1주택자가 지방 아파트를 한 채 더 취득할 때 기존 집 1주택 혜택은 세목마다 따로 따집니다
"지방 공시가격 3억 이하 아파트는 주택 수에서 빠지니까, 하나 더 사도 1주택 그대로죠?" 이런 질문을 자주 받습니다. 3억원 기준은 양도세 중과 판정 등 일부 규정에만 있어서 재산세·종부세나 양도세 비과세에는 그대로 통하지 않습니다. 세 세목 모두 먼저 확인하는 것은 그 아파트가 인구감소지역(또는 인구감소관심지역) 주택이고 2026년 12월 31일까지 취득했는지입니다.
지방 저가주택 기준 금액은 세목마다 다릅니다
- 취득세 중과 판정: 수도권 밖은 시가표준액 2억원 이하(정비구역 등은 제외)
- 양도세 다주택 중과 판정: 수도권·광역시·특별자치시 밖, 양도 당시 기준시가 3억원 이하
- 양도세 농어촌주택 특례: 읍·면 등에 있는 기준시가 3억원 이하 주택(도시지역은 원칙적으로 제외)
- 종부세 지방 저가주택: 수도권 밖(광역시 제외) 공시가격 4억원 이하
세목별 금액 비교는 저가주택 주택 수 기준에서 따로 정리했습니다.
사례로 보면
서울에 아파트 한 채를 가진 세대가 수도권 밖 군 지역(조정대상지역 아님)에서 공시가격 2억 5천만원짜리 아파트를 더 취득한다고 가정하겠습니다.
| 세목 | 인구감소지역 주택이면 | 그 밖의 지방 아파트면 |
|---|---|---|
| 취득세 | 일반세율, 취득세 경감 가능 | 일반세율 |
| 재산세 | 서울 집 특례세율 유지(신고 필요, 2027년분부터는 연장 입법 필요) | 두 채 모두 표준세율 |
| 종부세 | 1세대 1주택자(신청 필요) | 공시가격 4억원 이하면 1세대 1주택자(신청 필요) |
| 양도세 | 서울 집 양도 시 지방 집은 주택 수 제외 | 일시적 2주택 기한 안에 서울 집을 양도해야 비과세 |
취득세: 조정대상지역이 아니면 2주택이라도 일반세율
취득세 다주택 중과는 2주택째가 조정대상지역에 있을 때, 또는 3주택째부터(조정대상지역 밖) 걸립니다. 그래서 1주택 세대가 조정대상지역이 아닌 지방 아파트를 취득하면 2주택이 돼도 일반세율을 적용합니다(「지방세법」 제13조의2 제1항).
인구감소지역·인구감소관심지역 주택이면 경감도 있습니다. 무주택자나 1가구 1주택자가 시행령의 주택 요건을 갖춘 주택을 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하거나 신축하면 취득세의 25%를 2028년 12월 31일까지 경감합니다(75만원 한도). 지자체는 조례로 25% 범위에서 추가로 경감할 수 있습니다(합산 150만원 한도). 취득일부터 3년 안에 매각하거나 증여하면 경감된 취득세를 추징합니다(「지방세특례제한법」 제75조의5).
재산세: 일반 지방 아파트를 취득하면 기존 집도 특례세율을 적용받지 못합니다
재산세에는 1세대 1주택 특례세율이 있습니다. 시가표준액 9억원 이하 주택 한 채만 가진 세대는 표준세율(0.1~0.4%)보다 낮은 0.05~0.35%를 적용받습니다.
제111조제1항제3호나목에도 불구하고 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다)에 대해서는 다음의 세율을 적용한다.
주택이 두 채가 되면 원칙적으로 이 특례 대상이 아닙니다. 재산세에는 '지방 저가주택' 제외 규정이 없습니다. 공시가격 2억 5천만원 아파트라도 일반 지방 아파트면 서울 집과 지방 집 모두 표준세율로 나옵니다.
인구감소지역 주택은 예외입니다. 아래 요건을 갖춘 주택은 1세대 1주택을 따질 때 주택 수에서 제외하므로 서울 집(시가표준액 9억원 이하)은 특례세율을 그대로 받습니다(「지방세법 시행령」 제110조의2 제1항 제11호·제12호). 다만 특례세율 자체가 현행 규정상 2026년분 재산세까지만 적용됩니다. 지금 취득해 2027년분부터 혜택을 받으려면 적용기간을 늘리는 지방세법 개정이 먼저 확정되어야 합니다.
- 인구감소지역: 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득, 시가표준액 9억원 이하(수도권 접경지역은 4억원)
- 인구감소관심지역: 2026년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 취득, 시가표준액 4억원 이하
- 공통: 매매 등 유상으로 취득하거나 신축해 취득(증여·상속과 부담부증여는 제외), 수도권 아닐 것(인구감소지역은 수도권 접경지역 예외), 광역시(군 제외)·특별자치시 아닐 것, 기존 집과 같은 시·군·구 아닐 것, 조정대상지역 아닐 것
요건을 갖춰도 신고해야 주택 수에서 제외됩니다. 주택이 둘 이상인데 특례세율을 받으려면 과세기준일(6월 1일)부터 15일 안에 지방 집 소재지 시·군·구에 신고해야 합니다(「지방세법」 제120조 제1항 제5호).
종부세: 주택 수에서 제외하는 규정 두 가지, 둘 다 신청해야 적용
종부세는 1세대 1주택자가 되면 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다. 지방 아파트를 더 취득해도 이 지위를 유지하는 규정이 두 가지 있습니다.
