해외에 살면서 국내 1주택을 가진 비거주자, 종부세는 거주자와 무엇이 다른가요?
해외에 살면서 국내에 집 한 채만 소유해도 종합부동산세가 과세됩니다. 납세의무와 세율은 거주자와 같습니다. 달라지는 항목은 1세대 1주택자 혜택입니다. 종합부동산세법 시행령이 1세대 1주택자를 소득세법상 거주자로 정해 두었기 때문에, 비거주자는 국내에 1주택만 있어도 1세대 1주택자가 아닙니다. 이 글은 2026년 10월 10일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 거주자와 비거주자에게 같게 적용되는 항목과 다르게 적용되는 항목을 정리했습니다.
미국에 이민 가서 살고 있고, 서울에 아파트 한 채만 남아 있습니다. 종부세 1주택자 공제를 받을 수 있나요?
과세기준일인 6월 1일 현재 비거주자라면 1세대 1주택자 공제를 받지 못합니다. 기본공제는 12억원이 아니라 9억원이고, 나이와 보유기간에 따른 세액공제(최대 80%)도 적용되지 않습니다(종합부동산세법 제8조 제1항, 제9조 제5항, 같은 법 시행령 제2조의3 제1항). 조세심판원도 국외이주 후 과세기준일 현재 국내에 주민등록이 없던 1주택 소유자를 비거주자로 보아 세액공제 배제를 정당하다고 결정했습니다(조심2009서2720, 2009.12.21.). 반대로 6월 1일 현재 거주자라면 그해 종부세는 거주자 기준으로 계산합니다.
거주자와 비거주자, 한눈에 비교
| 항목 | 거주자 | 비거주자 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 납세의무 | 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자 | 같음 | 종부세법 제7조 제1항 |
| 판정 시점 | 과세기준일 6월 1일 | 같음 | 종부세법 제3조, 지방세법 제114조 |
| 세율 | 소유 주택 수에 따라 적용 | 같음 | 종부세법 제9조 제1항 |
| 단독명의 1주택 기본공제 | 1세대 1주택자 12억원 | 9억원 | 종부세법 제8조 제1항, 시행령 제2조의3 제1항 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 1세대 1주택자에게 최대 80% | 적용 안 됨 | 종부세법 제9조 제5항~제9항 |
| 부부 공동명의 1주택 특례 | 부부 모두 거주자면 신청 가능 | 한 사람이라도 비거주자면 신청 불가 | 종부세법 제10조의2, 시행령 제5조의2 제2항 |
| 합산배제 임대주택 | 요건 충족 시 합산 제외 | 같음(요건에 거주자 요건 없음) | 종부세법 제8조 제2항, 시행령 제3조 |
| 분납 | 납부세액 250만원 초과 시 | 같음 | 종부세법 제20조, 시행령 제16조 |
| 납부유예 | 1세대 1주택자 등 요건 충족 시 | 적용 안 됨 | 종부세법 제20조의2 제1항 제1호 |
| 납세지 | 주소지 | 국내사업장 소재지 등, 없으면 주택 소재지 | 종부세법 제4조, 소득세법 제6조 |
| 납세관리인 | 해당 없음 | 국내에 주소·거소가 없으면 지정·신고 | 국세기본법 제82조 |
'비거주'와 '비거주자'는 다른 말입니다
종부세 기사와 칼럼에서 '비거주'는 대개 소유자가 그 집에 실제로 살지 않는 경우에 씁니다. 2026년 세제개편 정부안도 이 의미로 1세대 1주택 기본공제를 실거주 14억원, 비거주 12억원으로 나눕니다. 정부안은 아직 국회를 통과하지 않았고, 내용은 종부세 개편 정부안 의결, 비거주 인하·상한 인상은 철회와 비거주 부부 공동명의 종부세, 세 가지가 한꺼번에 불리해집니다에서 다뤘습니다.
