칼럼
부동산 세금을 실무 기준으로 쉽게 정리합니다.
부모님 땅에 집을 지으면 증여세가 나오나요? 땅 사용료(지료)와 나중에 땅을 살 때 취득세까지
부모님 땅에 집을 지으면 땅만 무상으로 써도 증여세를 냅니다. 5년분 사용 이익이 1억원 미만이면 과세하지 않아 땅값 약 13억 1,900만원이 기준선이 되고, 부모님과 그 집에서 함께 살면 처음부터 과세 대상에서 제외됩니다. 지료를 드리면 부모님께 토지 임대 사업소득과 부가가치세가 과세되고, 나중에 그 땅을 제값에 매수해도 취득세율은 주택 세율(1~3%)이 아니라 4%입니다.
2020년 이전 취득 분양권, 같은 세대 배우자에게 지분을 증여해도 주택 수에 포함하지 않습니다
분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 것부터 비과세·중과 판정의 주택 수에 포함합니다(법률 제17477호 부칙 제4조). 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권의 지분 1/2을 2021년 이후 같은 세대 배우자에게 증여한 사안에서 국세청은 그 분양권을 주택 수에 포함하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법령해석재산-0918). 별도 세대에 증여한 경우나 2021년 이후 취득한 분양권은 이 예규가 판단한 범위가 아닙니다.
다가구주택을 보유한 다주택자, 중과 주택 수와 기준시가 3억원은 구획별로 판단합니다
다주택 중과 주택 수를 계산할 때 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다. 전체를 하나의 주택으로 보는 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택한 경우에만 적용합니다(제167조의3 제2항 제1호). 선택하지 않으면 기준시가 3억원 이하 판정도 구획별로 하고, 구획의 기준시가는 개별주택가격을 면적 비율로 안분합니다(사전-2021-법령해석재산-1008).
내 집 1채에 다른 집 부속토지까지 있으면, 종부세 1세대 1주택자 공제를 받을 수 있나요?
종합부동산세는 남의 건물이 선 땅, 곧 다른 주택의 부속토지만 가져도 주택을 가진 것으로 봅니다. 다만 1주택을 가진 사람이 그 부속토지를 본인 명의로 함께 가지면 신청하지 않아도 1세대 1주택자로 보아 12억원을 공제합니다. 같은 땅이 배우자나 다른 세대원 명의면 1세대 1주택자에서 제외되어 각자 9억원 공제로 계산하고, 혼인 10년이 안 된 부부는 해석이 정해지지 않았습니다. 세액공제는 본인 명의일 때도 부속토지분 세액을 제외하고 적용합니다.
1세대 1주택 비과세 직전 지인에게 양도했다가 다시 취득한 집을 가장매매로 본 결정
비과세 받을 집을 양도하기 직전에 다른 집을 전 직장 동료에게 양도하고 1년여 뒤 같은 값에 다시 취득한 거래를, 과세전적부심사 판단부는 가장매매로 보았습니다. 1세대 1주택 비과세 부인과 부당과소신고가산세가 그대로 유지됐습니다. 특수관계가 없는 상대방과의 거래였지만, 판단부는 매도인이 계속 살고 매수인이 자기 돈을 넣지 않은 점 등을 근거로 들었습니다.
부모님 땅에 지은 내 집을 팔면 땅까지 비과세되나요? 건물과 땅 주인이 다른 주택의 양도세
주택의 건물과 땅 주인이 다르면 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 두 사람이 같은 세대인지로 정해집니다. 같은 세대면 건물과 땅을 합쳐 1주택으로 보아 두 사람 모두 비과세 대상이고, 다른 세대면 건물 주인만 자기 세대 기준으로 비과세를 받으며 땅 주인은 다른 집이 없어도 과세됩니다. 12억원 고가주택 판정은 소유자가 달라도 합계로 하고, 다른 세대 건물 주인은 12억원을 양도가액 비율로 나눈 금액만 씁니다.
부담부증여·경매 주택의 공고 전 계약 중과배제, 증여등기·매각허가결정이 공고 후면 적용되지 않습니다
조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 주택은 다주택 중과에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호, 제167조의3 제1항 제11호). 국세청은 공고 전에 부담부증여 계약을 하고 공고 후 증여등기를 접수한 경우 채무액 부분은 이 예외에 해당하지 않는다고 보았고(서면-2021-법규재산-1989), 공고 전 가압류·경매개시결정이 있었더라도 매각허가결정이 공고 후이면 해당하지 않는다고 보았습니다(서면-2021-법규재산-3789·7563). 기준이 되는 공고일은 주택법상 공고일입니다(기획재정부 재산세제과-73).
혼인으로 3주택 이상이 된 세대의 중과 주택 수, 배우자 쪽 세대원 주택까지 차감합니다
1주택 이상 보유자끼리 혼인해 혼인한 날 현재 1세대 3주택 이상이 되고 혼인한 날부터 5년 이내에 주택을 양도하면, 중과 주택 수에서 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 차감합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제9항). 기획재정부는 배우자뿐 아니라 배우자와 같은 세대였던 자녀 등 배우자의 세대원이 소유한 주택도 모두 차감한다고 해석했습니다(재산세제과-1400, 2023.12.18.).
신규 주택 계약 후 종전 주택 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우, 일시적 2주택 처분기한
신규 주택 계약일과 잔금일 사이에 종전 주택 소재지가 조정대상지역으로 새로 지정된 사안에서 기획재정부는 처분기한을 단축기간이 아닌 3년으로 보았고(재산세제과-825), 비조정 종전 주택을 둔 채 조정대상지역 분양권을 취득한 뒤 종전 주택 지역이 지정된 사안에서도 국세청은 3년으로 보았습니다(서면-2021-부동산-4655). 두 예규는 종전 조문 아래 나왔습니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 '신규 주택의 취득일 현재' 문구를 넣어 2년 단축 요건을 다시 정했고, 이 문구 아래에서 같은 사안을 판단한 해석은 아직 확인되지 않습니다.
잔금 전 멸실·용도변경 특약, 양도물건 판정기준일은 매매계약일에 따라 다릅니다
매매특약에 따라 잔금 전에 주택을 철거하거나 상가로 용도변경하면, 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과를 매매계약일 현황과 양도일 현황 중 어느 쪽으로 판정하는지가 계약 시기에 따라 다릅니다. 기획재정부는 용도변경은 2022.10.21., 멸실은 2022.12.20. 이후 계약분부터 양도일 현황으로 판정하고(재산세제과-1322·1543), 2025.2.28. 이후 계약한 용도변경은 비과세와 1주택 장기보유특별공제만 매매계약일로 판정합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항·제159조의4). 매매계약일 기준은 비과세에 유리하고 중과에는 불리해, 같은 기준일이 두 판정에서 반대 방향으로 작용합니다.
미등기 공동상속주택, 일반주택을 양도할 때 법정상속분으로 소유자를 판정합니다
상속등기를 하지 않은 공동상속주택은 민법상 법정상속분으로 지분을 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 여럿이면 거주자·최연장자 순서로 소유자를 정합니다. 국세청은 소수지분자가 상속 뒤에 취득한 일반주택을 양도할 때도 그 상속주택을 주택 수에 포함하지 않는다고 답했습니다. 양도 뒤 제척기간 안에 협의분할 등기를 해 이 특례를 적용받지 못하게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부합니다.
건물을 철거하고 나대지로 양도할 때, 멸실일부터 5년은 비사업용 토지로 보지 않습니다(무허가 건축물 제외)
건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 그날부터 5년 동안 비사업용 토지에 해당하지 않는 토지로 보고 판정합니다(소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제9호, 2025년 3월 21일 이후 양도분. 그 전 양도분은 2년). 국세청은 무허가주택이 멸실된 토지에는 이 규정을 적용하지 않는다고 회신했고(서면5팀-576), 조세심판원도 위반건축물로 등재된 무허가 건물을 철거한 토지에 같은 결론을 냈습니다(조심2025서2800). 5년이 지난 뒤에는 기간기준(소득세법 시행령 제168조의6)으로 판정합니다.
부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까
부모와 미성년 자녀가 함께 소유한 주택을 부모 명의로만 임대하고 임대료는 아버지가 모두 받은 사안에서, 국세청은 자녀 지분에도 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0132, 2026.9.15.). 이 답변이 미치는 범위, 별도세대 공유자에 대한 해석과의 차이, 2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한을 정리했습니다.
한 집에 상속 지분과 증여 지분이 함께 있을 때, 국세청은 증여 지분의 처분기한을 증여받은 날부터 계산했습니다
부모님 공동명의 주택에서 어머니 지분은 상속받고 아버지 지분은 증여받은 1세대가 원래 보유하던 집을 양도하는 경우, 국세청은 증여받은 지분을 새로 취득한 주택으로 보아 일시적 2주택 요건을 적용했습니다(서면-2025-법규재산-3647, 2026.9.21.). 2026년 10월 1일 시행령 개정 뒤 처분기한을 다시 판정하는 경우와 상속 지분 쪽 확인 사항을 함께 정리했습니다.
공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건
공동상속주택의 소수지분자가 상속지분을 양도하면 보유 주택 수와 관계없이 다주택 중과세율을 적용하지 않지만, 상속 뒤 다른 상속인에게서 매입한 지분은 중과세율을 적용합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제2호, 재산세제과-1188, 사전-2020-법규재산-0566). 같은 세대였던 피상속인에게서 상속받은 소수지분도 중과는 배제되지만 일반주택 비과세 특례(제155조 제3항)는 동거봉양 합가의 경우만 적용되고(재산세제과-1035, 서면-2021-법규재산-0843), 소수지분이 조합원입주권 2개의 소수지분으로 바뀌어도 같은 방법으로 주택 수를 계산합니다(재산세제과-1407).
두 번에 나눠 상속받은 주택, 중과 배제 5년은 처음 상속 때 소유자였는지로 기산일이 달라집니다
부모가 공동소유하던 주택의 아버지 지분을 단독으로 상속받은 뒤 어머니 지분을 상속받았다면, 아버지 지분은 아버지 지분을 상속받은 날부터 5년이 지나 양도할 때 다주택 중과세율을 적용합니다(서면-2023-법규재산-1660). 반면 처음 상속 때 공동상속의 소수지분자였다가 재상속으로 최대지분자가 됐다면, 최대지분자가 된 날부터 5년 이내에 보유지분 전체를 양도할 때 중과하지 않습니다(사전-2021-법규재산-1681, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호). 1660 사안에서 나중에 상속받은 어머니 지분은 예규가 따로 판단하지 않았습니다.
