종부세 개편 정부안 의결, 비거주 인하·상한 인상은 철회
1세대 1주택 종합부동산세 기본공제가 실거주는 14억 원, 비거주는 12억 원으로 나뉩니다. 지금까지는 거주 여부를 따지지 않고 12억 원이었는데, 여기에 실거주 우대가 처음 들어갑니다. 2026년 9월 1일 국무회의에서 의결된 정부안입니다. 8월 3일 당초안에서 비거주 공제를 9억 원으로 낮추려던 것은 12억 원 현행 유지로 바뀌었고, 세부담 상한을 200%로 올리려던 것도 철회돼 150%가 유지됩니다. 아직 국회를 통과하지 않아 2026년 종부세에는 적용되지 않습니다.
Q. 1주택인데 실제로는 다른 집에 살고 그 집은 전세를 줬습니다. 종부세 기본공제가 줄어드나요?
A. 지금 당장은 아닙니다. 2026년 종부세는 거주 여부와 관계없이 기본공제 12억 원이 그대로입니다(종부세법 §8①). 정부안이 국회를 통과하면 2027년 종부세부터 실거주 1주택은 14억 원으로 오르고, 비거주 1주택은 12억 원으로 지금과 같습니다. 비거주라고 공제가 줄어드는 것은 아니고, 실거주에만 공제를 2억 원 더 적용합니다.
무엇이 바뀌나, 1주택에 '실거주' 기준이 도입됩니다
현행 종부세는 1세대 1주택자면 실제로 그 주택에 거주하는지 따지지 않고 기본공제 12억 원을 줍니다. 정부안은 여기에 거주 여부를 새로 넣습니다. 실거주 1주택은 14억 원으로 올리고, 비거주 1주택은 12억 원으로 지금 수준을 유지합니다.
| 구분 | 현행 (2026) | 정부안 (’27~) |
|---|---|---|
| 단독 1주택 실거주 | 12억 원 | 14억 원 |
| 단독 1주택 비거주 | 12억 원 | 12억 원 (유지) |
| 부부공동명의 1주택 거주 | 각 9억 원 (합 18억) | 각 9억 원 (유지) |
| 부부공동명의 1주택 비거주 | 각 9억 원 (합 18억) | 각 6억 원 (합 12억) |
부부가 한 주택을 공동명의로 갖고 특례를 신청하지 않으면 각자 기본공제를 받습니다. 실거주면 각 9억 원이 그대로지만, 비거주면 각 6억 원으로 줄어 합계가 단독 비거주(12억)와 같아집니다.
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
- 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원
- 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원
- 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원
당초안 중 두 가지는 철회됐습니다
이번 정부안은 8월 3일 당초안 가운데 두 가지를 철회했습니다.
| 항목 | 당초안 (8.3) | 정부안 (9.1 의결) |
|---|---|---|
| 비거주 1주택 공제 | 9억 원으로 인하 | 12억 원 현행 유지 |
| 부부공동 비거주 공제 | 각 4억 원(거주주택 비중만큼 가산) | 각 6억 원 |
| 세부담 상한 | 150% → 200% 인상 | 150% 현행 유지 |
당초안은 비거주 1주택 공제를 9억 원까지 낮추려 했지만, 입법예고와 부처협의에서 나온 의견을 반영해 12억 원으로 되돌렸습니다. 세부담 상한도 200%로 올리려던 것을 철회하고 150%를 그대로 뒀습니다. 세부담 상한은 직전 연도 보유세(재산세+종부세)의 일정 배수를 당해 연도 상한으로 두는 장치인데, 이 배수가 150%로 유지됩니다.
종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액(신탁주택의 경우 재산세의 납세의무자가 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액을 말한다)과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 "주택에 대한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다.
언제부터 적용되나 (2026년 종부세는 그대로입니다)
이 내용은 국무회의를 통과한 정부안일 뿐 아직 법이 아닙니다. 정부는 이 개정안을 9월 3일까지 국회에 제출하고, 정기국회 심사를 거칩니다. 통과되면 개정 부칙에 따라 2027년 6월 1일 납세의무 성립분, 즉 2027년 종부세부터 적용될 전망입니다.
그러니 올해 종부세는 실거주든 비거주든 기본공제 12억 원으로 계산됩니다. 실거주 여부에 따라 공제가 달라지는 시점은 빨라야 내년입니다. 실거주 우대를 받으려면 그 주택에 실제로 거주하고 있어야 하므로, 전입과 거주 사실을 자료로 남겨 두어야 합니다.
정리하면
정부안의 요지는 1주택 종부세에 실거주 기준이 도입된다로 모입니다. 실거주 1주택은 기본공제가 14억 원으로 오르고, 비거주 1주택은 12억 원으로 지금과 같습니다. 당초안에서 비거주를 9억 원으로 낮추려던 것과 세부담 상한을 200%로 올리려던 것은 모두 철회됐습니다. 다만 이는 국회 심사가 남은 정부안이라 2026년 종부세에는 적용되지 않고, 빨라야 2027년 종부세부터입니다. 실거주·비거주에 따라 내 종부세가 어떻게 달라지는지는 보유세 시뮬레이터로 실거주 주택을 지정해 연도별로 비교해 보실 수 있습니다.