재산세 완전정리, 공정시장가액비율·세율과 7월·9월 납부
재산세는 매년 6월 1일에 부동산을 소유한 사람에게 부과됩니다. 세금은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산하고, 주택은 7월과 9월에 절반씩 냅니다. 1세대 1주택은 세율이 한 단계 낮은 특례가 있습니다. 과세기준일과 계산 구조, 세율, 납기를 정리합니다.
6월 1일 소유자가 낸다
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 부동산을 소유한 사람이 그 해 재산세를 전부 냅니다. 그래서 5월 31일에 양도하면 그 해 재산세를 내지 않고, 6월 2일에 취득하면 그 해는 양도한 사람이 냅니다. 잔금일과 등기일 중 빠른 날을 소유 시점으로 봅니다. 종합부동산세도 같은 6월 1일이 기준일입니다(2026 보유세·종부세 개편 참고).
재산세가 과세되는 대상은 토지·건축물·주택·선박·항공기입니다. 이 가운데 대부분에게 해당하는 주택을 중심으로 정리합니다.
공시가격에 공정시장가액비율을 곱한다
재산세는 공시가격 전부에 세율을 적용하지 않습니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 그 과세표준에 세율을 적용합니다.
과세표준 = 공시가격(시가표준액) × 공정시장가액비율 재산세 = 과세표준 × 세율
공정시장가액비율은 주택이 60%, 토지와 건축물이 70%입니다. 다만 1세대 1주택은 2026년 기준으로 공시가격에 따라 더 낮습니다. 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%입니다. 과세표준의 출발점인 공시가격은 종부세 공시가격 기준에서 함께 다룹니다.
주택 재산세율
주택 재산세는 과세표준 6천만원 이하 0.1%부터 3억원 초과 0.4%까지의 누진세율이다. 시가표준액 9억원 이하인 1세대 1주택은 각 구간에서 0.05%포인트씩 낮은 특례세율(0.05%~0.35%)을 적용한다. (요지)
과세표준 구간에 따라 올라가는 누진세율입니다. 일반 주택과, 세율이 한 단계 낮은 1세대 1주택 특례(공시가격 9억 이하)를 나란히 보면 이렇습니다.
- 6천만원 이하: 일반 0.1% / 1세대1주택 0.05%
- 6천만~1억5천만: 일반 0.15% / 1세대1주택 0.1%
- 1억5천만~3억: 일반 0.25% / 1세대1주택 0.2%
- 3억 초과: 일반 0.4% / 1세대1주택 0.35%
각 구간의 세율은 그 구간 금액에만 적용되는 누진 방식입니다. 예를 들어 공시가격 5억원인 1세대 1주택이면 과세표준은 5억 × 44%로 2억 2천만원이고, 재산세는 12만원에 1억 5천만원을 넘는 7천만원의 0.2%를 더해 약 26만원입니다. 여기에 지방교육세가 더해집니다. 실제 금액은 보유세 계산기로 확인할 수 있고, 1세대 1주택 종부세 세액공제는 1주택 종부세 세액공제에서 다룹니다.
7월과 9월, 두 번 내는 이유
주택 재산세는 연간 세액을 절반씩 두 번에 나눠 냅니다. 절반은 7월 16일부터 31일까지, 나머지 절반은 9월 16일부터 30일까지입니다. 한 번에 큰 금액을 내지 않도록 나눴습니다. 다만 연간 세액이 20만원 이하이면 7월에 한꺼번에 냅니다.
- 주택: 7월과 9월에 절반씩
- 건축물: 7월 16일~31일
- 토지: 9월 16일~30일
건물과 부속토지 소유자가 다르면
주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대해서는 그 소유자
주택의 건물과 부속토지를 서로 다른 사람이 소유해도 재산세는 주택 1채를 한 단위로 계산합니다. 건물과 토지의 가액을 합한 과세표준에 주택 세율 하나를 적용해 그 주택의 산출세액을 구하고(지방세법 제113조 제3항), 이 세액을 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율로 안분해 건물 소유자와 토지 소유자에게 각각 부과합니다. 같은 세대여도 각자 안분된 세액을 냅니다. 부속토지만 소유한 사람도 그 주택의 산출세액을 안분해 내므로 주택분 재산세 납세의무자입니다. 1세대 1주택 특례세율을 판정할 때도 부속토지만 소유한 경우를 1개 주택으로 보아 주택 수를 산정하므로(지방세법 시행령 제110조의2 제4항), 다른 사람 주택의 부속토지를 소유한 세대가 따로 주택을 소유하면 그 주택은 특례세율이 아니라 표준세율로 과세됩니다(조심2022지1424, 2023.4.11.).