법인의 주택 취득세 12%, 1억원 이하 주택도 대도시 신설법인이면 중과됩니다
법인이 주택을 매매로 취득하면 주택 수·지역과 관계없이 취득세 12%입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제1호). 시가표준액 1억원(수도권 밖 2억원) 이하 주택 등 중과 제외 주택은 법인에도 적용돼 1~3%가 되지만, 대도시에서 설립·전입한 지 5년이 지나지 않은 대도시 중과 대상 법인이 대도시 주택을 취득하면 제13조 제2항에 따라 저가주택도 12%입니다. 종중·교회 같은 법인 아닌 단체도 법인으로 봅니다.
별장·직원 기숙사도 양도세에서는 주택으로 봅니다, 주택 수에서 제외되는 경우는 한정적입니다
소득세법은 별장을 주택에서 빼는 규정을 두지 않고, 언제든 주거용으로 쓸 수 있는 구조면 사실상 주거용으로 봅니다. 그래서 휴양용으로만 쓰는 아파트·단독주택도 1세대 1주택 비과세 판정 때 주택 수에 포함되는 것이 최근 결정의 흐름입니다. 직원 기숙사도 건축법상 기숙사가 아니라 아파트·다세대를 숙소로 쓰는 것이면 주택입니다.
취득세 환급 심판례 10건, 인용과 기각 결정의 판단 기준
중과로 낸 취득세를 경정청구로 돌려받으려 할 때 결론을 가르는 것은 취득일 현재의 사실관계입니다. 조세심판원 결정 10건을 다섯 쟁점으로 나누고 취득세 환급이 인정된 사례와 인정되지 않은 사례를 한자리에 정리했습니다.
임대사업자·주택건설사업자가 취득한 주택, 취득세 중과에서 제외되는 경우와 제외되지 않는 경우
다주택·법인 취득세 중과에서 제외되는 주택은 지방세법 시행령 제28조의2에 열거돼 있습니다. 임대사업자로 등록할 주택은 공공지원민간임대주택과 2026년 인구감소지역 취득분만 제외되고, 장기일반·단기 매입임대는 중과됩니다. 주택건설사업자·주택신축판매업자의 멸실 목적 취득은 사업자 유형별 멸실·신축 기한을 지켜야 하고, 이번 취득의 세율에서 제외된 주택이 다음 취득 때 주택 수에서도 제외되는 것은 아닙니다.
등록 임대주택 취득세·재산세 감면, 신축·최초분양만 감면되고 매각·말소하면 추징됩니다
민간 임대사업자의 취득세·재산세 감면 근거는 지방세특례제한법 제31조의3입니다. 취득세는 직접 신축하거나 건축주에게서 최초로 분양받은 공동주택·오피스텔을 60일 안에 장기일반·공공지원으로 등록해야 감면되고, 분양받은 아파트는 매입임대여서 장기일반으로 등록할 수 없어 대상이 아닙니다. 재산세는 2세대 이상을 임대하면 면적별로 감면하며, 임대의무기간 중 매각하거나 등록이 말소되면 취득세와 5년분 재산세를 추징합니다.
주택임대소득과 건강보험료, 보험료에 반영되는 소득과 등록임대 경감 40%·80%
분리과세를 선택한 주택임대소득도 건강보험료 소득에 반영되고, 이때 소득은 세법과 같은 방식(등록 필요경비율 60%·공제 400만원, 미등록 50%·200만원)으로 계산합니다. 2020년 12월 31일까지 지자체와 세무서 등록을 모두 마친 소형주택 임대사업자는 임대소득으로 늘어난 보험료를 단기 40%, 장기 80% 경감받았지만, 임대개시일부터 4년(장기 8년)이 되는 해의 소득분까지만 적용해 단기임대는 대부분 종료되는 시점입니다.
등록임대 임대료 5% 증액제한, 임차인이 바뀌어도 적용되고 위반하면 과태료와 세제혜택 배제
등록임대사업자는 등록을 유지하는 동안 직전 계약 임대료의 5%를 넘겨 증액할 수 없고, 증액 후 1년 안에는 다시 증액할 수 없습니다. 임차인이 바뀌어도, 2년 동결 뒤 갱신해도 상한은 5%입니다. 위반하면 1건 500만원부터 최대 3천만원의 과태료와 함께 거주주택 비과세·중과배제·장기보유특별공제 특례·임대소득 감면이 배제되며, 세법의 5% 요건은 특례마다 적용 시기가 다릅니다.
상가주택(겸용주택) 취득세, 주택 부분과 상가 부분을 시가표준액 비율로 나눠 계산합니다
주택과 상가가 함께 있는 상가주택·주상복합 건물을 매매로 취득하면 취득세는 주택 부분과 상가 부분을 나눠 계산합니다. 나누는 기준은 면적이나 계약서상 금액이 아니라 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율이고(지방세법 시행령 제19조 제2항), 주택 부분에는 1~3%(다주택이면 중과), 상가 부분에는 4%를 적용합니다. 주택 부분 면적이 크다고 전체를 주택으로 보는 규정은 취득세에 없습니다.
매매계약 해제와 양도세, 잔금 전후와 해제 사유에 따라 과세 여부가 달라집니다
잔금 전에 계약을 해제하면 양도가 없어 양도소득세도 없습니다. 잔금을 받은 뒤라면 채무불이행에 따른 법정해제·약정해제는 양도가 처음부터 없던 것이 되지만, 합의해제는 대법원과 과세관청의 판단이 다릅니다. 이미 낸 양도세는 해제를 안 날부터 3개월 안에 후발적 경정청구로 환급을 청구하는데, 합의해제만으로는 사유가 되지 않을 수 있습니다.
세대 전원이 해외로 출국하며 가족 주소로 해외체류신고를 했다면, 취득세는 별도 세대로 봅니다
취득세 다주택 중과의 1세대는 주민등록표로 판정하지만, 취학·근무 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하면서 주민등록법에 따라 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우에는 각각 별도 세대로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제3호). 세대원 일부만 출국하면 해당하지 않습니다. 해외체류신고 없이 출국한 경우 행정안전부는 별도 세대로 보지 않는다고 해석했지만, 실질을 보아 별도 세대를 인정한 조세심판원 결정도 있습니다.
한정승인한 상속 부동산이 경매로 처분돼도 양도세는 상속인에게 부과됩니다
한정승인을 했어도 상속 부동산이 경매로 처분되면 양도인은 상속인이고 양도소득세 납세의무도 상속인에게 성립합니다. 배당을 한 푼도 받지 못해도 상속채무가 소멸한 것을 양도의 대가로 봅니다. 상속인의 고유재산까지 압류할 수 있는지는 대법원 판단이 없어, 상속세 신고 때 평가액을 확정해 양도차익을 줄이는 것이 실무 대응입니다.
등록임대사업자 임대보증금 보증 가입 의무, 미가입 과태료와 말소·세금 추징까지
등록임대사업자는 매입임대를 포함해 임대보증금 전액에 대해 보증에 가입해야 하고, 2020년 8월 18일 당시 등록돼 있던 매입임대주택은 2021년 8월 18일 이후 체결한 임대차계약부터 적용합니다. 미가입하면 기간에 따라 보증금의 5~10%(상한 3천만원) 과태료가 부과되고, 가입 요구에 3회 이상 응하지 않으면 등록이 직권말소될 수 있으며, 말소되면 재산세 감면 5년분 추징 등 세제 불이익이 이어질 수 있습니다.
장기일반 임대주택 장기보유특별공제 50%·70%, 자동말소 아파트는 50%가 상한입니다
조세특례제한법 제97조의3은 장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상이면 70%의 장기보유특별공제를 적용합니다. 현행 조문은 2027년 말까지 등록한 민간건설임대만 대상이고, 2020년 말까지 등록한 매입임대는 종전 규정으로 적용합니다. 공제율은 양도차익 전체가 아니라 임대기간 중 발생한 부분에만 적용하며, 매입 아파트가 자동말소되면 8년 임대로 보아 50%가 상한입니다.
장기일반 임대주택 10년 임대하면 양도세 100% 감면, 2015~2018년에 취득해 3개월 안에 등록한 주택만 대상입니다
조세특례제한법 제97조의5는 2015년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 안에 장기일반·공공지원으로 등록한 매입임대주택을 10년 이상 계속 임대하면, 임대기간 중 발생한 양도소득분 양도세를 100% 감면합니다. 2018년 9월 14일 이후 취득분은 임대개시일 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하여야 합니다. 공실은 각 공실기간이 6개월 이내면 계속 임대로 보고, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다. 감면 종합한도는 적용하지 않으며 장기보유특별공제 특례와는 선택해야 합니다.
주택을 증축한 뒤 양도하면, 증축 부분의 보유기간과 양도차익을 따로 계산합니다
주택을 증축하면 증축 부분의 취득시기는 사용승인일입니다. 1세대 1주택 비과세는 증축 전후 보유기간을 통산한 해석이 있지만, 수평증축 등으로 늘어난 부수토지는 따로 요건을 봅니다. 12억원을 넘는 고가주택은 12억원과 장기보유특별공제를 기존 부분과 증축 부분으로 나눠 계산하고, 85㎡를 넘게 증축해 5년 안에 양도하면서 환산·감정가액을 쓰면 가산세 5%가 붙습니다(비과세 대상이면 제외). 주거용 옥탑방은 다가구 층수에 산입될 수 있습니다.
주택 부수토지 일부가 도로로 수용되면 비과세, 부수토지만 먼저 수용되는 경우는 요건이 다릅니다
사업인정고시일 전에 취득한 1세대 1주택의 주택과 부수토지 일부가 공익사업으로 협의매수·수용되면 보유·거주기간과 관계없이 비과세되고, 수용일부터 5년 안에 양도하는 잔존주택과 잔존 부수토지도 비과세됩니다. 다만 주택은 그대로 두고 부수토지만 따로 먼저 수용되는 경우는 해석이 엇갈리다가 2025년 기준해석으로 특례를 적용하지 않는 쪽이 확인됐습니다.
