2주택 세대가 조정대상지역 주택을 취득한 뒤 한 채를 처분하면 취득세가 8%로 낮아지나요?
주택 두 채를 가진 세대가 조정대상지역 주택을 계약하면서 "기존 집 한 채를 기간 안에 처분하면 8%만 납부하면 된다"는 설명을 들었다는 문의가 있습니다. 지방세법에 그런 규정은 없습니다. 취득세율은 새 주택을 취득한 날 현재 세대의 주택 수로 정하고, 그날 3주택이면 12%입니다. 취득 뒤에 한 채를 처분해도 이미 정해진 세율은 바뀌지 않습니다. 세율을 낮추려면 새 주택 잔금보다 기존 주택 양도 잔금을 먼저 받거나, 기존 주택 가운데 주택 수에서 제외되는 주택이 있어야 합니다.
취득일 현재 주택 수로 세율을 정합니다
- 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
- 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
표준세율 4%(같은 법 제11조 제1항 제7호 나목)에 중과기준세율 2%(같은 법 제6조 제19호)의 200%를 더하면 8%, 400%를 더하면 12%입니다. 몇 번째 주택인지는 시행령이 정합니다. 세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 계산하고, 조합원입주권·주택분양권과 주택으로 과세하는 오피스텔도 포함합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항, 같은 법 제13조의3). 유상 취득의 취득일은 사실상의 잔금지급일이고, 그 전에 소유권이전등기를 했다면 등기일입니다(같은 영 제20조 제2항·제14항).
2주택 세대가 조정대상지역 주택의 잔금을 치르는 날 기존 두 채를 모두 보유하고 있으면 그 주택은 세 번째 주택이고 제3호의 12%를 적용합니다. 취득 후 몇 달 안에 한 채를 처분해도 취득일 현재의 주택 수는 달라지지 않습니다.
새 주택을 분양권이나 조합원입주권으로 취득하는 경우에는 기준일이 더 앞당겨집니다. 주택 수를 그 권리를 취득한 날(분양사업자에게서 분양받았다면 분양계약일) 현재로 계산하므로(같은 영 제28조의4 제1항 후단), 분양권을 취득할 때 이미 2주택이었다면 잔금 전에 기존 주택을 처분해도 판정이 바뀌지 않습니다. 조세심판원도 분양권 취득 당시 종전 주택 2채를 소유한 사안에서 예외규정이 없다는 이유로 중과를 유지했습니다(조심 2024지1049, 2024.11.13.).
처분 조건 특례는 1주택 세대만 대상입니다
기존 주택을 나중에 처분하는 조건으로 중과를 배제하는 제도가 일시적 2주택입니다.
법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
대상은 주택 등을 1개 소유한 1세대입니다. 이 특례로 제외되는 세율은 제2호(2주택 8%)뿐이고, 제3호(3주택 이상 12%)에는 이런 괄호가 없습니다. 2주택 세대가 세 번째 주택을 취득하면서 "한 채를 기간 안에 처분하겠다"고 해도 일시적 2주택으로 신고할 수 없습니다.
조세심판원도 같은 결론입니다. 혼인으로 세대가 합쳐진 부부가 취득일 현재 다른 주택 3채를 보유한 상태에서 서울 주택을 취득했습니다. 그 뒤 종전 아파트 두 채를 매도했지만, 심판원은 "지방세법은 일시적 2주택에 관한 것만 규정할 뿐, 일시적 3주택 이상의 취득에 대한 별도의 명문규정이 없는 점"을 들어 12% 부과를 유지했습니다(조심 2025지1409, 2026.5.21.). 이 사안은 혼인으로 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용하지 못합니다에 정리했습니다.
순서에 따라 세율이 달라집니다
2주택(A·B) 세대가 조정대상지역의 C를 취득하는 경우를 순서별로 정리하면 다음과 같습니다.
| 순서 | C 취득일 현재 | 적용 세율 |
|---|---|---|
| C 잔금 후 A 양도 | A·B·C 3주택 | 12%, A를 양도해도 그대로 |
| A 양도 잔금 후 C 잔금 | B·C 2주택 | B를 기간 안에 처분하면 1~3%, 처분하지 못하면 8% |
| A·B 모두 양도 후 C 잔금 | C 1주택 | 1~3% |
두 번째 순서의 세율은 1~3% 또는 8%입니다. C를 취득하는 날 남은 주택이 B 한 채이면 B가 종전 주택이 되고, C가 일시적 2주택이면 1주택 세율(1~3%)을 적용합니다. B를 일시적 2주택 기간 안에 처분하지 못하면 2주택 세율 8%로 추가 납부합니다. 기간은 B와 C가 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년이고, C 취득일부터 기산합니다. 이 2년 기한은 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 취득분부터 적용합니다(대통령령 제36736호 부칙 제2조 제1항). 자세한 경과규정은 조정대상지역 취득세 일시적 2주택도 2년으로에 있습니다.
이 순서 조정은 C를 일반 매매로 취득할 때만 효과가 있습니다. 기존 주택 한 채의 양도 잔금을 새 주택 잔금일보다 앞선 날로 잡습니다. 같은 날로 맞추면 처분이 먼저였다는 점을 따로 입증해야 할 수 있으므로 양도 잔금을 하루라도 먼저 받는 일정이 확실합니다. 새 주택 쪽 소유권이전등기를 잔금보다 먼저 접수하면 그 등기일이 취득일이 되므로 등기 일정도 같이 확인합니다.
