종부세 당초안 vs 정부안
숫자로 비교
당초안은 비거주 1주택 공제를 12억에서 9억으로 줄이고, 세부담상한을 150%에서 200%로 올리려 했습니다. 정부안에서는 둘 다 접었습니다. 비거주 1주택 공제는 12억, 세부담상한은 150%로 현행 유지됩니다. 실거주 1주택 공제 14억은 당초안과 정부안이 같습니다. 다만 부부 공동명의로 각자 과세받는 비거주 주택만 각각 6억으로 줄어듭니다. 아직 국회 통과 전입니다.
Q. 8월 발표 때랑 9월 정부안이 또 달라졌다는데, 우리 집 종부세는 숫자로 얼마나 차이가 나나요?
A. 8월 3일 발표된 세제개편안(당초안)이 9월 1일 국무회의를 거치면서 종합부동산세(이하 종부세) 부분이 손질됐습니다. 당초안에서 깎으려던 비거주 공제와 올리려던 세부담상한을 되돌린 것이 핵심입니다. 우리 집 기준으로 얼마나 달라지는지 숫자로 정리했습니다.
달라진 곳, 숫자로 먼저 봅니다
기본공제금액부터 현행·당초안·정부안 순으로 정리하면 이렇습니다. 부부 공동명의는 부부 1인당 금액입니다.
- 실거주 1주택 — 현행 12억, 당초안·정부안 14억
- 비거주 1주택 — 현행 12억, 당초안 9억, 정부안 12억(현행 유지)
- 부부공동 거주(각자) — 현행·당초안·정부안 모두 각 9억
- 부부공동 비거주(각자) — 현행 각 9억, 당초안 각 4억, 정부안 각 6억
여기에 더해 세부담 상한은 현행 150%, 당초안 200%, 정부안 150%(현행 유지)로 조정됐습니다.
부부공동명의는 공동명의 1주택자 특례를 신청하지 않아 각자 지분으로 과세받는 경우입니다. 근거: 종부법 §8①·§10·§15 (2026.9.1 정부안 보도자료).
기본공제금액, 한눈에 보기
부부 공동명의는 1인당 금액입니다.
| 구분 | 현행 | 당초안 | 정부안 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 | 14억 | 14억 |
| 비거주 1주택 | 12억 | 9억 | 12억 |
| 부부공동 거주 | 9억 | 9억 | 9억 |
| 부부공동 비거주 | 9억 | 4억 | 6억 |
정부안 열에 색으로 강조한 두 곳(비거주 1주택은 12억으로 되돌아가고, 부부 공동명의 비거주는 6억으로 줄어듦)이 9월 1일 조정의 핵심입니다.
비거주 1주택은 공제 9억으로 내리려다 12억으로 유지됐습니다
혼자 이름으로 집 한 채를 갖고 있고 거기 살지 않는 분이 여기 해당합니다. 당초안은 이 기본공제금액(과세표준에서 빼주는 금액)을 12억에서 9억으로 줄이려 했습니다. 정부안에서 이 축소를 접고 12억 현행 유지로 되돌렸습니다.
주택분 종합부동산세 과세표준은 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산한 금액에서 기본공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 정합니다. 현행 기본공제금액은 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 자 9억 원입니다. 거주·비거주 구분(14억·12억)과 부부공동명의 비거주 6억은 이번 정부안이 새로 넣거나 조정하려는 내용으로, 아직 시행 중인 규정이 아닙니다.
비거주 1주택 공제, 공시가격 15억이면
공시가격 15억짜리 집을 혼자 갖고 있고 거기 살지 않는다면, 당초안(공제 9억)에서는 15억에서 9억을 빼 6억이 과세 대상이 됩니다. 정부안(공제 12억)에서는 15억에서 12억을 빼 3억만 과세 대상이 됩니다. 공제 뒤 금액이 6억에서 3억으로 반으로 줄어듭니다.
여기에 공정시장가액비율과 세율을 곱해 실제 세금이 나옵니다. 이 두 가지는 9월 1일 수정에서 다루지 않았고, 공정시장가액비율 인상안은 당초안에 그대로 남아 있습니다(뒤에서 따로 설명합니다). 그래서 세액은 단정하지 않고, 계산기로 확인하시는 편이 정확합니다.
부부 공동명의 비거주는 각각 4억에서 6억으로 올랐습니다
부부가 집 한 채를 반씩 나눠 갖고, 공동명의 1주택자 특례 없이 각자 지분으로 신고합니다. 두 사람 모두 그 집에 살지 않으면 이렇게 달라집니다.
당초안은 한 사람당 4억(부부 합 8억)으로 줄이려 했습니다. 정부안은 한 사람당 6억(부부 합 12억)으로 올렸습니다. 당초안보다 부부 합산 4억이 늘었지만, 현행 부부 각각 9억(합 18억)보다는 여전히 적습니다.
부부 공동명의 특례 신청 여부
부부 공동명의라면 공동명의 1주택자 특례를 신청했는지부터 보셔야 합니다. 특례를 신청하면 부부를 1세대 1주택자로 보아 거주 14억, 비거주 12억을 적용합니다. 신청하지 않으면 부부 각각 거주 9억, 비거주 6억입니다. 같은 부부 공동명의라도 신청 여부로 공제가 달라집니다.
세부담상한은 200%로 올리려다 150%로 유지됩니다
세부담상한은 지난해에 낸 보유세(재산세와 종부세를 합한 금액)의 일정 배수까지만 올해 세금을 물리는 한도입니다. 공시가격이 갑자기 뛰어도 세금이 한꺼번에 늘지 않게 막는 장치입니다. 당초안은 이 한도를 150%에서 200%로 올리려 했고, 정부안에서 150% 현행 유지로 되돌렸습니다.