주택임대소득 2천만원 이하 분리과세, 등록하면 경비율 60%·공제 400만원에 세액감면까지
주택임대 수입금액이 1년(1.1.~12.31.)에 2천만원 이하면 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다. 등록임대는 필요경비율 60%와 기본공제 400만원, 미등록은 50%와 200만원이고, 공제는 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받습니다. 등록임대가 국민주택규모·기준시가 6억원 이하 요건을 갖추면 조세특례제한법 제96조로 세액을 1호 30%(장기 75%), 2호 이상 20%(장기 50%) 감면받습니다.
매수인이 양도세를 대신 부담하기로 했다면, 그 세액도 양도가액에 포함합니다
매수인이 매도인의 양도소득세를 부담하기로 약정하고 실제로 지급하면 그 세액은 양도대금의 일부라 양도가액에 더합니다. 기획재정부는 2024년 11월 7일 해석을 바꿔 매수인이 양도세 전액을 부담하기로 약정한 경우 최초 1회분만이 아니라 그 양도세 전부를 더하도록 했고, 새 해석 이후 양도분부터 적용합니다. 매수인 쪽에서는 대납세액이 취득가액과 취득세 과세표준에 포함됩니다.
타인 채무의 담보로 제공한 부동산이 경매되면 양도세는 담보제공자가 납부합니다
가족이나 지인의 대출에 내 부동산을 담보로 제공했다가 경매로 처분되면, 매각대금이 전부 채권자에게 배당돼도 양도인은 소유자인 담보제공자이고 양도소득세 납세의무도 담보제공자에게 성립합니다. 채무자가 무자력이라 구상권을 행사할 수 없어도 과세에는 영향이 없고 후발적 경정청구 사유도 아니라는 것이 대법원 판단입니다.
6월 1일 이후 사망했다면, 그해 재산세·종부세는 상속재산에서 공제합니다
재산세·종합부동산세 납세의무는 과세기준일인 6월 1일에 성립합니다. 피상속인이 6월 1일 이후 사망하면 7·9·12월에 상속인 앞으로 나오는 그해 재산세·종부세도 피상속인의 공과금이라 상속세 계산 때 상속재산에서 뺍니다. 6월 1일 전 사망이면 상속인의 세금이라 공제하지 않습니다.
상가 인테리어·리모델링 비용, 양도세 필요경비로 인정되는 부분과 인정되지 않는 부분
상가·건물 리모델링 비용은 건물의 가치를 높이거나 내용연수를 늘리는 자본적 지출만 양도세 필요경비가 됩니다. 한 번에 계약한 인테리어도 견적 항목별로 나눠 판단하고, 영업을 위한 내장공사와 임차인이 부담한 공사비는 인정되지 않습니다. 임대 중 사업소득에서 감가상각비나 수선비로 이미 비용 처리한 부분은 양도할 때 다시 공제하지 못합니다.
손주·사위에게 유증하거나 자녀가 상속을 포기하면 상속공제 한도가 줄어듭니다
상속공제는 상속세 과세가액에서 선순위 상속인이 아닌 사람에게 유증한 재산, 선순위 상속인의 포기로 다음 순위가 받은 재산을 뺀 금액까지만 받습니다. 자녀가 살아 있는데 손주·사위·며느리에게 유증하거나, 배우자 없이 자녀가 모두 포기해 손주가 상속받으면 공제가 줄고 세대생략 할증 30%까지 가산됩니다.
상속세가 0원이어도 신고하는 이유, 신고한 평가액이 양도할 때 취득가액이 됩니다
상속받은 부동산을 나중에 양도할 때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세법으로 평가한 가액이고, 세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액입니다. 상속세가 0원이라도 평가기간 안에 감정가액으로 신고해 두면 취득가액이 올라가 양도세가 줄어듭니다. 기준시가로 신고하면 오히려 낮은 가액이 취득가액으로 확정됩니다.
상속재산이 경매·수용으로 평가액보다 낮게 처분되면 상속세 경정청구, 일반 매매는 대상이 아닙니다
상속개시 후 1년 안에 상속재산이 수용·경매·공매되어 그 가액이 상속세 과세가액보다 낮으면, 사유가 발생한 날부터 6개월 안에 상속세 경정청구를 할 수 있습니다(상증법 제79조). 상속인이 스스로 낮게 양도한 일반 매매는 이 특례 대상이 아니고, 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액을 시가로 보는 평가 규정을 적용합니다.
의무임대기간 중 등록임대주택을 양도하면, 포괄양도로 신고해도 지방세 감면은 추징됩니다
등록임대주택은 의무임대기간 중에 원칙적으로 팔 수 없고, 다른 임대사업자에게 신고하고 포괄양도하거나 부도·파산 등 사유로 허가를 받아야 합니다. 그 밖의 양도는 3천만원 이하 과태료 대상입니다. 포괄양도를 신고해 수리받아도 양도인의 취득세·재산세 감면은 추징된다는 결정이 있고, 거주주택 비과세를 먼저 받았다면 사후관리로 추징될 수 있습니다. 양수인이 양도인의 임대기간을 승계하는지는 제도마다 다릅니다.
조정대상지역 공고일 당일 매도계약도 양도세 중과배제, 국세청 사전답변으로 확인했습니다
2주택 세대가 조정대상지역 공고일 당일에 그 지역 주택을 양도하기로 계약하고 계약금을 받았다면 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다. 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호의 '공고가 있은 날 이전'에 공고일 당일도 포함된다는 점을 국세청 사전답변(사전-2026-법규재산-1125, 2026.9.21.)으로 확인했습니다. 와이제이 택스 라운지가 대리 신청한 건입니다.
코인 2026년 안에 매도할까, 보유할까 · 손실 코인과 이익 코인은 판단이 다릅니다
2026년에 양도해 확정한 코인 손실은 2027년 이익에서 차감할 수 없습니다. 손실 난 코인을 2027년 이후까지 보유하면 실제 취득가액이 그대로 인정돼 그해 코인 이익과 상계됩니다. 이익 난 코인은 2026년에 양도하든 해를 넘겨 보유하든 2026년 말까지 오른 몫이 과세되지 않습니다. 2027년 1월 1일 시행 예정 조문을 기준으로 했습니다.
종전 주택 취득 후 딱 1년 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세가 되나요?
종전 주택을 취득한 지 1년이 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추지 못합니다. 1년은 종전 주택 취득일 다음 날부터 기산하므로 그 다음 날 취득분부터 요건을 갖춥니다. 취득일은 잔금일이 원칙이고, 잔금 전에 등기를 접수했다면 등기접수일입니다.
세제개편안 양도세, 10월 1일 먼저 바뀌는 일시적 2주택·매입임대·상생임대
9월 29일 국무회의에서 의결된 소득세법 시행령 개정은 국회를 거치지 않고 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행됩니다. 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한이 2년으로 단축되고(8월 3일 이전 계약·계약금 지급분은 3년), 자동말소되는 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제는 원칙적으로 2027년 말 양도분까지로 제한되며, 상생임대에는 양도기한이 신설됩니다.
이혼 후 16년 생계를 따로 한 미성년 자녀의 상속주택, 부모 주택 수에서 제외됐습니다
이혼 후 16년간 교류가 없던 미성년 자녀가 전 배우자의 주민등록표에 세대원으로 올라 있었고, 그 자녀의 상속주택이 합산돼 1세대 4주택 세율로 신고한 건입니다. 조세심판원은 생계를 같이하거나 양육비를 지원한 사실이 없는 채 세대가 계속 분리돼 있었다고 보아 자녀를 1세대에 포함하지 않고 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
동거봉양 합가라도 취득일에 부모가 만 64세면 별도 세대가 아닙니다
2주택을 보유한 부친의 세대원으로 등재된 상태에서 분양주택을 취득하고, 65세 이상 부모 동거봉양 합가라며 경정청구를 낸 건입니다. 부친의 주민등록상 생년월일이 1958.2.10.로 취득일 당시 만 64세였으므로, 조세심판원은 연령요건을 충족하지 않는다고 보아 기각했습니다.
동생이 따로 생계를 꾸려도 주민등록이 같으면 한 세대입니다
주택을 취득할 당시 세대원인 동생이 아파트 분양권을 보유해 1세대 3주택이 된 건입니다. 청구인은 동생이 차임을 지급하고 건강보험료를 따로 납부하는 등 독립생계를 영위한다며 경정청구를 냈지만, 조세심판원은 시행령이 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 세대를 정의할 뿐 독립생계 여부를 판단하도록 규정하지 않았다고 보아 기각했습니다.
주소만 같고 따로 거주했어도 어머니 주택이 주택 수에 합산됩니다
주민등록은 어머니와 같은 세대에 두고 실제로는 다른 지역에 임차해 살던 건입니다. 청구인은 실거주를 달리하므로 1세대가 아니라는 취지로 경정청구를 냈지만, 조세심판원은 시행령이 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 1세대를 정하고 독립생계 여부는 판단 항목으로 두지 않았다고 보아 어머니 소유 2주택을 합산한 1세대 3주택 중과세율(8%)이 정당하다고 판단했습니다.
비거주자로 일한 기간의 해외 소득은 별도 세대 소득요건에서 제외됩니다
30세 미만 자녀가 일본에서 2년 8개월 동안 근무하며 받은 급여를 더하면 별도 세대의 소득요건을 갖춘다며 경정청구를 낸 건입니다. 조세심판원은 비거주자였던 기간의 국외소득은 산정대상에서 제외된다고 보았고, 그 기간을 덜어낸 금액이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40에 미달해 기각했습니다.
혼인으로 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용하지 못합니다
혼인한 부부가 서울 강남구 주택을 공동으로 취득하며 일시적 2주택 세율로 신고한 건입니다. 잔금 1억5천만원의 지급내역이 확인되지 않아 계약상 잔금지급일이 취득일로 확정됐고, 조세심판원은 일시적 3주택 이상을 구제하는 규정이 없다며 기각했습니다.
종전 주택을 양도하지 않아도 이혼으로 세대가 분리되면 1주택으로 봅니다
배우자 명의의 종전 주택을 처분하지 않은 상태에서 협의이혼으로 세대가 분리된 건입니다. 조세심판원은 세대가 분리되고 재산분할로 1주택 상태가 됐다면 종전 주택을 처분한 것으로 보아야 한다며, 중과세율을 전제로 한 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
아버지와 어머니는 증여세에서 한 사람으로 봅니다
증여세는 10년 이내 동일인에게 받은 증여를 합산하고, 증여자가 직계존속이면 그 배우자까지 같은 사람으로 봅니다. 합산할 가액은 현재 시세가 아니라 각 증여일 현재의 가액이고, 증여재산공제 5천만원은 건마다 주는 것이 아니라 10년 누계 한도입니다. 명의신탁 증여의제 같은 합산배제증여재산은 합산하지 않으며, 직계존비속 간 부담부증여는 채무 인수를 부인 추정합니다.