가정 사례로 세액을 비교하면
2주택 세대가 조정대상지역 아파트를 10억원에 취득한다고 가정합니다(취득세 본세만, 지방교육세·농어촌특별세 별도).
| 판정 | 세율 | 취득세 |
|---|---|---|
| 취득일 현재 3주택 | 12% | 1억2천만원 |
| 취득일 현재 2주택, 일시적 2주택 아님 | 8% | 8천만원 |
| 일시적 2주택(종전 주택 기간 내 처분) | 3% | 3천만원 |
잔금 순서에 따라 취득세가 최대 9천만원 차이 납니다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택의 1주택 세율은 3%입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호 다목).
주택 수를 다시 볼 것
취득일 현재 3주택으로 보이더라도 주택 수에서 빼는 주택이 있습니다. 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 수도권은 1억원 이하, 수도권 밖은 2억원 이하인 주택(같은 영 제28조의2 제1호, 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역 안 주택 제외)은 세대의 주택 수에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목). 기존 두 채 가운데 한 채가 여기에 해당하면 C 취득일 현재 주택 수가 2주택으로 줄고, 남은 한 채를 종전 주택으로 일시적 2주택을 판정합니다. 저가주택 기준은 취득세 주택 수에서 제외되는 저가주택, 양도세·종부세 주택 수에서도 제외될까요?에 정리했습니다.
주택 수에 포함해야 할 것을 빼고 신고한 사안도 있습니다. 1주택과 다른 주택 부속토지 지분을 소유한 상태에서 조정대상지역 주택을 일시적 2주택으로 신고했다가, 부속토지 지분도 주택으로 보아 12%와 가산세가 부과된 사안이 있습니다(조심 2022지0758, 2022.11.29.). 주택의 공유지분이나 부속토지만 가진 경우에도 주택을 소유한 것으로 보기 때문입니다(지방세법 제13조의2 제1항 본문 괄호). 다만 현재는 부속토지만 소유하고 그 시가표준액이 1억원 이하이면 주택 수에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제5호).
어느 순서로 진행할지는 기존 두 채의 양도 일정, 새 주택의 지역, 주택 수 제외 여부에 따라 결론이 달라집니다. 계약 전에 세 가지를 함께 놓고 세율을 판정한 뒤 잔금일을 정합니다. 개인 상황별 판단이 필요한 부분이므로 계약 전에 세무상담을 받는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 12%로 신고하고 6개월 뒤 한 채를 양도했습니다. 차액을 환급받을 수 있나요?
환급 대상이 아닙니다. 세율은 취득일 현재 주택 수로 정해지고, 취득 뒤의 처분은 이미 성립한 납세의무를 바꾸지 못합니다. 신규 주택 취득일 현재 2주택(종전 주택 1채와 신규 주택)이던 세대가 8%로 납부한 뒤 기간 안에 종전 주택을 처분했다면 일시적 2주택인데 취득세를 8%로 냈다면, 종전 집을 판 뒤 환급을 검토할 수 있나요에서 다룬 것처럼 경정청구를 검토합니다. 취득일 현재 3주택이었다면 이 방법을 쓸 수 없습니다.
Q. 중개업소나 담당 공무원이 알려 준 세율로 신고했다면 가산세도 납부해야 하나요?
세액은 법정 세율대로 다시 계산합니다. 2주택 세대의 조정대상지역 취득에 처분청이 착오로 8% 납부서를 교부한 사안에서 조세심판원은 12% 부과는 유지하면서, 처분청 귀책이 있다는 이유로 가산세만 취소했습니다(조심 2022지1592, 2023.11.20.). 반면 법무사 착오나 안내 지연은 가산세를 면할 정당한 사유로 보지 않았습니다(조심 2022지0758). 다른 사람의 설명을 믿었다는 사정만으로는 가산세를 면하지 못합니다.
Q. 2주택일 때 계약했고 2026년 8월 26일 이전에 계약금을 지급했습니다. 잔금 전에 한 채를 양도하면 처분기한은 3년인가요?
경과규정은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그것을 소유한 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 종전 3년을 적용합니다(대통령령 제36736호 부칙 제2조 제2항). 계약 당시 2주택이었다면 문언상 이 요건에 맞지 않아, 두 주택이 모두 조정대상지역이면 2년 기준으로 일정을 잡습니다.
Q. 새 주택이 조정대상지역 밖이면요?
비조정지역 주택은 3주택째가 8%, 4주택째부터 12%입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호). 2주택 세대가 비조정지역 주택을 취득하면 그날 3주택이므로 8%이고, 이 경우에도 취득 뒤 처분으로 세율이 내려가지 않습니다.
근거 법령·심판례
- 지방세법 제6조 제19호, 제11조 제1항 제7호 나목·제8호, 제13조의2 제1항, 제13조의3
- 지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항, 제28조의2 제1호, 제28조의4 제1항·제6항 제1호 가목·제5호, 제28조의5 제1항
- 대통령령 제36736호 부칙 제2조
- 조심 2025지1409(2026.5.21.), 조심 2024지1049(2024.11.13.), 조심 2022지1592(2023.11.20.), 조심 2022지0758(2022.11.29.)