부동산 세금 계산기 12종, 양도할지 증여할지 직접 비교할 수 있습니다
2026 세제개편안이 발표되면서 다주택자의 셈법이 복잡해졌습니다. 정부안대로 입법되면 종부세는 오르고, 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택은 2027~2028년 양도분의 중과세율이 낮아졌다가 2029년부터 현행대로 환원됩니다. 2026년에 중과세율로 양도한 주택도 2년 이상 보유했다면 2027년 이후 예정·확정신고 때 낮아진 세율을 적용하는 특례가 정부안에 담겼습니다. "지금 팔아야 하나, 자녀에게 물려줘야 하나, 버텨야 하나"라는 질문에 감이 아니라 숫자로 답할 수 있도록 계산기를 열두 종으로 갖췄습니다. 부동산을 취득하는 순간부터 물려주는 순간까지, 신고 기한을 넘겼을 때까지 직접 계산해 볼 수 있습니다.
상황별 계산기
| 지금 상황 | 계산기 | 확인할 수 있는 것 |
|---|---|---|
| 부모 도움으로 주택을 취득할 예정 | 자금조달계획서 도우미 | 계획서 작성 검증, 제출대상 판정 |
| 부모에게 돈을 빌릴 예정 | 가족 간 차용 이자 계산기 | 증여로 보지 않는 최소 이자율, 무이자 한도 |
| 주택을 취득할 예정 | 취득세 계산기 | 다주택 중과, 생애최초·출산양육 감면 |
| 주택을 보유 중 | 보유세 시뮬레이터 | 재산세와 종부세, 개편안 적용 시 연도별 변화 |
| 1주택을 양도할 예정 | 양도세 계산기 (1세대 1주택) | 언제 양도해야 유리한지 시점 비교 |
| 다주택 중 하나를 양도할 예정 | 양도세 계산기 (다주택 중과) | 중과세율 한시 완화(정부안) 구간, 매도 시점 비교 |
| 이사로 잠깐 2주택 | 일시적 2주택 판정기 | 종전주택 처분기한을 날짜로 |
| 다주택 중 양도할 주택의 중과 여부 확인 | 양도세 중과대상 판정기 | 그 주택이 중과 대상인지, 장기임대·상속주택 등 중과배제 사유에 해당하는지 |
| 농지·임야·나대지를 양도할 예정 | 비사업용 토지 판정기 | 지목별 사업용 기간 계산, 비사업용 토지 중과(+10%p) 해당 여부 |
| 자녀에게 물려줄 예정 | 증여세 계산기 | 자녀 단독·공동, 손주 포함 등 구성별 총 세액 비교 |
| 상속을 미리 알아보는 중 | 상속세 계산기 | 기본 공제 반영 예상 세액 |
| 신고기한을 넘겼을 때 | 가산세 계산기 | 지금 신고할 때와 미룰 때 시점 비교 |
주소만으로 취득·양도 시점의 조정대상지역 여부를 확인하는 조정대상지역 조회도 있습니다. 취득세 중과, 양도세 중과, 비과세 거주요건이 이 판정에 따라 달라지므로 계산 전에 먼저 확인합니다. 다주택 중과 대상 여부는 양도세 중과대상 판정, 토지는 비사업용 토지 판정에서 먼저 확인한 뒤 세액을 계산하면 됩니다.
새로 추가된 기능 세 가지
계산 결과를 링크로 공유할 수 있습니다. 결과 화면의 결과 링크 복사 버튼을 누르면 입력값이 담긴 링크가 만들어집니다. 배우자나 가족에게 보내면 같은 화면이 그대로 열립니다. 입력값은 저희 서버로 전송되거나 저장되지 않으며, 링크 안에만 담깁니다.
카카오톡으로 상담을 예약할 수 있습니다. 결과 화면의 예약 버튼을 누르면 전문가 상담 예약으로 연결됩니다. 예약을 남기시면 상담 전에 세무사가 직접 전화드려 필요한 자료와 상담 보수를 안내해 드립니다. 계산 결과 링크를 예약 메시지에 함께 보내주시면 같은 화면을 보며 상담을 시작할 수 있어 훨씬 빠릅니다.
계산 근거를 전부 확인했습니다. 모든 계산기는 법령 원문과 정부 발표 자료를 대조해 만들었습니다. 종합부동산세는 재정경제부 세제개편안 문답자료(2026년 8월 3일)의 계산 사례로 원 단위까지 검산했고, 9월 1일 국무회의에서 수정된 정부안(비거주 1주택 기본공제 12억원·세부담 상한 150% 현행 유지)을 반영했습니다.
Q. 개편안 수치는 확정된 건가요?
A. 대부분은 아닙니다. 종부세 기본공제·세율, 양도세 중과세율 완화처럼 2027년 이후 수치는 정부안 기준이며 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 화면에 개편안 배지가 표시된 숫자가 여기에 해당합니다. 국회에서 확정되면 계산기를 바로 업데이트하고 카카오톡 채널로 알려드립니다.
조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 단축(3년→2년)은 시행령 개정 사항이라 국회 의결 없이 2026년 10월 1일부터 시행됐습니다. 양도세·종부세는 신규주택을 취득한 날 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 특례기간이 2년으로 줄어듭니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 2년 대상에서 제외됩니다. 양도세는 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터, 종부세는 8월 4일 이후 신규주택 취득분부터 2년을 적용합니다. 8월 3일 이전에 신규주택이나 분양권·조합원입주권을 취득했거나, 신규주택 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정대로 3년 안에 종전주택을 양도하면 됩니다.
취득세는 종전 주택등(주택·조합원입주권·분양권·오피스텔)과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년이며, 10월 1일 이후 신규주택 취득분부터 바뀐 기한을 따릅니다. 종전 주택등 1개를 가진 상태에서 8월 26일 이전에 신규주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면, 10월 1일 이후 취득해도 종전 규정에 따라 3년을 적용받습니다.
Q. 계산 결과대로 신고해도 되나요?
A. 계산기는 일반적인 사례를 전제로 한 시뮬레이션입니다. 실제 신고에는 재산 평가, 공제 요건, 세대 판정 등 사실관계 확인이 필요하므로 반드시 세무사 상담을 거쳐야 합니다.
Q. 입력한 정보가 저장되나요?
A. 아닙니다. 모든 계산은 이용자의 브라우저 안에서만 이루어지며, 입력값은 서버로 전송되지 않습니다.
세법이 자주 바뀌는 시기입니다. 결정하기 전에 숫자부터 맞춰 보시고, 판단이 어려운 지점은 상담에서 함께 정리하겠습니다.