취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다
주택 세금은 대부분 1세대 단위로 주택 수를 셉니다. 그런데 그 '세대'를 세목마다 다르게 봅니다. 취득세는 주민등록표에 함께 올라 있는지(형식), 양도세와 종부세는 실제로 생계를 같이 하는지(실질)로 판단합니다. 그래서 주민등록만 옮겨도 세목별로 결과가 갈립니다. 현행 기준으로 정리했습니다.
취득세: 주민등록표가 기준입니다
주택 취득세에서 다주택 중과를 판정하는 1세대는 세대별 주민등록표를 기준으로 봅니다. 취득일 현재 같은 주민등록표에 올라 있는 가족(동거인은 제외)이 한 세대입니다.
1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말한다. 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(취득자가 미혼이고 30세 미만인 경우)는 같은 주민등록표에 없더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
즉 원칙은 주민등록표이지만, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주소를 분리해도 같은 세대로 봅니다. 반대로 별도 세대로 인정되는 경우도 정해져 있습니다. 30세 미만 자녀라도 취득일 직전 12개월 소득이 기준 중위소득의 40퍼센트 이상이고 독립해 생계를 유지하면(미성년자 제외) 별도 세대입니다. 65세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 경우, 취학·근무로 세대 전원이 90일 이상 출국한 경우, 주택 취득 후 60일 이내에 세대를 분리하려고 그 집으로 주소를 옮기는 경우도 별도 세대로 봅니다.
양도세: 주민등록이 아니라 실제 생계입니다
1세대 1주택 비과세 등을 판정하는 양도세의 1세대는 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 봅니다.
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(직계존비속·형제자매 등)와 함께 구성하는 가족단위를 말한다.
그래서 주소만 옮겨 세대를 나눴더라도 실제로 함께 살고 생활비를 같이 쓰면 한 세대로 보아 주택 수를 합산합니다. 배우자가 없어도 30세 이상이거나, 배우자가 사망·이혼했거나, 소득이 기준 중위소득의 40퍼센트 이상으로 독립 생계를 유지하면(미성년자 제외) 별도 세대로 봅니다(「소득세법 시행령」 제152조의3).
종부세: 양도세처럼 실질, 합가는 10년 특례
종합부동산세의 세대도 양도세처럼 실제 생계를 기준으로 봅니다.
세대란 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.
독립 세대로 보는 요건(30세 이상, 배우자 사망·이혼, 소득 40퍼센트 이상 독립생계)도 양도세와 같습니다. 다만 합가에 대한 취급이 분명합니다. 혼인하면 혼인한 날부터 10년 동안, 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가하면 합가한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 봅니다(「종합부동산세법 시행령」 제1조의2 제4항·제5항).
한눈에 비교
| 구분 | 취득세 | 양도세 | 종부세 |
|---|---|---|---|
| 기본 기준 | 세대별 주민등록표에 함께 기재(형식) | 생계를 같이 하는 실질 | 생계를 같이 하는 실질 |
| 근거 | 지방세법 시행령 제28조의3 | 소득세법 제88조 제6호, 시행령 제152조의3 | 종부세법 제2조 제8호, 시행령 제1조의2 |
| 무배우자 독립세대 | 30세 이상, 소득 40퍼센트(직전 12개월), 혼인 등 | 30세 이상, 소득 40퍼센트, 사망·이혼 | 30세 이상, 소득 40퍼센트, 사망·이혼 |
| 합가 | 65세 이상 동거봉양 합가는 별도 세대 | 혼인·동거봉양은 비과세 특례로 구제(시행령 제155조) | 혼인 10년, 동거봉양(60세 이상) 10년 각각 1세대 |
실무에서 갈리는 장면
주민등록만 분리하고 실제로는 함께 사는 경우가 대표적입니다. 취득세는 주민등록표가 기준이라 별도 세대가 될 여지가 있지만(배우자·미혼 30세 미만 자녀는 제외), 양도세와 종부세는 실제 생계를 보아 같은 세대로 합산할 수 있습니다. 같은 가족의 같은 행동이 세목마다 다른 결과로 이어집니다.
반대로 30세 미만 자녀의 소득 요건은 세 세목이 공통으로 기준 중위소득의 40퍼센트를 봅니다. 다만 취득세는 취득일 직전 12개월 소득을 명시하므로, 시점 관리가 중요합니다.
집을 사고팔거나 증여·상속을 계획할 때는, 한 세목의 세대 판정만 보고 다른 세목도 같으리라 단정하면 안 됩니다. 세목별로 따로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 주민등록만 분리하면 세대가 나뉘나요?
A. 세목마다 다릅니다. 취득세는 주민등록표가 기준이라 나뉠 여지가 있지만, 배우자와 미혼 30세 미만 자녀는 주소를 분리해도 같은 세대로 봅니다. 양도세와 종부세는 실제로 생계를 같이 하면 주소를 나눠도 한 세대로 봅니다.
Q. 30세 미만 자녀는 항상 부모와 한 세대인가요?
A. 아닙니다. 소득이 기준 중위소득의 40퍼센트 이상이고 독립해 생계를 유지하면 별도 세대로 볼 수 있습니다(미성년자 제외). 세 세목 모두 같은 소득 기준이며, 취득세는 취득일 직전 12개월 소득을 봅니다.
Q. 부모님과 합가하면 다주택이 되나요?
A. 취급이 세목마다 다릅니다. 종부세는 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가하면 10년간 각각 1세대로 봅니다. 취득세도 65세 이상 직계존속 동거봉양 합가는 별도 세대로 봅니다. 양도세는 세대는 합쳐지되 비과세 특례로 구제합니다.
Q. 결혼으로 두 집이 합쳐지면요?
A. 종부세는 혼인한 날부터 10년간 각각 1세대로 봅니다. 양도세는 혼인 합가에 대한 비과세 특례가 따로 있습니다. 세목별 기간과 요건을 함께 확인해야 합니다.