증여받은 집에 전세를 놓아 자금을 마련할 때, 연부연납 담보와 이월과세 10년, 다음 집과의 순서를 봅니다
부모님 집을 증여받은 뒤 다른 집 잔금이 필요해 증여받은 집을 전세로 놓는 경우가 있습니다. 보증금으로 남은 증여세를 납부하거나 다음 집 자금에 보태려는 계산입니다. 이때 남은 증여세를 어떻게 납부하고 있는지, 이 집을 언제 양도할지, 다음 집을 언제 취득할지에 따라 확인할 것이 달라집니다. 2026년 11월 현행 상속세 및 증여세법·소득세법 기준입니다.
연부연납 중이면 그 집이 담보로 잡혀 있을 수 있습니다
증여세가 2천만원을 넘으면 담보를 제공하고 연부연납을 신청할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제71조 제1항). 증여세 연부연납 기간은 일반 증여재산이면 허가일부터 5년 이내에서 신청한 기간입니다(같은 조 제2항 제2호 나목). 증여받은 집을 담보로 제공하면 세무서가 그 집에 저당권 설정 등기 절차를 밟습니다(국세징수법 제20조 제3항).
이 집에 전세를 놓는 것 자체를 막는 세법 규정은 찾지 못했습니다. 다만 세무서는 담보물의 가액 감소 등으로 그 담보로 세금을 담보할 수 없다고 인정하면 담보물의 추가 제공을 요구할 수 있고(같은 법 제21조 제2항), 그 명령에 따르지 않으면 연부연납 허가가 취소되고 남은 세액을 한꺼번에 징수할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제71조 제4항 제2호, 같은 법 시행령 제68조 제8항 제3호). 담보를 다른 재산으로 바꾸려면 세무서 승인을 받습니다(국세징수법 제21조 제1항). 전세를 놓기 전에 담보 설정 내용과 남은 연부연납 세액을 확인하고, 받은 보증금으로 남은 세액을 먼저 납부할지도 함께 정합니다.
증여 뒤에 받은 전세보증금은 부담부증여 채무가 아닙니다
부담부증여에서 증여세 과세가액에서 빼는 채무는 증여일 현재 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액입니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 증여를 받은 뒤 새로 전세를 놓고 받은 보증금은 증여일에 인수한 채무가 아니므로, 이미 납부한 증여세를 줄이지 않습니다. 증여일에 세입자가 있어 보증금 반환 채무를 함께 넘겨받는 것은 다른 문제이고, 부담부증여 채무 인수에서 다룹니다.
10년 안에 양도하면 이월과세를 봅니다
증여받은 집을 증여일부터 10년 안에 양도하면 취득가액을 부모님이 취득한 당시 금액으로 하고, 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 산입합니다(부모님이 양도 당시 사망한 경우는 제외, 소득세법 제97조의2 제1항). 장기보유특별공제와 세율의 보유기간도 부모님이 취득한 날부터 기산합니다(같은 법 제95조 제4항 단서, 제104조 제2항 제2호). 다만 이렇게 계산한 결과 1세대 1주택 비과세 대상 주택(12억원 초과 고가주택 포함)의 양도가 되거나, 이렇게 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 적용하지 않습니다(같은 법 제97조의2 제2항 제2호·제3호).
다음 집을 취득하면 증여일이 기준입니다
증여받은 집의 취득일은 증여를 받은 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호). 부모님과 별도세대에서 증여받았다면, 증여받은 집을 종전 주택으로 두고 다음 집을 취득해 일시적 2주택 비과세를 받으려면 증여일부터 1년 이상 지난 뒤 다음 집을 취득하고, 다음 집을 취득한 날부터 기한 안에 증여받은 집을 양도해야 합니다(같은 영 제155조 제1항). 기한은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년(신규 주택을 조정대상지역 공고일 이전에 취득하거나 계약금을 지급한 경우 제외), 그 밖에는 3년입니다. 증여받은 집 자체의 비과세 보유기간(2년)도 증여일부터 계산하고, 증여일 당시 조정대상지역이었다면 그 뒤 2년 이상 거주해야 합니다(같은 영 제154조 제1항).
