까지 공제되어 단독명의 14억원보다 큽니다. 살지 않으면 합계 8억원으로 내려가고, 조정대상지역이면 2028년부터 공정시장가액비율 80%까지 적용됩니다. 특례를 신청하면 세액공제를 받는 대신 공제액이 2028년 이후 600만원을 넘지 못합니다. 공시가격, 지분 비율, 연령, 거주기간을 다 넣어야 어느 쪽이 큰지 나옵니다.
자주 묻는 질문
부부 공동명의 1주택인데 개편안대로면 특례를 신청하는 게 나은가요?
거주하느냐부터 봅니다. 거주하면 개별 납부 합계 18억원이 특례 14억원보다 공제가 큽니다. 다만 연령·거주기간 세액공제는 특례를 신청해야 받으므로, 고령이고 오래 거주한 경우에는 공시가격 구간에 따라 결과가 뒤집힙니다(종부법 §8①·§9⑤ 개정안).
부부 공동명의는 종부세법상 다주택자가 되는 건가요?
아닙니다. 종부세는 인별 과세라 각자 1주택 지분을 가진 것으로 봅니다. 다만 개편안 문구상 1세대 1주택자에게만 주는 기본공제 14억원과 공정시장가액비율 70%에서 빠집니다(종부령 §2의3①).
부부 중 한 명만 그 집에 전입해 살아도 거주로 보나요?
개편안 문언에 부부 각자의 거주를 어떻게 판정할지는 나와 있지 않습니다. 이 부분은 시행령 등에서 정해질 것으로 보입니다.
개별 납부인데 왜 공제가 4억원까지 내려가나요?
개편안은 1세대 1주택자가 아닌 사람의 9억원 중 4억원만 그대로 두고, 나머지 5억원은 보유 주택 공시가격 합계에서 거주주택이 차지하는 비중만큼 주도록 정하고 있습니다. 거주하지 않으면 그 비중이 0이 되어 4억원만 남습니다(종부법 §8①3호 개정안).
조정대상지역 아파트를 공동명의로 갖고 있으면 공정시장가액비율이 80%인가요?
개편안 문구상 개별 납부하면 그렇게 읽힙니다. 80% 적용 대상에서 1세대 1주택자만 제외한다고 적혀 있는데, 개별 납부하는 공동명의자는 1세대 1주택자가 아니기 때문입니다. 특례를 신청하면 70%입니다(개편안 종부령 §2의4).
세액공제 한도 600만원은 언제부터 적용되나요?
개편안대로 확정되면 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원입니다. 공제율 합계 80% 한도는 그대로 두고 금액 한도를 새로 더하는 방식입니다(종부법 §9⑧⑨ 개정안).
공동명의 1주택자 특례는 언제 신청하나요?
매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서에 신청서와 혼인관계증명서를 냅니다. 이 기간은 개편안에서 손대지 않았습니다(종부법 §10의2②).
지분이 7 대 3이면 누가 납세의무자가 되나요?
지분율이 높은 사람이 납세의무자가 됩니다. 지분율이 같으면 부부 합의로 정합니다(종부령 §5의2③).
배우자가 시골 주택의 땅만 갖고 있어도 특례가 되나요?
안 됩니다. 시행령에서 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우를 제외하고 있습니다. 본인이 소유한 경우는 제외 대상이 아닙니다(종부령 §5의2② 단서).
조정대상지역 일시적 2주택인데 종부세 특례기간이 짧아지나요?
개편안대로 확정되면 조정대상지역 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우만 3년에서 2년으로 줄어듭니다. 2026년 8월 3일 이전에 취득하거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 종전 규정을 적용하도록 경과조치가 붙어 있습니다(종부령 §4의2① 개정안).