일시적 2주택 기간에 새 집을 세주면, 월세는 2주택 기간만큼 과세되고 사업자등록도 따로 합니다
살던 집을 기한 안에 팔 계획으로 새 집을 먼저 샀고, 잔금 뒤 새 집은 월세로 내놓는 경우가 있습니다. "곧 1주택이 되니 임대소득은 상관없다", "수입이 2천만원 이하라 비과세"라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 주택임대소득은 2주택을 소유한 기간에 발생한 월세를 과세하고, 2천만원 이하 비과세는 2018년 귀속분까지만 적용됐습니다. 사업자등록은 별도 의무입니다. 2026년 11월 현행 소득세법 기준입니다.
2주택을 소유한 기간의 월세는 과세됩니다
주택임대소득을 비과세하는 것은 1주택을 소유한 사람의 임대소득입니다. 기준시가 12억원을 넘는 주택과 국외 주택의 임대소득은 1주택이어도 과세하고, 12억원 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 양도일 현재로 판단합니다(소득세법 시행령 제8조의2 제5항).
1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다).
이사 등으로 과세기간 중에 일시적으로 2주택을 소유하면, 2주택을 소유한 기간 동안 발생한 주택임대소득은 과세한다는 것이 국세청의 집행 기준입니다(소득세법 집행기준 12-8의2-4 ③). 종전 주택을 양도해 1주택이 된 뒤 발생한 월세는 다시 1주택 기준으로 봅니다.
주택 수는 부부 합산이고, 부부가 함께 소유한 1채는 지분이 더 큰 사람의 1채로 계산합니다(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호). 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되, 그 주택 임대수입 가운데 본인 지분 몫이 연 600만원 이상이거나 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 가진 소수지분자도 주택 수에 넣습니다(같은 항 제2호).
전세보증금은 2주택이면 원칙적으로 과세하지 않습니다
보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘을 때 과세합니다(소득세법 제25조 제1항 제1호). 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 이 주택 수에서 뺍니다(같은 항 단서). 2026년 귀속부터는 2주택도 과세하는 경우가 생겼습니다. 다만 해당 과세기간의 기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에서 빼므로, 기준시가 12억원 초과 주택 2채를 갖고 그 보증금 합계가 12억원을 넘을 때에 한합니다(같은 항 제2호, 같은 법 시행령 제53조 제1항). 일시적 2주택에서 새 집을 전세로만 놓았다면, 두 채 모두 기준시가 12억원을 넘고 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우가 아닌 한 간주임대료는 생기지 않습니다.
| 2주택 기간에 받는 것 | 과세 여부 |
|---|---|
| 월세 | 과세(2주택 소유 기간분) |
| 전세보증금 | 원칙적으로 과세 제외. 기준시가 12억원 초과 2채 + 보증금 합계 12억원 초과면 과세(2026년 귀속부터) |
| 종전 주택 양도 뒤 월세 | 1주택 기준(기준시가 12억원 초과·국외 주택은 과세) |
주택임대수입금액이 1년(1.1.~12.31.) 동안 2천만원 이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 계산 방법은 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세에서 다룹니다.
사업자등록은 별도 의무입니다
주택임대업을 새로 시작하는 사업자는 관할 세무서에 사업자등록을 합니다(소득세법 제168조 제1항). 지방자치단체에 하는 임대사업자 등록과는 다른 절차입니다. 기한까지 등록을 신청하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청일 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 내고, 종합소득산출세액이 없어도 적용합니다(같은 법 제81조의12). 다만 1주택 비과세 상태였던 기간의 수입금액에는 이 가산세를 적용하지 않는다는 해석이 있습니다. 기준시가 9억원 이하 1주택의 기준시가가 연중 고시로 9억원을 넘게 된 사안에서 고시일 이전 수입금액에는 미등록 가산세를 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-소득-8149, 2022.4.29.).
양도세 일시적 2주택 비과세와는 따로 봅니다
종전 주택의 일시적 2주택 비과세는 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득하고, 기한 안에 종전 주택을 양도하고, 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간 등)을 갖추는 것이 요건입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 이 조문에는 신규 주택의 임대 여부나 세무서 사업자등록에 관한 요건이 없습니다. 그래서 신규 주택을 임대하고 사업자등록을 했다는 사정만으로 종전 주택의 비과세 판정이 달라지지는 않는다고 볼 수 있습니다.
반대로 세무서 사업자등록이 요건인 제도도 있습니다. 장기임대주택을 두고 거주주택을 양도하는 비과세 특례는 양도일 현재 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 모두 갖추고, 임대료 증액 제한 등 다른 요건도 충족해야 합니다(같은 영 제155조 제20항 제2호). 두 특례는 요건이 다르므로 구분합니다. 처분기한은 일시적 2주택 비과세 요건과 처분기한에서 확인합니다.
예시로 보면
예시(가상)입니다. 부부가 기준시가 6억원인 아파트 A에 살면서 2026년 3월 기준시가 5억원인 아파트 B를 취득해 월세 150만원에 임대했습니다. A는 2026년 9월에 양도합니다.
| 기간 | 주택 수(부부 합산) | B 월세 |
|---|---|---|
| 2026.3.~2026.9. | 2주택 | 과세 |
| 2026.10.~12. | 1주택(B) | 비과세(기준시가 12억원 이하) |
이 경우 2주택 기간의 월세만 2026년 귀속 주택임대소득으로 신고합니다. B를 임대하기 시작할 때 사업자등록을 해 두지 않으면 2주택 기간 수입금액에 대해 미등록 가산세를 냅니다.
부부의 주택 수, 각 주택의 기준시가, 월세와 보증금 구성, 종전 주택 양도 시점에 따라 신고 대상이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 임대를 시작하기 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 소득세법 제12조 제2호 나목, 제25조 제1항, 제81조의12, 제168조 제1항
- 소득세법 시행령 제8조의2 제3항·제5항, 제53조 제1항, 제155조 제1항·제20항
- 소득세법 집행기준 12-8의2-4 ③, 서면-2021-소득-8149(2022.4.29.)
자주 묻는 질문
Q. 종전 주택을 곧 팔 예정이어도 2주택 기간 월세는 신고하나요?
A. 과세기간 중 일시적으로 2주택을 소유하면 2주택 소유 기간에 발생한 주택임대소득은 과세합니다(소득세법 집행기준 12-8의2-4 ③). 종전 주택을 양도한 뒤에는 1주택 기준으로 봅니다.
Q. 임대수입이 2천만원 이하면 비과세 아닌가요?
A. 2천만원 이하 비과세는 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지만 적용했습니다(소득세법 제12조 제2호 나목). 지금은 2천만원 이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다.
Q. 세무서에 사업자등록을 하면 종전 주택 비과세가 안 되나요?
A. 일시적 2주택 비과세 조문에는 사업자등록 요건이 없습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 사업자등록이 요건인 것은 장기임대주택을 둔 거주주택 특례입니다(같은 조 제20항).