이 글의 '비거주자'는 소득세법에서 정한 말입니다. 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인이 거주자이고, 거주자가 아닌 개인이 비거주자입니다(소득세법 제1조의2 제1항). 국내에서 그 집에 살지 않고 다른 집에 전세로 살아도 거주자입니다. 반대로 국내에 주소도 183일 이상 거소도 없으면, 이민 전에 그 집에 살았더라도 비거주자로 판정합니다.
현행 시행령은 두 개념을 함께 씁니다. 1세대 1주택자를 '그 주택을 소유한 거주자'로 정한 부분(시행령 제2조의3 제1항)과, 합산배제 임대주택을 주택 수에서 빼려면 다른 주택에 '주민등록이 되어 있고 실제로 거주'해야 한다는 단서(같은 조 제2항)입니다. 앞의 것은 소득세법상 거주자 요건을, 뒤의 것은 실거주 요건을 정합니다.
납세의무와 세율은 거주자와 같은 기준
종합부동산세 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자입니다(종합부동산세법 제7조 제1항). 재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자입니다(지방세법 제107조 제1항). 두 조문 어디에도 거주자 요건이 없습니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다(종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조).
세율도 소유 주택 수로만 나뉩니다. 2주택 이하이면 0.5%~2.7%, 3주택 이상이면 0.5%~5.0%의 누진세율입니다(종합부동산세법 제9조 제1항). 비거주자라고 세율을 높이는 규정은 없습니다.
1세대 1주택자는 거주자로 한정돼 있습니다
거주자와 비거주자의 차이는 '1세대 1주택자'의 정의에서 나옵니다. 기본공제 12억원(종합부동산세법 제8조 제1항 제1호)과 세액공제(제9조 제5항)는 모두 1세대 1주택자에게 적용되는데, 시행령이 그 1세대 1주택자를 거주자로 정했습니다.
① 법 제8조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택자"란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다.
비거주자는 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 다음 세 가지를 적용받지 못합니다.
- 기본공제: 12억원이 아니라 같은 항 제1호·제2호에 해당하지 않는 자의 공제액인 9억원을 공제합니다(종합부동산세법 제8조 제1항 제3호).
- 세액공제: 만 60세 이상 고령자 공제(20%~40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20%~50%)를 받지 못합니다(제9조 제5항~제9항). 공제율 구간은 1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제는 얼마인가요?에 정리했습니다.
- 납부유예: 주택분 종부세 납부유예는 과세기준일 현재 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)여야 신청할 수 있습니다(제20조의2 제1항 제1호).
조세심판원은 1994년 국외이주신고를 하고 가족과 함께 미국으로 이민해 주민등록이 말소된 사람이 이민 전부터 보유하던 1주택에 대해, 과세기준일 현재 비거주자이므로 세액공제 대상인 1세대 1주택자가 아니라고 보았습니다(조심2009서2720, 2009.12.21.). 그 집에서 이민 전까지 계속 살았다는 청구인 주장은 받아들여지지 않았습니다. 당시 시행령 조문에는 '거주자'라는 문구가 없었는데도 이렇게 결정했고, 지금은 시행령에 거주자 요건이 명시돼 있습니다.
1세대 1주택자로 보는 특례(종합부동산세법 제8조 제4항)도 문언을 나눠 봅니다. 일시적 2주택(제2호)은 "1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여"로 시작하므로, 거주자인 1세대 1주택자를 전제로 합니다(시행령 제4조의2 제1항도 같은 문구). 1주택과 다른 주택의 부속토지(제1호), 상속주택(제3호), 지방 저가주택(제4호)을 함께 소유한 경우는 조문에 거주자 문구가 따로 없고, 비거주자에게 적용되는지 직접 다룬 회신은 확인되지 않습니다. 해당하면 9월 16일부터 9월 30일까지 신청하는 특례이므로(같은 조 제5항) 신청 전에 거주자 여부부터 판정합니다.
