부부 공동명의는 다주택자가 아닙니다, 1세대 1주택자에서 빠질 뿐입니다
개편안대로 확정되더라도 부부 공동명의 1주택이 다주택자로 분류되지는 않습니다. 종부세법상 '1세대 1주택자'에서 빠질 뿐입니다. 그 결과 공정시장가액비율과 기본공제 계산식 두 항목에서 다주택자와 같은 기준을 적용받습니다. 다만 1세대 1주택자 특례를 신청하면 이 두 가지 모두 1세대 1주택자 기준으로 계산합니다(종부령 §2의3①, 종부법 §10의2).
2026년 8월 3일 세제개편안이 발표된 뒤 부부 공동명의 1주택자들의 문의가 늘었습니다. 인터넷 부동산 커뮤니티와 입법예고 게시판에도 같은 취지의 의견이 올라오고 있습니다. 집을 여러 채 가진 것도 아닌데 왜 다주택자와 같은 기준으로 과세하느냐고 묻습니다.
종합부동산세법이 1세대 1주택자를 어떻게 정의하느냐에서 갈립니다.
01. 개편안대로 확정되면 다주택자가 되는 게 아니라 1세대 1주택자에서 빠집니다
종합부동산세법에서 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우를 말합니다(종부령 §2의3①). 부부가 반씩 나눠 가지면 '단독으로 소유'에 해당하지 않습니다. 종부세는 인별 과세라 두 사람 각자가 '1주택 지분을 가진 그 밖의 개인'이 됩니다.
주택 수로는 여전히 각자 1주택입니다. 3주택 이상 보유자에게 적용하는 높은 세율 대상도 아닙니다. 다만 법이 1세대 1주택자에게만 주는 우대 항목에서는 빠집니다.
지금까지는 이 구분이 문제되지 않았던 이유
현행법에서는 1세대 1주택자에서 빠지는 게 손해가 아니었습니다. 9억원 공제를 두 사람이 각각 받아 합계 18억원이 되니 단독명의 12억원보다 컸습니다. 공정시장가액비율은 60%로 모두 같았습니다. 개편안이 그 정의를 기준으로 우대와 불이익을 나누면서 이 구분이 드러났습니다.
02. 같은 기준을 적용받는 항목은 두 가지입니다
| 항목 | 단독명의 1세대 1주택자 | 부부 공동명의 개별 납부 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 70% (2028년 이후) | 80% (조정대상지역인 경우) | 개편안 상세본 종부령 §2의4 |
| 기본공제 계산식 | 거주 14억원, 비거주 9억원 | 4억원 + 5억원 × 거주주택 가액 비중 | 개편안 상세본 종부법 §8① |
| 세율 적용 주택 수 | 2주택 이하 (2028년부터 일원화) | 2주택 이하 (차이 없음) | 개편안 상세본 종부법 §9① |
근거 자료: 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 및 문답자료(2026.8.3.). 국회 통과 전 개정안입니다.
세율 적용에서는 차이가 없습니다. 다주택자와 같아지는 항목은 공정시장가액비율과 기본공제 계산식 둘입니다.
조정대상지역 공동명의 공정시장가액비율 80%
개편안에서 2028년 이후 80%가 적용되는 대상은 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자인데, 여기서 1세대 1주택자는 제외한다는 단서가 붙어 있습니다. 조정대상지역 아파트를 부부 공동명의로 갖고 개별 납부하면 두 사람 모두 1세대 1주택자가 아니라서 이 대상에 들어갑니다. 같은 아파트를 단독명의로 갖고 있으면 70%입니다.
공시가격 30억원 주택을 부부가 반씩 가졌다면 인별 공시가격은 15억원입니다. 그 집에 살고 있으면 기본공제는 각 9억원입니다. 공제 후 6억원에 70%를 곱하면 과세표준이 4억 2천만원, 80%를 곱하면 4억 8천만원입니다. 한 사람당 6천만원, 부부 합계 1억 2천만원의 과세표준 차이가 생깁니다.
거주하지 않으면 기본공제가 8억원으로
기본공제 쪽은 거주 여부가 가릅니다. 1세대 1주택자가 아닌 사람의 9억원은 4억원만 그대로 두고, 나머지 5억원은 보유 주택 공시가격 합계에서 거주주택이 차지하는 비중만큼만 주도록 개편안에서 정하고 있습니다. 그 집에 살면 비중이 1이라 9억원이 유지됩니다. 전세를 주고 다른 곳에 살면 비중이 0이 되어 각 4억원, 합계 8억원으로 내려갑니다. 단독명의 비거주 9억원보다 적어집니다.