- 지방 저가주택: 공시가격 4억원 이하이고 수도권 밖(광역시·특별자치시 제외, 광역시 소속 군 포함) 등에 있는 주택(「종합부동산세법」 제8조 제4항 제4호, 시행령 제4조의2 제3항)
- 인구감소지역 주택: 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득한 요건 충족 주택(「조세특례제한법」 제71조의2 제2항)
사례의 공시가격 2억 5천만원 군 지역 아파트는 인구감소지역이 아니어도 지방 저가주택 요건에 들어갑니다. 다만 두 규정 모두 매년 9월 16일부터 30일까지 신청해야 적용됩니다. 1세대 1주택자 판정에서 지방 집을 주택 수에서 제외해도 과세표준에는 지방 집 공시가격을 합산합니다. 또 서울 집과 지방 집을 같은 사람이 소유해야 합니다. 세대원 두 사람이 한 채씩 나누어 소유하면 1세대 1주택자 특례를 적용받지 못합니다.
양도세: 서울 집 비과세를 받는 세 가지 방법
양도세 1세대 1주택 비과세를 따질 때는 지방 저가주택을 주택 수에서 제외하는 일반 규정이 없습니다. 소득세법 시행령의 지방 3억원 기준은 다주택 '중과' 판정에 씁니다. 그래서 서울 집을 양도하면서 비과세를 받으려면 아래 셋 중 하나에 해당해야 합니다.
- 인구감소지역 주택 특례: 지방 집이 요건을 갖춘 인구감소지역 주택이면 서울 집을 양도할 때 지방 집을 소유주택이 아닌 것으로 봅니다(「조세특례제한법」 제71조의2 제1항). 지방 집 기준시가(취득일 현재)는 수도권 밖 인구감소지역 9억원, 수도권 밖 인구감소관심지역 4억원 이하여야 합니다. 인구감소관심지역 주택은 2025년 11월 28일 이후 취득분부터 적용합니다. 양도세 신고 때 과세특례신고서를 제출합니다.
- 농어촌주택 특례: 읍·면 등에 있는 기준시가 3억원 이하 주택을 3년 이상 보유하면 서울 집을 양도할 때 주택 수에서 제외합니다(「조세특례제한법」 제99조의4). 아파트도 특례 대상에 포함됩니다. 다만 도시지역 주택은 원칙적으로 대상이 아니어서(인구감소지역 중 일부 예외) 도시지역에 있는 아파트는 대개 해당하지 않습니다.
- 일시적 2주택: 서울 집을 취득한 지 1년이 지난 뒤 지방 집을 취득했다면, 지방 집 취득일부터 3년 안에 서울 집을 양도할 때 서울 집을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판정합니다(「소득세법 시행령」 제155조 제1항). 서울 집이 보유기간 등 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년이고 지방 집이 조정대상지역 밖이면 3년입니다.
1번 특례는 서울 집을 먼저 양도할 때만 적용됩니다. 자세한 요건은 인구감소지역 주택 특례에서 다뤘습니다.
취득 기한이 두 달도 남지 않았습니다
재산세·종부세·양도세의 인구감소지역 특례는 모두 현행 규정상 2026년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용합니다. 2027년에 잔금을 치르면 지금 규정으로는 받지 못합니다.
정부의 2026년 세법개정안에는 국세(양도세·종부세) 특례를 2029년 12월 31일 취득분까지 늘리는 안이 있습니다. 인구감소지역이 아닌 비수도권(광역시 제외, 세부 지역은 시행령으로 정함) 주택도 공시가격 4억원 이하면 포함하고, 2027년 1월 1일 이후 취득분부터 적용합니다. 법률 개정이라 국회를 통과해야 확정됩니다. 같은 개정안에는 종부세 지방 저가주택을 신청 없이 적용하는 안도 있습니다(2027년 납세의무 성립분부터). 재산세는 1세대 1주택 특례세율 자체가 현행 2026년분까지이고, 지방세 개정안에 이를 2029년까지 늘리는 안(2027년 1월 1일 시행)이 있습니다. 이것도 법률 개정 사항입니다. 인구감소지역 주택을 주택 수에서 제외하는 재산세 규정의 취득 기한은 현행 2026년 12월 31일입니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 3억원 이하 지방 아파트면 재산세도 1주택으로 나오나요?
A. 금액만으로는 안 됩니다. 재산세는 인구감소지역(시가표준액 9억원 이하) 또는 인구감소관심지역(4억원 이하) 주택을 기한 안에 취득한 경우만 주택 수에서 제외합니다. 그 밖의 지방 아파트를 취득하면 기존 집도 표준세율이 됩니다. 요건을 갖췄다면 6월 1일부터 15일 안에 지방 집 소재지에 신고합니다.
Q. 종부세에서 1세대 1주택자로 인정받으면 지방 집 세금은 없나요?
A. 아닙니다. 1세대 1주택자 판정에서 주택 수에서만 제외하고, 과세표준에는 지방 집 공시가격도 들어갑니다. 대신 1세대 1주택자 기본공제 12억원을 받습니다. 고령자·장기보유 세액공제는 지방 저가주택분 세액을 뺀 나머지 세액에 적용합니다.
Q. 인구감소지역 아파트를 샀는데, 그 지방 아파트를 먼저 양도하면 비과세인가요?
A. 「조세특례제한법」 제71조의2는 지방 집을 취득하기 전부터 보유한 집을 양도하는 경우에 적용합니다. 그 양도에서 지방 집을 주택 수에서 제외합니다. 지방 집을 먼저 양도할 때는 이 특례로 비과세를 받지 못합니다. 그때는 서울 집이 남아 있는 2주택 상태의 양도로 보고 비과세 요건을 따로 따집니다.