숫자로 보면
공시가격 15억원 아파트 한 채를 단독명의로 15년 보유한 만 70세 소유자를 가정했습니다. 공정시장가액비율은 현행 60%입니다.
| 구분 | 거주자(1세대 1주택자) | 비거주자 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 과세표준 | (15억 - 12억) × 60% = 1억 8천만원 | (15억 - 9억) × 60% = 3억 6천만원 |
| 산출세액 | 90만원 | 192만원 |
| 세액공제 | 72만원(80% 한도) | 없음 |
| 납부할 종부세 | 18만원 | 192만원 |
주택분 재산세 공제액과 농어촌특별세, 세부담 상한은 반영하지 않은 단순 비교입니다. 실제 고지세액과는 다릅니다.
같은 집, 같은 보유기간인데 6월 1일 현재 거주자인지 여부로 납부할 세액이 10배 넘게 차이 납니다.
부부 공동명의 1주택 특례는 부부 모두 거주자여야 합니다
부부가 1주택을 공동으로 소유하면 각자 9억원씩 기본공제를 받습니다. 대신 9월 16일부터 9월 30일까지 신청하면 한 사람을 납세의무자로 하여 1세대 1주택자처럼 12억원 공제와 세액공제를 적용받을 수 있습니다(종합부동산세법 제10조의2). 이 특례를 신청하려면 부부 두 사람 모두 거주자여야 합니다.
② 법 제10조의2제1항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 세대원 중 1명과 그 배우자만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 주택을 소유한 세대원 중 1명과 그 배우자가 모두 「소득세법」 제1조의2제1항제1호의 거주자인 경우를 말한다. 다만, 제3항에 따른 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 소유하고 있는 경우는 제외한다.
부부 중 한 사람만 비거주자여도 특례는 신청할 수 없고, 두 사람이 각자 9억원씩 공제받는 방식으로 계산합니다. 공제 합계는 18억원이어서 기본공제만 보면 불리하지 않지만, 세액공제와 납부유예는 적용되지 않습니다.
거주자 판정은 소득세법 기준으로, 6월 1일 현재로 합니다
판정 기준
종합부동산세법 시행령은 거주자를 소득세법 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자로 정했습니다. 따라서 판정도 소득세법 기준을 따릅니다.
- 주소: 국내에서 생계를 같이 하는 가족, 국내 자산 등 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다(소득세법 시행령 제2조 제1항).
- 국내에 주소가 있는 것으로 보는 경우: 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때, 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 직업과 자산상태에 비추어 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때입니다(같은 조 제3항).
- 국내에 주소가 없는 것으로 보는 경우: 외국국적이나 외국 영주권을 얻은 사람으로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고, 직업과 자산상태에 비추어 다시 입국해 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 않는 때입니다(같은 조 제4항).
- 해외 파견 임직원·공무원: 거주자나 내국법인의 국외사업장, 100% 출자 해외현지법인 등에 파견된 임직원과 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 봅니다(소득세법 시행령 제3조).
국내 거소 신고나 국내 건강보험 가입만으로는 거주자가 되지 않습니다. 조세심판원은 국내거소증을 소지하고 건강보험 수급자였던 1주택 소유자를 국내 체류기간 등을 근거로 비거주자로 보아 1세대 1주택자 공제를 배제한 처분을 유지했습니다(조심2010서1362, 2010.6.29.). 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 국내 부동산 임대소득이 있었던 사안에서도 국내 체류일수와 국내 소득 규모에 비해 자녀 유학비를 충당한 점 등을 들어 거주자로 보지 않은 결정이 있습니다(조심2013서2313, 2013.10.14.). 두 결정 당시에는 거소 기준이 1년이었고, 지금은 183일입니다.
판정 시점
종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 상황으로 판정합니다. 세액공제 조문도 '과세기준일 현재 만 60세 이상', '과세기준일 현재 5년 이상 보유'로 적혀 있고(종합부동산세법 제9조 제6항·제8항), 공동명의 특례도 '과세기준일 현재'를 기준으로 합니다(제10조의2 제1항). 앞의 심판례들도 과세기준일 현재 거주자였는지를 따졌습니다.