생애최초 감면 뒤 혼인해도 배우자의 종전 주택은 추징 사유가 아닙니다
생애최초 감면을 받은 뒤 유주택 배우자와 혼인한 건입니다. 처분청은 취득일부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되지 않았다며 감면세액을 추징했지만, 조세심판원은 배우자의 주택이 혼인 전부터 그리고 감면주택 취득 전부터 보유하던 것이어서 추가로 취득한 주택이 아니라고 보아 부과처분을 취소했습니다.
상속세 계산기의 배우자공제 30억은 상한일 뿐입니다
배우자 상속공제는 실제 상속받은 금액을 법정상속분 한도와 30억원 중 작은 금액까지만 공제하고, 실제 상속받은 금액이 5억원 미만이면 5억원을 공제합니다. 그 공제도 신고기한 다음날부터 9개월 안에 분할하고 등기까지 마쳐야 적용됩니다. 배우자가 민법상 단독상속인이면 일괄공제 5억원이 배제되고, 사전증여는 가산과 동시에 상속공제 한도를 줄이며, 재산은 공시가격이 아니라 시가로 평가합니다.
안내를 받고 중과로 수정신고한 세액도 경정청구 대상입니다
처분청 안내를 받아 30세 미만 자녀의 주택을 합산해 1세대 3주택 중과세율로 수정신고한 건입니다. 자녀는 취득일 직전 12개월 소득이 기준소득을 넘었고 자기 주택을 임대하고 있었습니다. 조세심판원은 군 복무 중이라도 별도세대로 볼 수 있다고 보아 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
통장 입금내역만으로는 별도 세대 소득요건이 인정되지 않습니다
인턴 연수수당의 통장 입금내역을 소득에 더하면 30세 미만 자녀의 별도세대 요건을 충족한다며 경정청구를 낸 건입니다. 조세심판원은 입금 사실만 인정될 뿐 원천징수 자료가 없어 근로소득으로 인정하기 어렵고, 행정안전부장관이 정한 입증방법에도 부합하지 않는다고 보아 기각했습니다.
양도세 계산기의 장기보유특별공제 80%, 거주 2년 요건을 갖추지 못하면 최대 30%입니다
장기보유특별공제 최대 80%는 보유기간만으로 적용되지 않습니다. 보유기간 중 거주기간 2년이 표2의 진입 요건이고, 미달하면 표1이 적용되어 15년을 보유해도 30%입니다. 상생임대주택은 그 요건을 면제할 뿐 공제율까지 인정하지 않아 한 번도 거주하지 않았다면 40%만 적용되고, 공동상속주택은 다른 상속인의 거주기간으로 판단합니다.
부모가 전세보증금을 부담하고 자녀만 거주하면 증여세는 어떻게 과세될까
전세계약서상 임차인과 보증금이 나간 계좌, 확정일자 명의에 따라 제41조의4와 제42조로 나뉩니다. 2026년 조세심판원 결정은 제42조로 경정하라고 했지만 신고 실무는 아직 다릅니다. 계산식과 기준금액, 신고기한 3개월과 경정청구 5년을 함께 짚었습니다.
분양권으로 취득한 주택, 취득세 주택 수는 언제를 기준으로 산정하나?
분양계약을 맺고 이듬해 잔금을 치른 건입니다. 청구인은 취득세 주택 수 산정 기준일이 잔금지급일이라며 경정청구를 냈지만, 조세심판원은 분양권에 의해 취득하는 주택은 분양권 취득일을 기준으로 주택 수를 산정한다고 보아 기각했습니다.
주택 부속토지를 가지고 있으면 생애최초 취득세 감면이 배제됩니다
건물 지분 없이 주택의 부속토지만 보유한 상태에서 주택을 분양받은 뒤 생애최초 취득세 감면을 이유로 환급을 구한 건입니다. 조세심판원은 부속토지에 주택분 재산세가 계속 부과돼 왔고 청구인도 이의 없이 납부한 점, 주택 취득일부터 3개월 안에 처분하지 않은 점을 들어 감면 배제가 정당하다고 보았습니다.
다가구주택 각 층을 합쳐 고급주택 취득세 중과로 신고했다면
공부상 다가구주택의 1층과 2층을 합산해 고급주택 취득세 중과세율로 신고했다가 다시 다툰 건입니다. 조세심판원은 청구인들이 그 집에 거주한 사실이 없고 대부분 공실이었던 점 등을 보아 각 층을 별도로 독립된 1구의 건축물로 판단했고, 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
건축물대장이 잘못 기재돼 고급주택 취득세 중과로 신고했다면
건축물대장에 지하층의 주택 면적과 주차장 면적이 뒤바뀌어 등재된 것을 모르고 고급주택 취득세 중과세율로 신고한 건입니다. 대장을 고친 뒤 경정청구를 했는데 처분청은 옥탑층 다락을 연면적에 넣어야 한다며 거부했습니다. 조세심판원은 그 다락이 냉난방 공조기 설치 공간과 통로, 차음 공간에 불과하다고 보아 연면적에서 제외했습니다.
등기가 각하돼 계약을 해제해도 취득세는 남습니다
매매대금을 전부 지급하고 취득세를 신고·납부했는데 등기소가 소유권이전등기 신청을 각하한 건입니다. 청구인은 계약을 해제하고 환급을 구했지만, 조세심판원은 대금을 모두 지급해 사실상 취득한 이상 이미 성립한 납세의무에 영향이 없다고 보아 기각했습니다.
종전 주택을 양도했는데 합가한 형제의 주택이 취득세 주택 수에 포함됐다면
분양권을 가진 상태에서 종전 주택을 기한 안에 매각했는데, 그 뒤 형제가 전입해 세대를 합쳤습니다. 잔금을 치른 날 기준으로 그 형제의 주택까지 취득세 주택 수에 들어가 1세대 3주택이 됐고, 조세심판원은 경정청구 거부처분이 정당하다고 판단했습니다.
취득세 일시적 2주택 기간에 이혼해 재산분할했다면
일시적 2주택으로 취득세를 신고했다가 처분기한 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 중과세율로 다시 신고해야 합니다. 그런데 그 기간에 협의이혼과 재산분할로 1주택 상태가 된 사안에서, 조세심판원은 종전 주택을 처분한 것으로 보아야 한다며 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
취득세 일시적 2주택 처분기한이 경과하면 가산세도 함께 부과됩니다
일시적 2주택으로 취득세를 신고했다가 3년 안에 종전 주택을 처분하지 못한 건입니다. 처분청은 과세예고와 과세전적부심사를 거쳐 중과세율과 가산세를 부과했고, 조세심판원은 청구를 기각했습니다. 가산세가 부과될 줄 예측하지 못했다는 사정은 면제의 정당한 사유로 인정되지 않았습니다.
무너진 빈집을 주택 수에 포함해 취득세 중과로 신고했다면
부부가 아파트를 취득하면서 다른 지역에 보유하던 구옥을 주택 수에 포함해 취득세를 신고한 건입니다. 그 구옥은 지붕과 벽이 파손되고 기둥이 기울어진 상태였습니다. 경정청구가 거부됐지만 조세심판원은 사진과 공인중개사 확인서를 근거로 그 구옥을 폐가로 보아 주택 수에서 제외하고 세액을 경정했습니다.
취득세 중과 취소 심판례, 30세 미만 미혼 자녀도 별도 세대로 인정됐습니다
30세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 따로 돼 있어도 부모와 같은 세대로 봅니다. 그래서 부모의 주택이 주택 수에 합산돼 취득세를 중과세율로 신고하는 경우가 있습니다. 조세심판원은 친권 포기 후 생계를 같이 한 적이 없고 소득요건을 충족한 사안에서, 취득 당시 별도 세대로 보아 1세대 1주택 취득에 해당한다고 보아 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
증여받은 조합원입주권과 분양권, 이월과세는 어떻게 적용될까?
배우자나 부모에게 증여받은 조합원입주권과 분양권에도 이월과세가 적용됩니다. 2019년 2월 12일 이후 양도분부터이고, 세율을 정하는 보유기간은 증여자의 취득일로 당겨집니다. 다만 입주권은 기본세율로 내려오는 반면 분양권은 그대로 60%이고, 거주기간은 당겨지지 않습니다.
잘못 부과된 취득세, 경정청구·이의신청·심판청구의 구분과 기한
스스로 신고·납부한 건이라면 경정청구, 지자체가 고지한 건이라면 이의신청이나 심판청구입니다. 이의신청과 심판청구는 모두 처분을 안 날부터 90일이고, 이의신청을 거치지 않고 바로 심판청구할 수도 있습니다. 행정소송은 심판청구와 그 결정을 거쳐야 제기할 수 있습니다. 기한의 기산점은 언제나 최초 처분일입니다.
상속받은 조합원입주권, 준공 전에 양도해도 비과세가 적용될까?
상속받은 조합원입주권의 비과세는 같은 세대에서 물려받았는지로 결론이 달라집니다. 별도세대에게서 받은 입주권은 완공 전에 양도하면 비과세가 적용되지 않고, 상속으로 입주권이 둘이 되면 원래 갖고 있던 입주권까지 비과세를 적용받지 못합니다.
조합원입주권을 상속받은 뒤 종전 주택을 양도하면 비과세가 될까요?
조합원입주권을 상속받은 세대가 원래 보유하던 주택을 양도할 때는 시행령 제156조의2 제6항을 봅니다. 돌아가신 분이 주택이나 분양권을 한 개라도 갖고 있었으면 특례가 전부 적용되지 않고, 같은 세대에서 물려받은 입주권은 동거봉양 합가로 전환된 것만 인정됩니다.
상속·증여로 받은 분양권·입주권, 거주요건 면제도 승계될까
조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대는 거주 2년 없이 비과세를 받습니다. 그 분양권이나 입주권을 상속·증여로 이전받으면 면제가 승계되는 경우와 승계되지 않는 경우가 나뉩니다. 상속·증여로 이전받은 경우에는 권리가 세대 밖으로 나갔는지가 기준이 됩니다.
일시적 2주택인데 종전 주택을 처분하지 못했다면, 취득세는 얼마를 추가 납부하나요?
