취득세에서 빠지는 저가주택, 양도세·종부세 주택 수에서도 빠질까요
"시가표준액이 낮아 취득세 중과에서 빠지는 집이니, 양도세나 종부세에서도 주택 수에 안 잡히겠지"라고 생각하기 쉽습니다. 그렇지 않습니다. 저가주택을 주택 수에서 빼 주는 기준은 세목마다 다릅니다. 금액도, 어떤 가격으로 재는지도, 빼 주는 효과도 제각각입니다. 현행 기준으로 정리했습니다.
"취득세에서 빠졌으니 다 빠진다"는 오해
집이 여러 채라도 그중 값이 낮은 집은 중과 판정에서 빼 주는 규정이 세목마다 있습니다. 그런데 이름만 비슷할 뿐 기준이 다 다릅니다. 취득세에서 주택 수에 안 들어갔다고 양도세·종부세에서도 빠지는 것이 아닙니다. 세목을 따로 확인해야 합니다.
취득세: 수도권 1억, 수도권 외 2억 (시가표준액)
취득세는 시가표준액이 일정액 이하인 주택을 중과세 대상에서 빼 주고, 주택 수를 셀 때도 제외합니다.
수도권에 소재하는 경우 시가표준액이 1억원 이하인 주택, 수도권 외의 지역에 소재하는 경우 시가표준액이 2억원 이하인 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. 다만 정비구역·사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.
이 주택은 주택 수를 셀 때도 빠집니다(「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항). 기준이 되는 가격은 시가표준액입니다.
양도세: 3억, 수도권·광역시 밖 (기준시가)
양도세의 다주택 중과에서는, 지방의 저가주택을 중과 대상과 주택 수에서 빼 줍니다. 기준이 다릅니다.
수도권 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 읍·면 지역은 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서, 해당 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 양도 당시 3억원을 넘지 않는 주택은 1세대 3주택 중과 대상 주택에서 제외하며, 주택 수를 계산할 때도 산입하지 않는다.
취득세와 비교하면, 금액이 3억원으로 더 크고, 지역 요건도 "수도권과 광역시·특별자치시 밖"으로 더 좁습니다. 재는 가격도 시가표준액이 아니라 기준시가입니다. (다주택 중과 자체가 한시적으로 완화되는 기간이 있으므로, 실제 적용은 양도 시점 규정을 확인해야 합니다.)
종부세: 4억, 지방 + 신청해야 (공시가격)
종부세의 지방 저가주택은 성격이 다릅니다. 주택 수에서 빼 주는 것이 아니라, 다른 주택 한 채와 함께 가지고 있어도 1세대 1주택자로 봐 주는 특례입니다.
공시가격이 4억원 이하이고 수도권 밖 등 일정 지역에 소재하는 1주택(지방 저가주택)은, 1세대 1주택자 판정에서 주택 수에 넣지 않는다.
그래서 1주택자가 지방 저가주택 한 채를 더 가져도 1세대 1주택자 혜택(기본공제 12억원, 고령·장기보유 세액공제)을 유지할 수 있습니다. 다만 이 특례는 신청해야 적용됩니다(매년 9월 16일부터 9월 30일까지). 기준 금액은 4억원이고, 재는 가격은 공시가격입니다.
한눈에 비교
| 구분 | 취득세 | 양도소득세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|---|
| 기준 금액 | 수도권 1억, 수도권 외 2억 | 3억 | 4억 |
| 재는 가격 | 시가표준액 | 기준시가 | 공시가격 |
| 지역 요건 | 수도권/수도권 외로 구분 | 수도권·광역시·특별자치시 밖 | 수도권 밖 등 특정 지역 |
| 효과 | 중과 제외 + 주택 수 제외 | 3주택 중과 제외 + 주택 수 제외 | 1세대 1주택자 특례(주택 수 제외 아님) |
| 신청 | 불필요 | 불필요 | 필요(9.16~9.30) |
왜 이렇게 다를까요
세 규정이 각자 다른 목적에서 나왔기 때문입니다. 취득세는 취득 단계의 중과를, 양도세는 다주택자 양도 중과를, 종부세는 보유 단계의 1주택자 혜택을 다룹니다. 그래서 기준 금액도, 재는 가격도, "빼 준다"는 말의 뜻도 달라집니다. 특히 종부세는 주택 수에서 빼 주는 것이 아니라 1세대 1주택자로 봐 주는 특례라는 점, 그리고 신청해야 적용된다는 점이 다릅니다.
집이 여러 채인 경우, 한 세목에서 저가주택으로 빠졌다고 다른 세목도 같으리라 보지 말고 세목별로 따로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 취득세에서 주택 수에 안 잡힌 저가주택인데, 양도세에서도 빠지나요?
A. 자동으로 빠지지 않습니다. 취득세는 시가표준액 기준(수도권 1억, 수도권 외 2억)이고, 양도세는 기준시가 3억원 이하에 수도권·광역시·특별자치시 밖이라는 지역 요건까지 봅니다. 기준이 다르므로 따로 확인해야 합니다.
Q. 종부세 지방 저가주택은 주택 수에서 빼 주나요?
A. 정확히는 주택 수에서 빼 주는 것이 아니라, 그 집을 한 채 더 가져도 1세대 1주택자로 봐 주는 특례입니다. 공시가격 4억원 이하에 지역 요건을 갖춰야 하고, 9월 16일부터 30일까지 신청해야 적용됩니다.
Q. 세 세목의 기준 가격이 왜 다 다른가요?
A. 취득세는 시가표준액, 양도세는 기준시가, 종부세는 공시가격을 씁니다. 주택은 이들이 연동되는 경우가 많지만 법령상 기준이 각각이라, 금액과 함께 어떤 가격으로 재는지도 확인해야 합니다.