거주자가 비거주자로 바뀌는 시기는 주소나 거소를 국외로 옮기려고 출국하는 날의 다음 날이고, 비거주자가 거주자로 바뀌는 시기는 국내에 주소를 둔 날 등입니다(소득세법 시행령 제2조의2). 출국이나 귀국 일정이 6월 1일 전후라면 그해 종부세가 어느 기준으로 계산되는지 이 날짜로 확인합니다.
해외에 있는 가족과 해외 주택
거주자 요건을 갖춰야 하는 사람은 그 주택을 소유한 사람입니다(시행령 제2조의3 제1항). 소유자가 국내에 거주자로 있고 배우자나 자녀가 해외에 있는 경우, 해외 가족의 거주자 여부는 1세대 1주택자 요건이 아닙니다.
다만 세대 범위에는 해외에 있는 가족도 포함됩니다. 세대는 소유자와 그 배우자, 그들과 생계를 같이하는 가족으로 구성하고, 가족에는 취학·질병 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 본래 주소에서 일시퇴거한 사람도 포함합니다(종합부동산세법 제2조 제8호, 시행령 제1조의2 제1항·제2항). 생계를 같이하다 유학을 떠난 자녀나 해외 근무 중인 배우자가 국내에 주택을 소유하면 세대 주택 수에 들어가 1세대 1주택자가 아니게 됩니다. 세목별 세대 판정 차이는 취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다에서 비교했습니다.
해외에 있는 주택은 주택 수에 들어가지 않습니다. 1세대 1주택자 정의가 '주택분 재산세 과세대상인 1주택'을 기준으로 하기 때문입니다(시행령 제2조의3 제1항). 국내에 재산세가 부과되지 않는 해외 주택은 이 범위 밖입니다.
합산배제·분납·납세지
합산배제와 분납에는 거주자 요건이 없습니다
등록 임대주택을 과세표준 합산에서 제외하는 합산배제(종합부동산세법 제8조 제2항 제1호)는 임대사업자로서 사업자등록을 하고 임대기간·공시가격·임대료 증가율 요건을 갖춘 주택이 대상입니다(시행령 제3조 제1항). 이 요건에는 거주자인지가 없습니다. 9월 16일부터 9월 30일까지 신고해야 하는 점도 같습니다(법 제8조 제3항). 합산배제 대상과 신고 방법은 종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 제외되고 언제 신고하나요?에 정리했습니다.
분납도 거주 요건이 없습니다. 납부할 세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 500만원 이하이면 250만원을 넘는 금액, 500만원을 넘으면 세액의 50% 이하를 분납할 수 있습니다(종합부동산세법 제20조, 시행령 제16조 제1항). 고지서를 받은 경우 납부기한까지 분납신청서를 제출합니다(시행령 제16조 제2항). 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다(법 제16조 제1항).
비거주자의 납세지와 납세관리인
개인의 종부세 납세지는 소득세법 제6조를 준용해 정합니다(종합부동산세법 제4조 제1항). 비거주자는 국내사업장 소재지, 국내사업장이 없으면 국내원천소득이 발생하는 장소가 납세지입니다(소득세법 제6조 제2항). 국내사업장이 없고 주택에서 국내원천소득도 발생하지 않는 비거주자는 그 주택 소재지가 납세지이고, 주택이 둘 이상이면 공시가격이 가장 높은 주택의 소재지입니다(종합부동산세법 제4조 제3항).
국내에 주소나 거소를 두지 않은 납세자는 국세에 관한 사항을 처리할 납세관리인을 정해 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(국세기본법 제82조 제1항·제3항). 신고하지 않으면 세무서장이 납세자의 재산이나 사업의 관리인을 납세관리인으로 정할 수 있습니다(같은 조 제4항).
