재건축을 앞둔 부모님 빌라를 자녀가 살 때, 거래가는 무엇에 맞추나
"부모님이 사시는 빌라가 곧 재건축에 들어갑니다. 제가 그 집을 사서 부모님께 다시 전세를 놓으려는데, 얼마에 사야 하고 증여공제는 어디까지 받을 수 있나요?" 가족 간 매매는 증여세·양도세·취득세가 각자 다른 기준으로 시가와 거래가의 차이를 따집니다. 거래가를 정하기 전에 그 빌라의 시가부터 정해야 합니다. 시가보다 낮게 취득해 얻은 이익은 증여로 볼 수 있습니다. 이 이익에는 혼인·출산 증여공제를 적용하지 않습니다.
시가를 먼저 정합니다
재건축을 앞둔 빌라는 같은 조건의 매매사례가 드물어 시가를 잡기 어렵습니다. 양도세와 증여세는 관리처분계획인가 전이면 주택으로, 인가 뒤면 조합원입주권으로 봅니다. 취득세는 인가 뒤라도 기존 주택이 멸실되기 전이면 주택을 취득한 것으로 봅니다. 그래서 거래 시점의 사업 단계부터 확인합니다. 매매사례가 없으면 감정가액으로 시가를 정합니다. 세목마다 시가로 인정하는 기간이 달라 감정 시기를 맞춰야 합니다. 감정 시기는 "가족 간 저가양수도 감정평가, 잔금일 전후 3개월 안이어야 양도세와 증여세에 함께 씁니다"에서 다뤘습니다.
세 가지 세금의 기준
| 세목 | 누구에게 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 사는 자녀 | 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면, 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 봄 | 상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제2항 |
| 양도소득세 | 양도하는 부모 | 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도가액을 시가로 계산할 수 있음 | 소득세법 제101조 제1항, 같은 법 시행령 제167조 제3항·제4항 |
| 취득세 | 사는 자녀 | (유상취득으로 인정된 경우) 시가인정액과 사실상 취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면 시가인정액을 과세표준으로 할 수 있음 | 지방세법 제10조의3 제2항, 같은 법 시행령 제18조의2 |
세 기준이 다르므로 증여세에는 걸리지 않아도 양도세나 취득세에서 시가로 다시 계산될 수 있습니다.
취득세는 두 단계로 봅니다. 먼저 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보고, 소득 등으로 대가를 지급한 사실이 증명되어야 유상취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호). 대가 지급이 증명돼도 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 유상으로 보지 않고 증여로 취득한 것으로 봅니다(같은 호 단서, 같은 법 시행령 제11조의3). 유상취득으로 인정된 뒤에야 위 표의 부당행위 기준(5%·3억원)을 따집니다. 자세한 내용은 가족 간에 저가로 거래하면 매매가 아니라 증여, 2026년 취득세가 이렇게 바뀌었습니다에서 확인합니다.
증여공제는 어디까지 받나
직계존속에게 증여받으면 10년 동안 5천만원(미성년자는 2천만원)을 공제합니다(상속세 및 증여세법 제53조 제2호). 거주자가 혼인일 전후 2년 안이나 자녀의 출생일·입양일부터 2년 안에 직계존속에게 받은 증여는 이와 별개로 합쳐서 1억원까지 공제합니다(같은 법 제53조의2 제1항~제3항).
다만 혼인·출산 증여공제는 저가양수처럼 같은 법 제4조 제1항 제4호에 해당하는 이익에는 적용하지 않습니다(같은 법 제53조의2 제4항). 공제 요건은 결혼·출산하면 부모님께 증여세 없이 얼마까지 받나요? (혼인·출산 증여공제)에 있습니다.
취득한 뒤 부모님께 전세를 놓는다면
자녀가 취득한 주택에 부모가 시세보다 낮은 보증금으로 들어가면 그 차이를 두고 부모 쪽 증여 문제를 따질 수 있습니다. 자녀가 부모 집에 저가 전세로 들어가는 반대 방향 사례도 같은 조문으로 판단하며, 부모 집에 시세보다 낮은 전세로 들어가면 증여세가 나오나요에 정리했습니다. 부모 쪽 양도세와 자금조달계획서는 특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다에서 함께 봅니다.
계약 전에 정리할 것
- 관리처분계획인가 여부와 기존 주택 멸실 여부로 매매 대상이 주택인지 조합원입주권인지 세목별로 확인합니다.
- 같은 단지·같은 조건의 매매사례를 찾습니다. 없으면 잔금일을 기준으로 감정 시기를 정합니다.
- 거래가와 시가의 차이를 기준별로 대입합니다. 증여세는 30%·3억원 중 적은 금액, 취득세는 먼저 30%·3억원(증여 의제), 양도세와 취득세 부당행위는 5%·3억원입니다.
- 대금 지급 자금이 자녀 소득이나 자녀 재산 처분·담보로 마련됐는지 증빙을 모읍니다.
자주 묻는 질문
Q. 기본 증여공제 5천만원과 출산 증여공제 1억원을 합쳐 1억5천만원만큼 싸게 사도 되나요?
A. 저가양수 이익에는 혼인·출산 증여공제를 적용하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제53조의2 제4항). 저가양수 이익은 차액에서 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)을 뺀 금액을 증여재산가액으로 보고 기본공제를 따집니다. 양도세와 취득세는 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 따로 시가로 계산할 수 있습니다.
Q. 재건축 분양가를 생각해 시세보다 높게 사도 되나요?
A. 시가보다 높게 사면 반대로 양도하는 부모 쪽에 고가양도 이익의 증여 문제가 생길 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제35조 제1항). 기대 분양가가 아니라 거래 당시 시가에 맞춥니다.