일시적 2주택으로 일반세율을 적용받았다가 기한(3년. 2026년 10월 1일 이후 취득한 신규 주택과 종전 주택이 모두 조정대상지역이면 2년이고, 2026년 8월 26일 이전 계약·계약금 지급이 증명되면 3년) 안에 종전 주택을 처분하지 못하면, 중과세율로 다시 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 공제한 차액을 냅니다. 조정대상지역 5억원 주택이면 500만원에서 4천만원이 되어 3,500만원을 더 냅니다. 기간이 끝난 날부터 60일 안에 스스로 신고·납부하면 가산세를 내지 않습니다.
취득세를 중과로 냈는데 대상이 아니었다면, 경정청구는 언제까지 하나요?
과다하게 낸 취득세는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구할 수 있습니다. 문제는 그 5년의 출발점이 취득일이 아니라 법정신고기한이고, 취득 원인마다 60일·3개월·6개월로 다르다는 점입니다. 등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 법정신고기한이 됩니다. 결정·경정 통지를 받았다면 그 통지로 늘어난 세액은 통지받은 날부터 90일 안에 청구하고, 당초 신고분은 5년이 그대로 적용됩니다.
취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나?
취득세 중과는 1세대가 가진 주택 수로 판정합니다. 계산 대상은 주택만이 아니라 조합원입주권과 주택분양권, 오피스텔까지입니다. 지분이나 부수토지만 가져도 주택을 가진 것으로 보고, 반대로 상속 5년 이내 주택이나 시가표준액 1억원 이하 저가주택처럼 계산에 넣지 않는 것도 따로 정해져 있습니다. 포함하는 것과 제외하는 것, 계산 시점과 방법을 한자리에 정리했습니다.
고급주택 취득세 중과, 어떤 주택이 해당하나?
고급주택을 취득하면 표준세율에 8%p가 더해집니다. 공동주택은 공용면적을 제외한 연면적 245㎡(복층 274㎡) 초과, 단독주택은 연면적 331㎡ 또는 대지 662㎡ 초과가 기준이고 시가표준액 9억원 초과가 전제입니다. 다주택 중과와 겹치면 16%나 20%까지 올라갑니다. 취득일부터 60일 안에 용도를 바꾸면 중과에서 제외됩니다.
지분 절반을 보유한 주택, 나머지 지분을 취득하면 취득세가 어떻게 되나?
이미 지분을 보유한 주택의 나머지 지분을 취득하는 것은 새 주택을 취득한 것이 아니라 보유하던 주택의 지분이 늘어난 것으로 봅니다. 그래서 주택 수가 늘지 않아 중과 대상이 아닙니다. 다만 세율 구간은 취득한 지분의 가액이 아니라 전체 주택 가액을 기준으로 판정하고, 과세표준은 실제로 취득한 지분의 가액입니다. 가족 간에 지분을 이전할 때는 시가인정액 기준도 함께 봐야 합니다.
잔금 지급일에 주택이 멸실돼 있으면 취득세는 주택일까 토지일까
취득세는 취득일 현재의 현황으로 판단합니다. 계약할 때는 주택이 있었더라도 잔금을 치르는 날 이미 철거돼 있었다면 주택이 아니라 토지를 취득한 것으로 보아 4%가 적용됩니다. 주택 세율도 다주택 중과도 생애최초 감면도 적용되지 않습니다. 재건축·재개발 구역 매수에서 철거 시점과 잔금일의 앞뒤가 세액을 크게 바꿉니다.
30세 미만 자녀, 세대를 분리하면 취득세 중과 대상에서 제외되나?
30세 미만 자녀는 주민등록을 따로 해도 취득세에서는 부모와 한 세대로 봅니다. 예외로 별도세대가 되려면 주민등록 분리에 더해 소득요건과 독립생계 요건을 갖춰야 합니다. 소득은 취득일이 속하는 달의 직전 12개월분을 보고, 월평균이 기준 중위소득의 40% 이상이어야 합니다. 일시적 휴직·휴업으로 12개월 소득이 모자라면 24개월 소득으로 볼 수 있고, 취득일 현재 소득이 있어야 합니다.
주택 취득 전 취득세, 무엇부터 확인해야 하나?
취득세는 세율표부터 보면 판정이 흔들립니다. 취득 원인을 가르고, 1세대를 확정하고, 그 세대의 주택 수를 계산한 다음에야 중과인지 일반세율인지 정해집니다. 감면 해당 여부와 감면 뒤에 지킬 의무까지 여섯 단계로 나눠, 각 단계에서 무엇을 판단하는지와 어디를 더 보면 되는지 정리했습니다.
상속받은 코인, 상속세 과세 대상인가요? (평가와 신고)
돌아가신 분이 남긴 코인도 상속재산이라 상속세를 신고해야 합니다. 평가는 상속개시일 하루 시세가 아니라 상속개시일 전·이후 각 1개월, 총 2개월의 일평균가격을 평균해 산정합니다. 신고·납부 기한은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월(상속인이나 피상속인이 외국에 있으면 9개월)입니다.
부모님과 동거하는 상태에서 주택을 취득할 때 확인할 것
취득세의 1세대는 취득일 현재 주민등록표를 기준으로 판단합니다. 다만 취득일 현재 65세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 30세 이상 자녀가 합가한 경우에는 주민등록이 같아도 각각 별도세대로 보아 자녀 세대의 주택 수만으로 중과를 판정합니다. 생애최초 감면의 무주택 판정은 세대원 전체가 아니라 본인과 배우자만 보고, 취득당시가액 12억원 이하만 대상입니다.
일시적 2주택, 종전 주택은 언제까지 양도해야 비과세인가요 (2년? 3년?)
일시적 2주택이 됐다면 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세받는 것이 원칙입니다. 다만 신규 주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 처분기한이 2년으로 단축됩니다. 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약하고 계약금을 지급했다면 3년이 유지됩니다(2026년 9월 30일 소득세법 시행령 공포, 10월 1일 시행).
상속세 신고할 때 무슨 자료를 준비하나요?
상속세 신고서와 명세서는 세무사가 작성합니다. 의뢰인이 준비할 것은 그 계산의 근거가 되는 자료입니다. 피상속인 제적등본과 상속인 가족관계증명서, 부동산·금융재산 자료, 채무 증빙, 협의분할서, 공과금·장례비 영수증이 기본이고, 받으려는 공제마다 요건을 증명할 자료가 더 필요합니다. 채무는 채권자가 금융기관인지 개인인지에 따라 증빙 방법이 다릅니다.
가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%
부모나 가족에게 돈을 빌려 주택을 취득하면, 자금조달계획서 소명에서 국세청은 그 돈이 진짜 빌린 것인지 봅니다. 무이자로 빌려도 원금이 약 2억1,700만원을 넘으면 증여로 보는 이익이 발생하고(적정이자율 4.6%), 차용증만 있고 이자·원금이 오가지 않으면 차입이 아니라 증여로 봅니다. 차용증 작성법과 실제 상환의 중요성을 정리했습니다.
재건축 청산금은 수령할 때 양도세 과세, 추가분담금은 납부할 때 과세되지 않습니다
재개발·재건축에서 청산금(환급금)을 받으면 종전부동산 일부를 양도한 것으로 보아 소유권 이전고시일 다음 날 양도소득세가 과세됩니다. 반대로 추가분담금을 내면 그때는 과세가 없고, 신축주택을 양도할 때 취득가액에 더해 필요경비로 공제합니다. 받을 때와 낼 때 세금 방향이 정반대입니다.
상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?
상생임대주택 특례는 직전임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상의 임대기간 요건을 갖춰야 합니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 끝에 남는 1개월 미만은 1개월로 보므로, 1년 5개월 19일은 1년 6개월로 봅니다(서면-2022-법규재산-2784). 임차인이 만기 전에 퇴거하면 임대개시일부터 퇴거일까지를 임대기간으로 보되 같은 계산 규칙을 적용하고(사전-2025-법규재산-0873), 임대인이 주택을 양도해 임대차가 일찍 끝난 경우에도 제3항을 적용합니다(사전-2026-법규재산-0866). 월력으로 23개월을 채우지 못하면 2년에 미달합니다. 임차인 사정으로 중도퇴거했다면 임대료를 올리지 않은 새 임대차계약 기간을 합산하고, 같은 임차인과 같은 임대료로 갱신한 계약이 임차인 사정으로 일찍 끝났다면 1차 계약과 합산해 직전임대차계약으로 봅니다.
상속받은 주택 소수지분, 내 주택 수에 포함되나요?
공동상속주택 소수지분은 취득세·양도소득세에서 기간 제한 없이 주택 수에서 제외됩니다. 종합부동산세만 상속 5년이 지나면 지분 40%·공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 요건을 확인합니다.
손주에게 바로 상속·증여하면 세대생략 할증 30%, 대습상속이면 없습니다
손주에게 부모를 건너뛰어 바로 상속하거나 증여하면 산출세액에 30%가 가산되고, 손주가 미성년이면서 받은 재산이 20억원을 초과하면 40%가 가산됩니다. 다만 세대를 한 번 건너뛰어 총 세금이 오히려 줄 수도 있고, 자녀가 먼저 사망해 손주가 대신 받는 대습상속이면 할증이 없습니다.
증여받으면 세금은 언제까지 신고하나요? (증여세·취득세 3개월)
재산을 증여받으면 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고·납부해야 합니다. 부동산을 증여받은 경우 취득세도 같은 3개월 기한 안에 신고·납부합니다. 기한을 놓치면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 부과되고, 신고기한 내에 신고하면 자진납부 요건을 갖출 수 있습니다. 증여세가 커서 한 번에 내기 어려우면 연부연납을 신청할 수 있습니다.
거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요? (장기임대주택 보유 시)
장기임대주택을 등록해 보유하면서, 실제로 거주하지 않은 다른 주택을 양도할 때도 상생임대주택 요건(소득세법 시행령 제155조의3)을 갖추면 거주주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상생임대 특례가 거주주택 비과세의 2년 거주요건을 면제하기 때문입니다. 국세청도 사전-2025-법규재산-0535(2025.7.17.)에서 같은 결론을 냈습니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 양도세가 과세되고, 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차가 끝난 뒤 1년 이내(최대 2029년 12월 31일, 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지)에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다.
