공동명의 주택을 양도한 뒤, 취득할 때 신고하지 않은 배우자 몫 증여는 어떻게 정리하나요?
부부 공동명의 아파트를 양도하고 양도소득세 신고를 준비하다가 "취득할 때 증여 신고를 안 했으면 지금이라도 해야 한다"는 말을 듣는 경우가 있습니다. 양도소득세와 증여세는 따로 판단합니다. 증여는 양도할 때가 아니라 취득할 때 누가 얼마를 부담했는지로 가려지고, 배우자 공제 안이면 납부할 세액이 없습니다. 2026년 11월 현행 조문 기준으로 정리합니다.
양도소득세는 각자 지분으로 신고합니다
공동으로 소유한 자산을 양도하면 공동소유자 각자가 자기 지분의 양도소득에 대해 납세의무를 집니다(소득세법 제2조의2 제5항). 2분의 1씩 등기한 부부라면 남편과 아내가 각각 양도소득세를 신고합니다.
양도소득세 신고 자체는 증여세 신고와 별개입니다. 다만 취득할 때 한 사람이 배우자 몫 대금까지 부담했다면 그때 증여가 있었던 것이고, 그 증여세 신고기한은 이미 지났을 수 있습니다. 양도한 지금은 그 증여를 어떻게 정리할지 따져 봅니다.
증여였는지는 취득할 때의 자금 부담으로 가려집니다
국세청은 남편의 자금으로 부동산을 취득하면서 부부가 공동으로 소유권을 취득하면 남편이 부인에게 증여한 것으로 봅니다(재산세과-183, 2011.4.7.). 해외 주택을 남편 예금으로 취득한 사안이지만 회신 문구는 일반적입니다. 지분만큼 각자 대금을 부담했다면 증여가 없습니다.
남편 명의 계좌의 돈이라도 부부가 함께 번 돈이면 달리 판단될 수 있습니다. 부부가 함께 가게를 운영하며 모은 자금이 남편 명의로 관리된 사안에서 조세심판원은 배우자에게 증여받았다기보다 부부가 함께 모은 자금으로 각자 2분의 1 지분을 취득한 것으로 보았습니다(조심 2016서2670, 2017.1.17., 인용).
대출은 명의보다 실제 부담을 봅니다. 남편 명의로만 대출을 받아 취득자금에 썼더라도 이자 지급, 원금 상환, 담보 제공 상황으로 사실상 부부 공동 채무임이 확인되면 각자 부담한 대출금을 각자의 취득자금 출처로 인정받을 수 있습니다(서면-2016-상속증여-5080, 2016.9.27., 재산상속46014-1185, 2000.10.5. 참고). 해당 여부는 세무서가 사실관계를 조사해 정합니다.
| 취득할 때 자금 부담 | 증여 여부 |
|---|---|
| 각자 지분만큼 본인 자금·본인 대출로 부담 | 증여 없음 |
| 남편 명의 대출이지만 이자·원금 상환과 담보를 부부가 함께 부담 | 각자 부담분을 출처로 인정받을 수 있음 |
| 남편이 아내 지분 대금까지 부담 | 아내 지분 취득자금을 남편이 증여(부부가 함께 형성한 자금이면 달리 판단될 수 있음) |
배우자 공제 안이면 납부할 세액이 없습니다
배우자에게 받은 증여는 6억원을 공제합니다. 이 6억원은 해당 증여 전 10년 안에 배우자에게 받은 증여에서 공제받은 금액과 합산한 한도입니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호).
증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(같은 법 제68조 제1항). 기한이 지났으면 기한 후 신고를 합니다. 무신고가산세는 신고로 납부해야 할 세액의 20%로 계산하므로(국세기본법 제47조의2 제1항), 공제 안이라 납부할 세액이 없으면 무신고가산세도 계산되지 않습니다.
부과제척기간은 따로 봅니다. 신고기한 안에 신고서를 제출하지 않았으면 증여세 부과제척기간은 10년이 아니라 15년입니다(국세기본법 제26조의2 제4항 제2호). 공제 안이라 과세미달이었던 증여도 같습니다. 부부가 1/2씩 취득한 주택의 배우자 지분을 증여받고 신고하지 않은 사안에서, 조세심판원은 과세미달이어도 15년을 적용했습니다(조심 2020서0523, 2020.5.14., 기각). 지금 기한 후 신고를 해도 이 기간이 10년으로 줄지는 않습니다.
5억원 아파트로 계산해 봅니다 (가상 예시)
부부가 5억원 아파트를 2분의 1씩 등기했고, 남편이 대금 전액을 부담했다고 가정합니다. 아내 지분 취득자금 2억5천만원이 남편에게 받은 증여입니다.
| 경우 | 증여세 과세가액 | 배우자 공제 | 과세표준 | 증여세 산출세액 |
|---|---|---|---|---|
| 10년 안에 배우자에게 받은 다른 증여 없음 | 2억5천만원 | 2억5천만원 | 0원 | 0원 |
| 10년 안에 배우자에게 4억원을 받아 공제받음 | 6억5천만원(4억원 합산) | 6억원 | 5천만원 | 500만원 |
두 번째 경우는 이전 증여 4억원을 합산해 계산하고, 이전에 낸 세액이 없으므로 500만원이 그대로 남습니다. 기한이 지났으므로 무신고가산세 100만원(500만원의 20%)과 납부지연가산세가 더해집니다.
양도대금을 나누는 것은 따로 봅니다
이번 글은 취득할 때의 증여를 다룹니다. 양도대금을 지분과 다르게 나누거나 한 사람 명의로 새 주택을 취득하는 경우는 공동명의 집을 팔고 한 사람 명의로 갈아탈 때에, 배우자에게 빌린 돈으로 처리한 경우는 배우자 차용증 없이 취득한 아파트에 정리했습니다. 신고기한이 지났을 때의 가산세는 신고기한 가산세에 있습니다.
근거 법령
- 소득세법 제2조의2 제5항
- 상속세 및 증여세법 제47조 제2항, 제53조 제1호, 제68조 제1항
- 국세기본법 제26조의2 제4항, 제47조의2 제1항
- 재산세과-183(2011.4.7.), 서면-2016-상속증여-5080(2016.9.27.)
- 조심 2016서2670(2017.1.17.), 조심 2020서0523(2020.5.14.)
자주 묻는 질문
Q. 주택을 양도했으니 증여 시점도 양도한 날인가요?
A. 아닙니다. 배우자 몫 대금을 대신 부담한 것은 주택을 취득할 때의 일이므로 그때를 기준으로 증여 여부와 공제 한도를 따집니다.
Q. 배우자 공제 6억원 안인데 지금 신고할 이유가 있나요?
A. 납부할 세액이 없으면 가산세도 계산되지 않습니다. 기한 후 신고를 해 두면 그 증여의 금액과 공제받은 금액이 신고서로 남아, 10년 안에 배우자에게 다시 증여받을 때 합산과 남은 공제 한도를 계산하는 기준이 됩니다. 신고 여부는 다른 증여 이력과 함께 정합니다.
Q. 남편 명의 대출로 취득했는데 아내 지분도 증여인가요?
A. 대출 명의만으로 정하지 않습니다. 이자와 원금을 부부가 함께 상환했고 담보도 공동으로 제공했다면 각자 부담분을 각자의 취득자금 출처로 인정받을 수 있습니다.