03. 재산세는 한 채를 부부가 나눠 가져도 1주택으로 봅니다
형평 문제를 지적하는 쪽에서 가장 많이 드는 근거는 재산세입니다.
주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유한 경우에도 각각 1개의 주택으로 보아 주택 수를 산정한다. 다만, 1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하는 경우에는 1개의 주택으로 본다.
재산세는 1세대 1주택을 세대별 주민등록표 기준으로 판단하고, 한 채를 같은 세대 안에서 공동소유하면 1개 주택으로 셉니다. 부부 공동명의도 1세대 1주택 세율 특례를 받습니다(지방세법 §111의2). 종부세는 인별 과세라 각자를 따로 보고, 재산세는 세대를 묶어서 봅니다. 같은 보유세인데 국세와 지방세의 기준이 다릅니다.
04. 특례를 신청하면 두 항목 모두 1세대 1주택자 기준이 적용됩니다
재정경제부는 공동명의 1주택자가 다주택자처럼 취급돼 세부담이 일률적으로 늘어난다는 주장을 두고 사실이 아니라는 입장을 밝혔습니다. 근거는 선택권입니다.
부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 특례를 신청하면 그 사람을 1세대 1주택자로 봅니다(종부법 §10의2①). 공정시장가액비율은 70%가 되고, 기본공제도 거주 14억원 계산으로 바뀝니다. 연령별·거주기간별 세액공제도 이때 적용됩니다. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지가 신청 기간입니다(종부법 §10의2②).
그래서 "공동명의면 무조건 다주택 취급"은 정확한 얘기가 아닙니다. 다만 선택지 하나에 불이익이 생겼습니다. 현행법에서는 개별 납부와 특례가 공제 금액만 다르고 나머지 조건이 같았습니다.
그러나 개편안대로 확정되면 조정대상지역에 실거주하는 공동명의는 두 방식 모두 이전보다 불리해집니다. 개별 납부는 18억원 공제를 그대로 받지만 공정시장가액비율이 70%가 아닌 80%로 올라갑니다. 1세대 1주택자 특례를 신청하면 70%가 되는 대신 공제가 14억원으로 줄어듭니다.
05. 구간에 따라 공동명의가 더 유리해지기도 합니다
개편안은 세액공제에 금액 한도를 새로 넣습니다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원입니다(종부법 §9⑧⑨ 개정안). 공제율 합계 80% 한도는 그대로 두고 금액 상한을 따로 정합니다.
세액공제는 산출세액이 클수록 커집니다. 집값이 비쌀수록 공제액도 컸습니다. 거기에 600만원 상한이 생기면 초고가 구간에서는 특례를 신청해도 세액공제로 얻는 몫이 제한됩니다. 반대로 개별 납부는 세액공제를 못 받는 대신 과세표준이 둘로 나뉘어 낮은 세율 구간에 걸립니다. 그래서 공시가격이 일정 수준을 넘으면 개별 납부 쪽 세액이 더 낮아집니다.
공시가격, 지분 비율, 연령, 거주기간, 조정대상지역 여부를 모두 넣어야 어느 쪽이 낮은지 나옵니다.
06. 확정된 법이 아닙니다
여기까지 적은 개편 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안입니다. 국회 심의를 거치지 않았고, 시행령 개정도 남아 있습니다. 공동명의 관련 조항은 입법예고 기간에 의견이 많이 제출된 부분이라 심의 과정에서 달라질 여지가 있습니다. 오늘 기준으로 적용되는 법은 기본공제 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원, 공정시장가액비율 60%인 현행 종합부동산세법입니다.
정리하면
부부 공동명의 1주택은 개편안대로 확정되어도 다주택자로 분류되지 않습니다. 종부세법상 1세대 1주택자에서 빠지면서 공정시장가액비율과 기본공제 계산식 두 항목에 다주택자와 같은 기준이 적용될 뿐입니다. 특례를 신청하면 공정시장가액비율과 기본공제 모두 1세대 1주택자 기준이 적용됩니다. 대신 18억원 공제를 포기해야 하고, 세액공제도 2028년 이후 600만원을 넘지 못합니다. 어느 쪽이 낮은지는 집값과 거주 여부, 조정대상지역 여부에서 갈립니다.