상속이 개시되면 언제까지 무엇을 해야 하나요? (상속 절차·일정 총정리)
가족이 돌아가시면 시점별로 해야 할 일이 정해져 있습니다. 사망신고는 1개월 이내, 빚이 많을 때 하는 상속포기·한정승인은 상속개시를 안 날부터 3개월 이내, 취득세와 상속세 신고·납부는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 두면 상속세는 9개월)입니다. 안심상속 원스톱 서비스로 사망자의 재산·채무를 한 번에 조회할 수 있고, 상속세 납부가 부담되면 연부연납이나 물납을 신청합니다.
주택을 양도하면 양도세는 언제까지 신고하나요? (예정신고·확정신고 일정)
부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고와 납부를 해야 합니다. 그리고 다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 하는데, 예정신고를 했으면 원칙적으로 확정신고는 생략할 수 있습니다. 다만 같은 해에 두 번 이상 양도해 합산이 필요한 경우 등에는 확정신고를 해야 합니다. 부담부증여로 이전한 채무액 양도분은 예정신고 기한이 3개월입니다.
지방 준공 후 미분양 아파트를 취득하면 취득세 최대 50% 감면 (2026년까지)
개인이 수도권 밖에 있는 준공 후 미분양 아파트를 건설사(사업주체)로부터 처음 유상으로 취득하면, 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면받습니다(지방세특례제한법 제33조의3 제4항). 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하이고 실제 입주 기간이 1년 미만인 아파트여야 하며, 2026년 12월 31일까지 취득해야 합니다. 조례로 추가 감면하는 폭은 지자체마다 다릅니다.
출산 후 주택을 취득하면 취득세 500만원까지 감면, 생애최초와 어떻게 다른가요?
자녀를 출산한 부모가 그 자녀와 살 목적으로 출산일부터 5년 이내에 취득당시가액 12억원 이하 1주택을 취득하면, 취득세를 최대 500만원까지 감면합니다(지방세특례제한법 제36조의5). 미혼모·미혼부도 대상이고 출산일 전 1년 이내 취득도 포함됩니다. 생애최초 감면(200만·소형이나 인구감소지역 300만)과는 별개 조항으로, 생애최초를 받은 뒤 출산 감면으로 더 크게 경정청구하는 방식이 실무에서 쓰입니다. 2028년 12월 31일까지 한시 적용되며 취득 3년 이내 매각·증여·임대 시 추징됩니다.
취득세는 무엇을 기준으로 부과하나요? (취득원인별 과세표준 총정리)
취득세는 '과세표준 × 세율'로 계산하는데, 과세표준은 취득원인에 따라 다릅니다. 매매·신축은 2023년부터 사실상취득가격, 증여는 시가인정액, 상속은 시가표준액을 씁니다. 사실상취득가격은 그 부동산을 취득하려고 실제로 지급한 직접·간접 비용의 합계이고, 분양권 프리미엄도 포함됩니다. 특수관계인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 취득하면 부당행위계산부인으로 시가인정액을 과세표준으로 잡을 수 있습니다.
상가주택(겸용주택) 양도할 때 양도세, 전부 주택으로 보나요? (12억원을 넘으면 다릅니다)
1층 상가·위층 주택처럼 한 건물에 주택과 상가가 섞인 겸용주택을 양도할 때는 주택 판정이 면적에 따라 달라집니다. 주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받지만, 주택이 상가보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 다만 2022년 1월 1일부터 실지거래가액 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 주택 면적이 더 커도 주택 부분만 주택으로 보아 상가 부분을 따로 과세합니다.
해외로 이민·유학 가며 주택을 양도하면 양도세 비과세되나요?
출국일 현재 국내에 1주택을 가진 사람이 해외이주법에 따른 이주로 세대 전원이 출국하거나, 1년 이상 국외에 살아야 하는 취학·근무로 세대 전원이 출국하는 경우에는, 출국일부터 2년 이내에 그 주택을 양도하면 보유·거주 기간을 채우지 않아도 1세대 1주택 양도세 비과세를 받습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호). 2년을 넘기면 비과세를 적용받지 못하므로 출국 전후 매도 시기를 관리해야 합니다.
결혼·출산하면 부모님께 증여세 없이 얼마까지 받나요? (혼인·출산 증여공제)
직계존속에게 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내에 증여받으면, 기본 증여재산공제와 별개로 1억원을 추가로 공제합니다(상증법 제53조의2). 기본공제(직계존속 5천만원, 10년)와 합치면 총 1억 5천만원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다. 다만 혼인공제와 출산공제는 합쳐서 1억원 한도라, '혼인 1억 + 출산 1억 = 2억'이 아닙니다.
이혼하며 주택을 분할할 때 세금, 재산분할과 위자료는 다릅니다
이혼하며 배우자에게 부동산을 이전할 때 세금은 그 성격이 '재산분할'인지 '위자료'인지에 따라 크게 달라집니다. 재산분할은 부부 공동재산을 청산·분배하는 것이라 주는 사람에게 양도세도 증여세도 없고 받는 사람은 취득세만 냅니다(특례세율 1.5%). 반면 위자료로 부동산을 주면 빚을 부동산으로 갚는 대물변제로 보아 주는 사람에게 양도소득세가 과세됩니다. 재산분할로 받은 부동산을 나중에 양도할 때 취득시기는 원래 취득일로 이어집니다.
인구감소지역에 주택을 추가로 취득해도 1주택 혜택이 유지되나요? (양도세·종부세 특례)
1주택자가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택 1채를 추가로 취득하면, 종전 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 그대로 받고 종합부동산세도 1세대 1주택자로 봅니다(조세특례제한법 제71조의2). 인구감소지역 주택은 기준시가 4억원(수도권 밖 인구감소지역은 9억원) 이하여야 하며, 종부세 특례는 9월 16일~30일에 신청합니다.
8년 이상 자경한 농지를 양도하면 양도세를 100% 감면받나요?
농지 소재지에 살면서 8년 이상 직접 농사지은 농지를 양도하면 양도소득세를 100% 감면합니다(조세특례제한법 제69조). 다만 감면에는 한도가 있어 1년에 1억원, 5년 합쳐 2억원까지만 받습니다. 재촌(농지 소재지 거주)과 자경(직접 경작)을 8년 이상 갖춰야 하고, 경영이양으로 한국농어촌공사나 농업법인에 양도하면 3년 이상으로 완화됩니다.
생애최초 취득세 감면, 자주 묻는 3가지 (세대원·출산 추가감면·추징)
생애최초 주택 취득세 감면에서 실무상 가장 자주 헷갈리는 세 가지를 정리합니다. ①무주택은 세대원 전원이 아니라 본인·배우자만 봅니다. ②감면받은 뒤 자녀를 출산하면 출산·양육 취득세 감면(최대 500만원)으로 더 크게 받을 수 있습니다. ③3년 안에 매각하거나 임대하면 감면세액을 추징하지만, 사유 발생일부터 60일 안에 자진신고·납부하면 가산세를 피할 수 있습니다. 근거는 지방세특례제한법 제36조의3·제36조의5, 지방세법 제20조입니다.
부모님 사망보험금, 상속세인가요 증여세인가요? (보험료 납부자가 기준)
사망보험금에 상속세가 과세되는지, 증여세가 과세되는지, 아무 세금도 없는지는 '보험료를 실질적으로 누가 냈는가'에 따라 달라집니다. 피상속인이 보험료를 냈으면 상속재산으로 보아 상속세를 과세하고(상증법 제8조), 보험료를 낸 사람과 보험금을 받는 사람이 다르면 증여세가 과세됩니다(상증법 제34조). 보험금을 받는 사람이 스스로 보험료를 냈다면 세금이 없습니다. 수익자를 누구로 지정했는지가 아니라 보험료 부담자가 기준입니다.
생애최초 주택 구입 취득세 감면, 얼마나 받고 무엇을 확인해야 하나요?
본인과 배우자가 모두 무주택이고 실거주 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상으로 취득하면, 취득세를 최대 200만원(소형·저가 주택이나 인구감소지역 주택은 300만원)까지 감면합니다. 소득 요건은 없고 2028년 12월 31일까지 한시 적용되며, 취득 후 3년 안에 매각하거나 증여하거나 임대하면 감면세액을 추징합니다. 근거는 지방세특례제한법 제36조의3입니다.
상속세 신고 세무사 수수료, 얼마이고 어떻게 정해지나요?
상속세 신고 대행 세무사 수수료는 법정요율이 없어 사무소마다 다르며, 대개 상속재산 총액과 난이도로 정해집니다. 상속세는 증여세와 달리 피상속인 한 분을 기준으로 상속인 전원이 하나의 신고를 하므로 원칙적으로 1건입니다. 와이제이 택스 라운지는 5억원 이하 200만원(부가세 별도)부터 시작하며, 수수료만 보기보다 재산 평가·공제·사전증여 합산을 제대로 반영하는지가 실제 세금을 더 크게 좌우합니다.
법인이 조정대상지역 주택을 장기일반임대로 등록하면 종부세 합산배제가 적용되지 않나요?
법인이 조정대상지역 공고일 이후에 등록한 조정대상지역 소재 장기일반민간임대주택은 종합부동산세 합산배제에서 제외됩니다(종부령 제3조 제1항 제8호 나목 2). 다만 이는 영구 배제가 아닙니다. 조정대상지역이 해제되면 그 지정 해제 공고 이후 납세의무 성립분부터 다른 요건을 갖추면 합산배제가 가능합니다(서면-2022-부동산-4613, 2023.3.21.). 아파트가 아닌 매입임대주택을 전제로 정리했습니다.
부담부증여 취득세, 채무액이 시가의 70%에 미달하면 유상취득이 부인되나요?
배우자·직계존비속 간 부담부증여에서 인수한 채무액이 시가인정액의 70%에 미달하면 저가양수로 보아 유상취득 부분을 부인하던 일부 지자체 관행에, 행정안전부가 제동을 걸었습니다(부동산세제과-1670, 2026.5.26.). 채무액은 부동산 전체의 취득대가가 아니라 이전되는 재산가액의 일부이므로 시가인정액과 단순 비교할 수 없다는 취지로, 부담부증여는 채무인수액=유상취득, 나머지=무상취득으로 나눠 과세합니다.
단기임대 4년 자동말소 후 계속 임대하면, 중과배제와 장특공제 특례를 더 받을 수 있나요?
