증여받은 오피스텔 두 채에서 월세가 나오면, 배우자 기본공제를 계속 받을 수 있나

월세 과세 판정은 부부 합산 주택 수 기준

주택임대소득은 1⁠개의 주택을 소유하는 사람에게만 비과세합니다. 기준시가 12⁠억원을 넘는 주택과 국외 주택의 임대소득은 1⁠주택이어도 과세합니다(소득세법 제12⁠조 제2⁠호 나목).

오피스텔은 상시 주거용으로 쓰면 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제8⁠조의2 제2⁠항). 임차인이 전입해 거주하는지부터 확인하고, 거주하고 있으면 주택 수에 포함합니다. 질문의 부부는 남편 아파트 1⁠채와 아내 오피스텔 2⁠채로 3⁠주택⁠이라 월세는 과세됩니다.

보증금에 대한 간주임대료는 3⁠주택 이상이면서 보증금 합계액이 3⁠억원을 넘을 때 과세합니다. 주거 전용 면적 40⁠제곱미터 이하이고 기준시가 2⁠억원 이하인 주택은 2026⁠년 12⁠월 31⁠일까지 이 주택 수에 포함하지 않습니다(소득세법 제25⁠조 제1⁠항). 2⁠주택이라도 기준시가 12⁠억원을 넘는 주택 2⁠채를 소유하고 보증금 합계가 대통령령으로 정하는 금액을 넘으면 간주임대료를 과세합니다(같은 항 제2⁠호). 소형 오피스텔 두 채를 월세로 임대한다면 간주임대료보다 월세 신고가 실제 쟁점입니다. 오피스텔이 주택 수에 들어가는지의 세목별 판정은 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?⁠에 정리했습니다.

수입금액 2⁠천만원 이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다

아내 한 사람의 1⁠년 주택임대 수입금액을 기준으로 봅니다. 2⁠천만원 이하⁠면 그 임대소득은 분리과세 주택임대소득입니다.

분리과세 주택임대소득이 있으면 결정세액을 두 방식 중 하나로 계산합니다(소득세법 제64⁠조의2 제1⁠항). 하나는 분리과세 규정을 적용하기 전으로 돌려 다른 소득과 합쳐 계산하고(종합과세 방식, 제1⁠호), 다른 하나는 임대소득만 떼어 14%⁠로 계산합니다(분리과세 방식, 제2⁠호).

분리과세 방식의 사업소득금액은 수입금액에서 필요경비 50%⁠를 빼고 계산합니다. 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2⁠천만원 이하면 200⁠만원을 더 뺍니다. 지방자치단체에 장기일반민간임대주택이나 공공지원민간임대주택으로 등록하고 세무서 사업자등록까지 한 뒤 임대료 증가율 5% 이하를 지키면 필요경비율 60%⁠와 추가 차감 400⁠만원을 적용합니다(소득세법 제64⁠조의2 제2⁠항, 소득세법 시행령 제122⁠조의2 제1⁠항). 계산 구조와 세액감면은 주택임대소득 2⁠천만원 이하 분리과세⁠에 있습니다.

배우자공제는 분리과세 소득금액을 빼고 판정합니다

남편이 아내에 대해 배우자 기본공제를 받으려면 아내의 그해 소득금액 합계액이 100⁠만원 이하여야 합니다.

국세청 소득세 집행기준 50-0-2⁠는 기본공제 소득요건의 연간 소득금액을 "종합소득과세표준 계산 시 합산되지 아니하는 비과세 및 분리과세소득금액을 제외한 것"으로 계산합니다. 배우자의 소득금액도 같은 제50⁠조 제1⁠항의 "소득금액 합계액"으로 계산합니다.

분리과세 주택임대소득은 소득세법 제14⁠조 제3⁠항 제7⁠호에 따라 종합소득과세표준에 합산하지 않는 소득입니다. 아내가 월세를 분리과세 방식으로 신고하면 그 사업소득금액은 조문과 집행기준상 배우자공제 소득금액에서 제외되고, 국세청 국세상담센터의 연말정산 상담 안내도 같습니다. 배우자에게 주택임대소득과 총급여가 함께 있는 사례에서 "주택임대소득을 분리과세 신고시에는 연간소득금액 판단시 비과세, 분리과세소득은 제외하여 판단"한다고 안내합니다. 다만 분리과세 주택임대소득을 특정해 기본공제를 판단한 예규나 심판례는 찾지 못했습니다.

종합과세 방식은 제14⁠조 제3⁠항 제7⁠호를 적용하기 전으로 세액을 계산합니다(소득세법 제64⁠조의2 제1⁠항 제1⁠호). 제14⁠조 제3⁠항 제8⁠호 가목 단서와 제9⁠호는 합산하려는 경우 그 소득을 분리과세 소득에서 제외한다고 정했지만, 제7⁠호에는 이런 단서가 없습니다. 그래서 종합과세 방식을 선택해도 분리과세 주택임대소득으로 남는다고 읽을 수 있으나, 이 경우를 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 국세청 상담 안내도 분리과세로 신고하는 경우를 전제로 답하고 있습니다. 기획재정부는 제64⁠조의2 제1⁠항의 방법 중 하나를 선택⁠·⁠적용한 뒤에도 수정신고나 경정청구로 다른 방법으로 변경할 수 있다고 회신했습니다(조세법령운용과-610, 2020.5.14.). 신고 방식을 정하기 전에 남편 쪽 공제까지 함께 계산합니다.