고지서에는 재산세만 있지 않다
재산세 고지서에는 재산세 본세 외에 몇 가지가 함께 부과됩니다. 지방교육세는 재산세액의 20%이고, 도시지역에 있는 부동산이면 재산세 도시지역분이 과세표준의 0.14%만큼 더해집니다. 소방 등에 쓰이는 지역자원시설세도 함께 고지됩니다.
세금이 갑자기 크게 오르지 않도록 상한도 있습니다. 주택은 과세표준에 직전 연도 기준 상한을 두어 연간 오를 수 있는 폭을 제한합니다.
놓치기 쉬운 지점
- 6월 1일 직전에 양도해도 내가 낸다고 생각할 수 있습니다. 과세기준일 6월 1일 소유자가 그 해 전부를 냅니다. 5월 31일에 잔금·등기를 마쳤다면 양도한 사람은 그 해 재산세를 내지 않습니다.
- 공시가격 전부에 세율이 적용된다고 생각할 수 있습니다. 공시가격에 공정시장가액비율(주택 60%, 1세대1주택 43~45%)을 곱한 과세표준에 세율을 적용합니다.
- 1세대 1주택 특례가 세율만이라고 오해합니다. 세율이 구간마다 0.05%포인트 낮아지는 데 더해, 공정시장가액비율도 43~45%로 더 낮습니다.
- 고지서에 재산세만 적힌다고 생각할 수 있습니다. 지방교육세(재산세액의 20%)와 도시지역분(과세표준의 0.14%), 지역자원시설세가 함께 고지됩니다.
자주 묻는 질문
주택 재산세는 왜 7월과 9월에 두 번 내나요? 연간 세액을 절반씩 나눠 내도록 정해져 있습니다. 7월에 절반, 9월에 나머지 절반입니다. 다만 연간 세액이 20만원 이하이면 7월에 한꺼번에 냅니다.
공정시장가액비율은 몇 퍼센트인가요? 주택은 60%, 토지와 건축물은 70%입니다. 1세대 1주택은 2026년 기준으로 공시가격 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%로 더 낮습니다.
1세대 1주택이면 재산세가 얼마나 낮아지나요? 공시가격 9억 이하 1세대 1주택은 세율이 각 구간에서 0.05%포인트씩 낮아지고, 공정시장가액비율도 43~45%로 더 낮습니다. 같은 주택이라도 1세대 1주택이면 재산세가 줄어듭니다.
6월 1일 직전에 집을 팔면 재산세는 누가 내나요? 6월 1일에 소유한 사람이 냅니다. 5월 31일에 잔금과 등기를 마쳐 소유권이 이전됐다면 양도한 사람은 그 해 재산세를 내지 않고, 6월 1일 소유자인 취득자가 냅니다.
근거 법령
- 지방세법 제114조(과세기준일 6월 1일), 제115조(납기: 주택 7월·9월, 토지 9월, 건축물 7월)
- 지방세법 제110조·시행령 제109조(과세표준·공정시장가액비율: 주택 60%, 1세대1주택 43~45%)
- 지방세법 제111조(주택 재산세율), 제111조의2(1세대1주택 특례세율, 공시 9억 이하)
- 지방세법 제112조(도시지역분), 제151조(지방교육세, 재산세액의 20%)
- 지방세법 제107조 제1항 제2호(건물·부속토지 소유자가 다른 주택의 세액 안분), 제113조 제3항(합산 과세표준에 세율 적용), 시행령 제110조의2 제4항(부속토지만 소유해도 1개 주택), 조심2022지1424