세부담상한, 지난해 보유세 400만원이면
지난해 재산세와 종부세를 합쳐 400만원을 냈다면, 올해 공시가격이 올라 산출세액이 크게 뛰었을 때 당초안 200%에서는 800만원까지 물릴 수 있었습니다. 정부안 150%에서는 600만원까지입니다. 올해 보유세 상한이 800만원에서 600만원으로 200만원 낮아집니다. 주택분과 토지분에 함께 적용됩니다.
실거주 1주택 14억은 당초안·정부안이 같습니다
실거주하는 1세대 1주택자의 공제는 12억에서 14억으로 오릅니다. 이 부분은 당초안과 정부안이 같아서 이번 국무회의에서 바뀌지 않았습니다. 실거주 1주택은 당초안 때부터 부담이 가벼워지는 쪽이었고, 정부안도 그대로입니다.
공정시장가액비율은 손대지 않았습니다 (당초안 인상이 그대로 남습니다)
실제 종부세는 공제 뒤 금액에 공정시장가액비율과 세율을 곱해 나옵니다. 9월 1일 정부안이 손질한 것은 기본공제금액과 세부담상한 두 가지이고, 공정시장가액비율은 이번 수정 대상이 아니었습니다. 다만 손대지 않았다는 것이 현행 60% 그대로라는 뜻은 아닙니다. 당초안(8월 3일 세제개편안)이 이미 공정시장가액비율을 올리는 내용을 담고 있었고, 9월 1일에 이 부분을 건드리지 않아 그 인상안이 그대로 남아 있습니다.
당초안 기준 공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자가 60%에서 2027년 이후 70%로, 3주택자 등은 60%에서 2027년 70%, 2028년 이후 80%로 오릅니다(종부세법·종부세법 시행령).
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 1주택·지방 1·2주택 | 60% | 70% | 70% |
| 3주택 등 | 60% | 70% | 80% |
여기서 '3주택 등'은 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자는 제외)를 말합니다. 세율도 '주택 수 기준'에서 '주택 가액 기준'으로 단계적으로 바꾸는 안이 함께 들어 있습니다.
그래서 기본공제가 넓어진 것만 보고 종부세가 줄었다고 읽으면 안 됩니다. 공제는 넓혀주되 공정시장가액비율은 올리는 방향이 함께 있어서, 실제 세액은 이 둘을 같이 넣어 계산기로 확인하셔야 정확합니다. 공정시장가액비율은 시행령으로 정하는 값이라, 법이 통과된 뒤에도 종부세법 시행령 개정으로 최종 확정됩니다.
오해하기 쉬운 부분
"종부세가 인하됐다"로 읽으면 안 됩니다. 정부안은 당초안이 깎으려던 비거주 공제와 올리려던 상한을 현행으로 되돌린 것이고, 새로 얹은 것은 실거주 1주택 공제 14억뿐입니다. 부부 공동명의 비거주는 현행보다 오히려 줄어듭니다.
정리하면
종부세에서 당초안과 정부안이 달라진 곳은 세 군데입니다. 비거주 1주택 공제는 당초안 9억에서 정부안 12억으로 되돌아가 현행과 같아졌습니다. 세부담상한도 200%에서 150%로 되돌아가, 이 역시 현행 그대로입니다. 부부 공동명의로 각자 과세받는 비거주만 당초안 각 4억에서 정부안 각 6억으로 올랐고, 현행 9억보다는 낮습니다. 실거주 1주택 공제 14억은 당초안과 정부안이 같습니다. 공제 뒤 금액에 곱하는 공정시장가액비율은 9월 1일 수정에서 손대지 않아, 당초안이 담았던 인상안(1세대 1주택·지방 1·2주택 2027년 70%, 3주택 등 2028년 80%)이 그대로 남아 있습니다. 그래서 공제 완화만 보고 세금이 줄었다고 단정하기 어렵고, 원 단위 세액은 계산기로 확인하시는 편이 정확합니다. 아직 국회 통과 전이라 최종안은 아니니, 실제 적용은 법이 공포되고 시행령이 개정된 뒤에 확인하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 당초안과 정부안 중 지금 적용되는 건 무엇인가요?
A. 둘 다 아닙니다. 지금 적용되는 법은 현행 종부세법입니다. 정부안은 9월 1일 국무회의에서 의결돼 국회로 넘어간 안이고, 통과와 공포를 거쳐야 적용됩니다.
Q. 비거주 1주택은 결국 공제가 그대로인가요?
A. 정부안 기준으로는 12억 현행 유지입니다. 당초안에서 9억으로 줄이려던 것을 접었습니다. 반면 부부 공동명의로 각자 과세받는 비거주는 각각 6억으로, 현행 9억보다 줄어듭니다.
Q. 부부 공동명의 비거주는 왜 여전히 줄어드나요?
A. 현행 부부 각각 9억을 당초안이 4억까지 줄이려 했고, 정부안이 6억으로 완화했습니다. 당초안보다는 나아졌지만 현행보다는 낮습니다. 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 보아 비거주 12억이 적용됩니다.
Q. 실제 세금은 얼마나 달라지나요?
A. 공제금액과 세부담상한까지는 이 글의 숫자로 확인됩니다. 세율과 공정시장가액비율은 9월 1일 수정에서 다루지 않았는데, 특히 공정시장가액비율은 당초안의 인상안(1세대 1주택·지방 1·2주택 2027년 70%, 3주택 등 2028년 80%)이 그대로 남아 있습니다. 이 인상까지 넣어야 실제 세부담 방향이 보이므로, 계산기로 현행과 정부안을 나란히 비교해 보시면 됩니다.