2018년 3월 31일 이전에 등록한 단기임대주택(4년)이 임대의무기간 종료로 자동말소된 뒤 계속 임대할 때, 중과배제와 장기보유특별공제 특례를 추가로 받을 수 있는지 정리했습니다. 중과배제는 임대기간이 5년에 미달해도 적용되지만(조정대상지역 아파트는 2027년 12월 31일까지 양도분), 조특법 제97조의3·제97조의4의 장특공제 특례는 임대기간을 임대개시일부터 자동말소일까지만 계산합니다(서면-2021-법규재산-1422, 2022.6.21.). 말소 후 임대기간은 특례 계산에 산입되지 않습니다.
토지거래허가구역 실거주 의무 유예 연장, 양도세 2년 거주요건과 다릅니다
국토교통부가 토지거래허가구역의 실거주 의무 유예를 2027년 말까지 연장하고, 갱신계약까지 인정해 최장 3년 3개월 입주를 미룰 수 있게 했습니다. 그런데 이 '2년 실거주'는 부동산 거래신고법상 이용의무이지, 양도세 1세대 1주택 비과세의 거주요건과는 별개입니다. 유예를 받아 입주를 미뤄도 양도세 비과세 거주 2년은 따로 채워야 합니다.
자녀에게 창업자금을 증여하면 증여세 과세특례를 받을 수 있나요?
60세 이상 부모가 18세 이상 자녀에게 중소기업 창업자금을 증여하면, 일반 증여세 대신 5억원을 공제하고 10% 세율로 과세하는 특례가 있습니다. 한도는 50억원(10명 이상 신규 고용 시 100억원)입니다. 받은 날부터 2년 안에 창업하고 4년 안에 써야 하며, 나중에 상속이 개시되면 상속재산에 합산해 정산합니다.
재개발 입주권이 있는 상태에서 주택을 취득하면 취득세 8%? 일시적 2주택 적용 방법
조합원입주권이나 재개발 예정 주택을 가진 상태에서 거주할 주택을 새로 취득하면 조정대상지역에서는 취득세가 중과될 수 있다. 일시적 2주택 특례로 표준세율을 지키는 요건과, 재개발에서 '멸실'과 '이주'가 처분으로 인정되는 원리를 정리한다.
증여세 신고 세무사 수수료, 얼마이고 어떻게 정해지나요?
증여세 신고 대행 세무사 수수료는 법정요율이 없어 사무소마다 다르며, 대개 증여재산 가액과 난이도로 정해집니다. 특히 증여세는 받는 사람(수증자)마다 따로 신고하므로 인원수만큼 보수가 발생합니다. 수수료만 보기보다, 증여재산 평가와 공제·부담부증여 판정을 제대로 확인하는지가 실제 세금을 더 크게 좌우합니다.
양도세 신고 세무사 수수료, 얼마이고 어떻게 정해지나요?
양도소득세 신고 대행 세무사 수수료는 법정요율이 없어 사무소마다 다르며, 대개 양도가액과 난이도, 건수로 정해집니다. 1세대 1주택 비과세처럼 단순한 건은 정액, 다주택·중과·감면처럼 검토가 많은 건은 할증이 더해집니다. 수수료만 보고 고르기보다, 필요경비와 비과세·감면 판정을 제대로 반영하는지가 실제 세금을 더 크게 좌우합니다.
부모님이 경작하던 농지를 상속받으면 상속세를 30억원까지 공제한다고요
부모가 직접 농사짓던 농지 등을 자녀가 물려받아 계속 영농하면, 영농상속재산을 상속세 과세가액에서 최대 30억원까지 공제합니다. 피상속인은 상속 8년 전부터 계속 영농하며 농지 근처에 살았어야 하고, 상속인은 18세 이상으로 상속 2년 전부터 재촌·자경했어야 합니다. 상속 후 5년간 처분하거나 영농을 그만두면 추징합니다.
비사업용 토지 양도세, 4단계로 확인합니다
토지를 양도할 때 비사업용 토지로 분류되면 양도세율에 10%포인트가 더해져 최고 55%까지 올라갑니다. 실수요 없이 보유한 토지가 대상이며, 지목 → 곧바로 사업용 → 사용·지역·면적 → 기간기준의 4단계로 판정합니다. 농지·임야·나대지 등 지목마다 사업용의 기준이 다릅니다.
코인 손실은 이익과 합쳐서 계산합니다 (손익 통산)
1년 동안 발생한 코인 손익은 종목·거래소를 가리지 않고 합쳐(통산) 순소득에 과세합니다. 손실 난 코인과 이익 난 코인을 상계할 수 있습니다. 다만 그 손실은 다음 해로 이월되지 않고, 주식 같은 다른 소득의 세금을 줄이는 데도 쓸 수 없습니다. 2027년 1월 1일 시행 예정 기준입니다.
가업을 상속받으면 상속세를 최대 600억원까지 공제한다고요
10년 이상 경영한 중소·중견기업을 자녀가 승계하면 가업상속재산을 상속세 과세가액에서 전액 공제합니다. 공제한도는 경영기간에 따라 300억·400억·600억원입니다. 다만 피상속인·상속인 요건이 까다롭고, 상속 후 5년간 자산·종사·지분·고용을 유지하지 못하면 이자상당액을 가산해 추징합니다. 2026년 세제개편안은 공제한도를 최대 1,000억원으로 올리되 경영기간(30년)과 사후관리(10년)를 강화하는 전면 재설계 방향입니다(국회 통과 전).
취득가액을 추계로 계산하면 실제 지출한 경비는 어떻게 되나요? (개산공제)
취득 당시 실지거래가액이 없어 매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가로 취득가액을 추계하면, 실제 쓴 자본적지출·양도비 대신 정액 개산공제만 필요경비로 인정합니다. 개산공제율은 토지·건물·주택 3%, 지상권·전세권·등기된 부동산임차권 7%, 분양권·입주권은 1%입니다. 다만 환산취득가액인 경우에는 실제 경비와 비교해 큰 쪽을 고를 수 있습니다.
결혼하거나 부모님을 모시며 2주택이 되면 비과세되나요?
각자 1주택인 사람이 혼인하거나, 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시려 세대를 합치면 일시적으로 2주택이 됩니다. 이때 혼인일 또는 합가일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다. 먼저 양도하는 그 주택 자체의 보유·거주요건은 따로 갖춰야 합니다.
취득가액을 알 수 없는 오래된 주택은 양도세를 어떻게 계산하나요?
취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순서대로 적용해 취득가액을 추계합니다. 환산취득가액은 양도가액에 취득·양도 당시 기준시가 비율을 곱해 계산합니다. 실지거래가액이 확인되면 환산으로 바꿀 수 없고, 신축·증축 건물을 5년 안에 양도하며 환산가액을 쓰면 5% 가산세가 더해집니다.
1세대 1주택 비과세 요건 총정리 (보유·거주기간 계산하는 법까지)
1세대 1주택 비과세는 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고(취득 당시 조정대상지역이면 거주도 2년), 미등기가 아니며, 양도가액 12억원 이하일 때 적용됩니다. 요건 전체와 보유·거주기간을 계산하는 법, 재건축·상속의 기간 통산, 최종 1주택 재기산 폐지까지 한 번에 정리합니다.
장기보유특별공제 완전정리, 표1과 표2 계산과 2026년 개편안
장기보유특별공제는 일반 부동산·다주택은 표1(3년 6%에서 15년 30%), 1세대1주택은 표2로 보유공제와 거주공제를 각각 계산해 더해 최대 80%까지 공제합니다. 표2 계산법과 2026년 세제개편안(장기거주소득공제로 거주 중심 개편, 비거주 기간의 거주 인정과 공제한도 신설, 국회 통과 전)을 함께 정리합니다.
조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?
증여로 주택을 취득하면 취득세는 원칙적으로 3.5%입니다. 다만 조정대상지역에 있으면서 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12%로 중과됩니다. 그러나 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다.
무허가 주택이 있으면 다른 주택 양도세 비과세가 적용될까?
양도소득세에서 주택은 허가나 등기 여부가 아니라 사실상 주거용으로 쓰는지로 판단합니다. 그래서 무허가 주택이라도 사람이 살면 주택 수에 포함돼, 다른 주택을 양도할 때 1세대 2주택이 되어 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 취득세·종부세와 결론이 달라 혼동하기 쉽습니다.
임차인에게 지급한 명도비, 양도세 필요경비로 인정되나요?
주택을 양도하기 위해 세입자를 내보내며 양도자가 지출한 명도비용은 양도비로서 필요경비에 공제됩니다. 2018년 2월 13일 이후 양도분부터 시행령에 명문화되었습니다. 다만 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 직접 지출한 성격이어야 하고, 합의서와 계좌이체 등 증빙이 있어야 인정됩니다.
증여받은 농지 양도세, 상속과 다릅니다
증여받은 농지는 상속과 달리 '5년 룰'이 없습니다. 부모가 8년 이상 재촌·자경한 농지라면 증여받아도 양도 시기와 무관하게 사업용으로 보지만, 그 밖의 증여 농지는 받은 사람이 직접 재촌·자경한 기간으로 판정합니다. 배우자나 직계존비속에게서 증여받아 10년 안에 양도하면 이월과세로 취득가액이 증여자 것으로 적용돼 양도차익이 오히려 커집니다.
상속받은 주택, 취득세 세율과 주택 수는 어떻게 되나요?
상속으로 주택을 취득하면 취득세 본세는 2.8%이고, 상속인 1가구가 그 주택 외에 무주택이면 0.8%로 낮아집니다. 상속주택은 상속개시일부터 5년간 취득세 중과 주택 수에서 제외돼, 그동안 다른 주택을 취득해도 중과를 피할 수 있습니다. 공동상속은 지분이 가장 큰 주된 상속인만 그 주택을 주택 수에 산입합니다.
상속세를 한 번에 납부하기 어렵다면, 나눠 내거나 부동산으로 납부할 수 있나요?
상속세가 커서 한 번에 내기 어려우면 세 가지 방법이 있습니다. 세액이 1천만원을 넘으면 2개월 안에 나눠 내는 분납, 2천만원을 넘으면 최대 10년에 걸쳐 내는 연부연납, 그리고 상속세에 한해 부동산 등으로 내는 물납입니다. 각각 요건과 담보·이자가 다릅니다.
주택 양도세, 어떤 비용을 필요경비로 공제하나요?