같은 세대인 부모님에게서 증여받은 경우는 다릅니다. 국세청은 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 동일세대원으로부터 증여받은 주택은 증여자와 수증자의 보유기간을 통산하고, 양도일 현재 같은 세대가 아니면 증여받은 날부터 계산한다고 회신했습니다(재산세과-1176, 2009.6.15.). 같은 세대에서 증여받은 집을 종전 주택으로 한 일시적 2주택의 1년 요건을 어떻게 보는지는 따로 확인합니다.
| 확인할 것 | 기준 |
|---|---|
| 증여받은 집의 취득일(별도세대 증여) | 증여를 받은 날 |
| 다음 집 취득 시점 | 증여일부터 1년 이상 지난 뒤 |
| 증여받은 집의 처분기한 | 다음 집 취득일부터 2년(둘 다 조정대상지역) 또는 3년 |
| 10년 안에 양도 | 이월과세 적용 여부 비교 |
받은 전세보증금을 다음 집 취득 자금으로 쓰면 자금조달계획서의 해당 칸에 적습니다(자금조달계획서 작성).
예시로 보면
예시(가상)입니다. 2026년 2월 별도세대인 부모님에게 아파트 A를 증여받아 증여세를 연부연납 중이고, A가 담보로 잡혀 있습니다. 2026년 11월 A를 전세 5억원에 놓고, 2027년 1월 다른 지역 아파트 B를 취득할 계획입니다.
- A에 전세를 놓기 전에 세무서 저당권과 남은 연부연납 세액을 확인하고, 보증금 일부로 남은 세액을 납부할지 정합니다.
- B 취득일(2027년 1월)은 A 증여일(2026년 2월)부터 1년이 지나지 않았으므로, A를 종전 주택으로 한 일시적 2주택 비과세 요건을 채우지 못합니다. B 취득을 A 증여일부터 1년이 지난 날 뒤로 미루면 요건을 검토할 수 있습니다.
- A를 증여일부터 10년(2036년 2월) 안에 양도하면 이월과세 적용 여부를 비교합니다.
연부연납 담보 상태, 다음 집 취득 시점, 증여받은 집의 양도 계획에 따라 확인할 것이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 전세 계약과 다음 집 계약 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 제71조 제1항·제2항·제4항
- 국세징수법 제20조 제3항, 제21조
- 소득세법 제95조 제4항, 제97조의2, 제104조 제2항
- 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항, 제162조 제1항 제5호
- 상속세 및 증여세법 시행령 제68조 제8항, 재산세과-1176(2009.6.15.)
자주 묻는 질문
Q. 연부연납 담보로 잡힌 집에 전세를 놓아도 되나요?
A. 전세를 막는 세법 규정은 찾지 못했지만, 담보가액이 부족해졌다고 보면 세무서가 담보 추가를 요구할 수 있고 따르지 않으면 연부연납 허가가 취소되고 남은 세액을 한꺼번에 징수할 수 있습니다(국세징수법 제21조 제2항, 상속세 및 증여세법 제71조 제4항 제2호). 전세 전에 담보 설정 내용을 확인합니다.
Q. 증여받은 뒤 받은 전세보증금으로 증여세를 줄일 수 있나요?
A. 부담부증여로 빼는 채무는 증여일 현재 인수한 채무입니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 증여 뒤 새로 받은 보증금은 증여세를 줄이지 않습니다.
Q. 증여받은 집이 있는 상태에서 다음 집을 사면 일시적 2주택이 되나요?
A. 부모님과 별도세대에서 증여받았다면 증여일을 종전 주택 취득일로 보아, 증여일부터 1년 이상 지난 뒤 다음 집을 취득하고 기한 안에 증여받은 집을 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 제162조 제1항 제5호).