함께 확인할 칼럼
- 거주자·비거주자 세목별 비교: 양도소득세 · 취득세 · 상속세 · 증여세
- 1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제는 얼마인가요?
- 종부세 개편 정부안 의결, 비거주 인하·상한 인상은 철회
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- 취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다
- 해외로 이민·유학 가며 주택을 양도하면 양도세 비과세되나요?
자주 묻는 질문
Q. 비거주자도 종합부동산세를 내나요?
A. 냅니다. 6월 1일 현재 국내 주택의 재산세 납세의무자이면 거주자 여부와 관계없이 종부세 납세의무자입니다(종합부동산세법 제7조 제1항). 단독명의 1주택이면 공시가격에서 9억원을 공제하고 계산합니다.
Q. 해외 근무 중인데 서울 집에는 배우자와 아이들이 살고 있습니다. 저는 비거주자인가요?
A. 근무 형태와 가족 상황으로 판정합니다. 내국법인의 국외사업장이나 100% 출자 해외현지법인에 파견된 임직원, 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 봅니다(소득세법 시행령 제3조). 그 밖의 경우에는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 직업과 자산상태에 비추어 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는지를 봅니다(소득세법 시행령 제2조 제3항).
Q. 올해 5월에 귀국해 국내에 주소를 두었습니다. 올해 종부세는 1세대 1주택자 공제를 받나요?
A. 비거주자는 국내에 주소를 둔 날 거주자가 됩니다(소득세법 시행령 제2조의2 제1항). 6월 1일 현재 거주자이고 다른 1세대 1주택자 요건을 갖추었다면 그해 종부세는 1세대 1주택자 기준으로 계산합니다.
Q. 부부 중 한 사람만 해외에 있습니다. 공동명의 1주택 특례를 신청할 수 있나요?
A. 해외에 있는 배우자가 6월 1일 현재 비거주자라면 신청할 수 없습니다. 특례는 부부 모두 거주자인 경우에만 적용됩니다(종합부동산세법 시행령 제5조의2 제2항). 각자 지분에 대해 9억원씩 공제받아 계산합니다.
Q. 비거주자도 종부세를 나누어 낼 수 있나요?
A. 납부할 세액이 250만원을 초과하면 거주자와 같이 분납할 수 있습니다(종합부동산세법 제20조). 납부유예는 1세대 1주택자 요건이 필요해 비거주자는 신청할 수 없습니다(제20조의2 제1항 제1호).
근거 법령
- 종합부동산세법 제3조 (과세기준일: 재산세 과세기준일), 제4조 제1항·제3항 (납세지), 제7조 제1항 (납세의무자), 제8조 제1항·제2항·제3항 (과세표준·기본공제·합산배제 신고), 제9조 제1항·제5항~제9항 (세율·1세대 1주택자 세액공제), 제10조의2 (공동명의 1주택자 특례), 제16조 제1항 (납부기간), 제20조 (분납), 제20조의2 제1항 (납부유예)
- 종합부동산세법 시행령 제1조의2 (세대의 범위), 제2조의3 제1항·제2항 (1세대 1주택의 범위: 거주자), 제3조 제1항 (합산배제 임대주택), 제5조의2 제2항 (공동명의 1주택자: 부부 모두 거주자), 제16조 (분납)
- 지방세법 제107조 제1항 (재산세 납세의무자), 제114조 (과세기준일 6월 1일)
- 소득세법 제1조의2 제1항 (거주자·비거주자), 제6조 제2항 (비거주자 납세지)
- 소득세법 시행령 제2조 (주소와 거소의 판정), 제2조의2 (거주자·비거주자가 되는 시기), 제3조 (해외 파견 임직원 등), 제4조 제3항 (183일 계산)
- 국세기본법 제82조 (납세관리인)
- 조심2009서2720 (2009.12.21.), 조심2010서1362 (2010.6.29.), 조심2013서2313 (2013.10.14.)