가정 사례로 계산하면

아내가 오피스텔 한 채는 1⁠년 내내 월 55⁠만원, 다른 한 채는 새 임차인을 들여 6⁠개월간 월 55⁠만원을 받았다고 가정합니다. 보증금은 크지 않고, 아내에게는 그해 다른 소득이 없습니다. 지방자치단체 임대 등록은 하지 않았습니다.

분리과세 방식으로 신고하면 아내는 소득세 41⁠만 3⁠천원을 납부하고, 개인지방소득세(사업소득금액의 1⁠천분의 14, 지방세법 제93⁠조 제10⁠항)⁠는 따로 납부합니다. 사업소득금액 295⁠만원은 100⁠만원을 넘지만 분리과세 소득금액이라 제외되므로, 남편은 아내에 대해 배우자공제(1⁠명당 150⁠만원)⁠를 받을 수 있다고 봅니다. 종합과세 방식을 선택하면 아내의 세액이 달라지니, 두 사람 세액을 합쳐 비교한 뒤 정합니다.

사업자등록 기한, 사업 개시일부터 20⁠일

과세되는 주택임대소득이 있으면 세무서에 사업자등록을 합니다(소득세법 제168⁠조 제1⁠항). 신청 기한은 부가가치세법 제8⁠조를 준용해 사업 개시일부터 20⁠일 이내입니다(소득세법 제168⁠조 제3⁠항, 부가가치세법 제8⁠조 제1⁠항). 국세청은 부동산임대업의 사업 개시일을 용역의 공급을 개시하는 날로 본다고 회신했습니다(서면-2021-소득-8149, 2022.4.29.). 임대 중인 부동산을 증여하면 증여자는 폐업신고를 하고 수증자는 신규로 사업자등록을 한다는 회신도 있습니다(서면인터넷방문상담3⁠팀-168, 2006.1.25., 부가가치세가 과세되는 부동산임대업 사안). 임대 중인 오피스텔을 증여받았다면 소유권을 이전받아 임대를 이어 가는 날을 사업 개시일로 보고 기산합니다. 증여받은 주택의 사업 개시일을 직접 다룬 해석은 찾지 못해, 이 기산점은 위 회신과 조문에 따른 해석입니다.

기한까지 등록하지 않으면 가산세를 납부합니다.

종합소득산출세액이 없어도 이 가산세는 적용합니다(같은 조 제2⁠항). 지방자치단체 임대사업자 등록은 과세 요건은 아니지만, 장기일반민간임대주택 등으로 등록하고 요건을 갖춰야 필요경비율 60%⁠와 400⁠만원 공제⁠를 받습니다. 부부 합산 주택 수와 사업자등록의 관계는 일시적 2⁠주택 기간의 월세와 사업자등록⁠에서 다뤘습니다.

증여받은 뒤 처음 할 일

대항력 있는 임대차라면 증여로 소유자가 바뀌어도 새 소유자가 임대인 지위를 이어받습니다. 월세 입금 계좌와 계약서 임대인 명의를 새 소유자로 맞춰야 수입금액이 누구 것인지가 분명해집니다. 그다음 세무서 사업자등록을 하고, 그해 월세는 다음 해 5⁠월 1⁠일부터 5⁠월 31⁠일까지 종합소득세로 신고합니다.

건강보험 피부양자 요건은 세법이 아닌 건강보험 기준으로 따로 봅니다. 분리과세를 선택한 주택임대소득도 반영된다는 점은 주택임대소득과 건강보험료⁠에 정리했습니다.

남편이 연말정산 전에 확인할 것

• 오피스텔 두 채에 임차인이 전입해 상시 주거용으로 쓰는지(주택 수 판정)
• 부부가 가진 주택 수와 각 주택의 기준시가(1⁠주택 비과세⁠·⁠간주임대료 판정)
• 아내의 1⁠년(1.1.~12.31.) 월세⁠·⁠보증금 합계와 2⁠천만원 초과 여부
• 아내에게 근로⁠·⁠사업⁠·⁠이자 등 다른 소득이 있는지(그해 총급여⁠·⁠소득금액 합계)
• 다음 해 5⁠월 신고 때 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 어느 쪽을 선택할지
• 세무서 사업자등록 일자와 사업 개시일 사이의 기간(가산세 대상 기간)

정부가 발표한 2026⁠년 세제개편안은 기본공제 대상자의 소득요건을 소득금액 100⁠만원에서 300⁠만원으로, 근로소득만 있는 경우 총급여 500⁠만원에서 750⁠만원으로 올립니다. 정부 개정안(2027.1.1. 이후 개시하는 과세기간분부터 적용 예정)⁠이며, 국회 심사를 거쳐 의결된 법률로 최종 기준액이 정해집니다.

자주 묻는 질문