양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 차익에 과세합니다. 가치를 높인 공사(자본적지출)와 양도하면서 든 비용(양도비)은 필요경비로 공제하지만, 도배·장판 같은 원상회복성 수리(수익적지출)는 공제하지 않습니다. 어느 쪽이든 증빙이 없으면 인정받기 어렵습니다.
상속받은 농지 양도세, 3년과 5년을 구분합니다
상속받은 농지를 양도할 때 양도세 부담은 세 가지 기준으로 나뉩니다. 부모가 8년 이상 재촌·자경한 농지라면 양도 시기와 무관하게 사업용으로 보아 중과를 피하고, 그 밖의 농지는 상속개시일부터 5년 안에 양도하면 중과에서 제외됩니다. 흔히 혼동하는 '3년'은 자경농지 감면 제도의 기준으로, 중과를 피하는 '5년'과 다릅니다.
자금조달계획서 소명 요청받았을 때, 단계별 대응
자금조달계획서를 낸 뒤 소명 안내문을 받는 경우가 있습니다. 보내는 곳은 거래신고를 검증하는 신고관청·한국부동산원과, 증여를 의심하는 국세청 둘로 나뉩니다. 두 경로는 연결되어 있어, 거래신고 검증에서 증여가 의심되면 국세청으로 통보됩니다. 받았을 때의 단계별 대응과 피해야 할 행동을 정리했습니다.
미분양 종부세 합산배제 7년 연장, 2024년 종부세에도 소급될까?
세법이 유리하게 바뀌어도 개정이 언제부터 적용되는지는 부칙이 정합니다. 미분양 종부세 합산배제 5→7년 개정을 2024년귀속에 소급 적용해 달라는 청구를, 조세심판원은 부칙이 장래효로 정했다는 이유로 기각했습니다(조심 2026부1006).
사망 하루 전 양도한 부동산, 대금을 배우자 계좌로 받으면
사망 하루 전 부동산을 자녀에게 양도하고 그 대금을 배우자 계좌로 받은 사안에서, 조세심판원은 이를 상속이 아니라 사전증여로 보고 배우자 상속공제를 배제했습니다(조심 2026중0130, 기각).
토지거래허가구역에서 주택을 취득할 때, 자금조달계획서와 실거주
토지거래허가구역(토허구역)에서 주택을 취득할 때는 자금을 두 번 소명합니다. 계약 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 무효입니다. 허가신청서에 취득자금 조달계획을, 실거래 신고 때 자금조달계획서를 냅니다. 주거용으로 허가받으면 취득일부터 2년간 실거주해야 하고, 어기면 이행강제금이 부과됩니다.
해외 거래소에서 얻은 코인 소득, 국내에서 과세되나요?
해외 거래소나 지갑에서 번 코인 소득도 국내 거주자라면 한국에서 과세합니다. 국내외 거래를 합쳐 1년 동안의 손익을 계산하고, 외화는 원화로 환산합니다. 과세는 2027년 1월 1일 시행 예정입니다. 이와 별개로 해외 거래소 계좌 잔액이 5억원을 넘으면 지금도 매년 6월 해외금융계좌를 신고해야 합니다.
조정대상지역 일시적 2주택, 8월 4일 이후 취득분부터 처분기한 2년(시행령 공포·10.1. 시행)
조정대상지역에 종전 주택을 보유한 채 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우, 종전 주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축됐습니다. 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)으로 10월 1일부터 시행되며, 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터 적용됩니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 계약하고 계약금을 지급한 경우는 3년이 그대로 유지됩니다.
자금조달계획서 완전정리, 제출 대상부터 소명까지
자금조달계획서는 주택을 취득할 때 취득 자금의 출처를 적어 내는 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 규제지역은 금액과 무관하게, 비규제지역은 실거래가 6억원 이상이면 계약일부터 30일 안에 제출합니다. 적은 내용을 실제 자금 흐름으로 소명할 수 있어야 하고, 소명이 부족하면 증여추정으로 증여세가 과세될 수 있습니다.
취득세 주택 수에서 제외되는 저가주택, 양도세·종부세 주택 수에서도 제외될까요?
취득세 중과 판정에서 주택 수에 들어가지 않는 저가주택이라도, 양도세와 종부세에서는 그대로 주택 수에 포함될 수 있습니다. 세목마다 기준 금액(취득세 1억·2억, 양도세 3억, 종부세 4억)도, 가격의 종류도, 효과도 다르기 때문입니다.
부동산을 증여받으면 취득세는 얼마를 기준으로 과세하나요? (시가인정액)
공시가격이 아니라 시세입니다. 증여 같은 무상취득은 취득세 과세표준이 시가인정액이고, 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 확인된 매매사례가액·감정가액 등으로 정합니다. 상속은 예외로 시가표준액을 쓰고, 시가표준액 1억원 이하면 둘 중 유리한 값을 고를 수 있습니다.
상속세 자녀공제, 5천만원인가요 5억인가요?
현행 상속세 자녀공제는 자녀 1명당 5천만원입니다. 2024년에 1명당 5억원으로 올리는 개정안이 있었지만 법으로 시행되지 않았습니다. 홈택스나 뉴스에서 보는 5억은 자녀공제가 아니라 일괄공제 5억원입니다. 두 가지를 구분해야 상속세 계산이 어긋나지 않습니다.
상속세가 유산취득세로 바뀌면 자녀 5억 공제되나요?
상속세를 유산취득세로 바꾸는 개편은 2026년 9월 현재 확정된 법이 아닙니다. 자녀 1인당 5억, 배우자 10억, 2028년 시행은 2025년 3월 정부가 발표한 정부안 수치이고, 지금 상속이 개시되면 현행 유산세 방식과 현행 공제(자녀 1명당 5천만원, 일괄공제 5억)가 그대로 적용됩니다.
취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다
같은 가족이라도 세목마다 1세대 판정이 다릅니다. 취득세는 주민등록표에 함께 올라 있는지(형식)로, 양도세와 종부세는 실제로 생계를 같이 하는지(실질)로 봅니다. 주민등록만 옮겨도 세목별로 결과가 달라집니다.
재산세 완전정리, 6월 1일 기준과 공정시장가액 그리고 7월·9월 납부
재산세는 매년 6월 1일 소유자에게 부과됩니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용하고, 주택은 7월과 9월에 절반씩 냅니다. 과세기준일·계산·세율·납기·1세대1주택 특례를 정리합니다.
주택 취득세율 완전정리, 1주택·2주택·3주택과 농특세·지방교육세
매매로 주택을 취득할 때 취득세는 취득가액에 따라 6억 이하 1%, 6~9억 1~3%, 9억 초과 3%입니다. 지방교육세와 농어촌특별세까지 더한 총세율, 다주택 중과 8%·12%, 상속·증여·신축 세율을 정리합니다.
주거용 오피스텔은 주택일까, 세목마다 다른 주택 수 판정
양도세에서 오피스텔은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰면 주택입니다. 주거용 오피스텔이 있으면 아파트 비과세가 배제될 수 있습니다. 양도·취득·종부세의 주택 수 판정이 어떻게 다른지 정리합니다.
상속주택 양도세 특례 총정리, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세와 그 조건
상속주택과 원래 주택을 가진 1세대는 원래 주택(일반주택)을 먼저 양도하면 1세대1주택 비과세를 받습니다. 일반주택 시점·선순위·요건, 공동상속과 농어촌 상속주택, 상속주택을 양도할 때의 취득가액과 5년 중과배제까지 정리합니다.
상속·증여·양도세 신고 · 세무사 수수료는 얼마인가요
상속·증여·양도세 신고 대행 세무사 수수료는 재산 규모에 따라 정해집니다. 상속세는 5억원 이하 200만원, 증여세는 1억원 이하 30만원, 양도세는 1세대1주택 비과세 30만원부터이고 모두 부가세(VAT) 별도입니다. 세목별 시작 보수와 포함·별도 항목, 자주 오해하는 점을 정리합니다.
코인으로 다른 코인을 매수하면 과세되나요? (교환거래)
원화로 바꾸지 않고 코인으로 다른 코인을 매수했어도 세금이 과세됩니다. 코인끼리 교환도 양도로 보기 때문입니다. 교환한 시점의 가액으로 소득을 계산하고, 스테이블코인으로 바꾼 것도 마찬가지입니다. 2027년 1월 1일 시행 예정 기준입니다.
다가구주택과 다세대주택, 주택 수가 다릅니다
겉모습이 비슷한 원룸·빌라 건물이라도 다가구주택은 하나의 매매단위로 양도하면 1주택, 다세대주택은 호마다 각각 1주택으로 봅니다. 건축법상 단독주택이냐 공동주택이냐의 차이이고, 이 차이에 따라 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과 결과가 달라집니다. 다주택 중과 주택 수에서는 다가구주택을 하나의 주택으로 보는 단서를 거주자가 선택한 경우에만 적용합니다.
금융재산 상속공제, 얼마까지 받나요?
예금·주식 같은 금융재산을 상속받으면 순금융재산에 대해 상속세에서 공제받습니다. 순금융재산이 2천만원 이하면 전액, 초과하면 20% 또는 2천만원 중 큰 금액을 공제하고 한도는 2억원입니다. 부동산은 대상이 아닙니다.
코인을 여러 번 나눠 매수했다면, 취득가액은 어떻게 계산하나요?
같은 코인을 여러 번 나눠 매수했다면 취득가액은 총평균법으로 계산합니다. 전체 매수 금액을 전체 수량으로 나눈 평균 단가입니다. 인터넷에 도는 이동평균법·선입선출법 설명은 옛 논의로, 현재 시행 예정 기준은 총평균법입니다. 2027년 1월 1일 시행 예정 기준입니다.
자녀에게 코인을 증여하면 · 평가·공제·2027년 달라지는 것
코인 증여도 현금처럼 증여세 신고 대상입니다. 평가는 증여일 전후 각 1개월, 총 2개월 평균 가격으로 합니다. 공제 한도는 현금과 같아 미성년 자녀는 10년 2천만원까지 세금이 없습니다. 2027년부터는 가상자산사업자가 조사 대상에 들어가는 개편안이 논의되고 있습니다.
재건축 임대주택 자진말소, 거주주택 비과세가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우
재건축·재개발로 임대주택을 자진말소한 뒤 거주주택 비과세가 되는지는 말소 근거 조문에 따라 달라집니다. 국세청 예규 네 건으로 그 경계를 정리합니다.
종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 제외되고 언제 신고하나요?
등록 임대주택·사원용 주택·미분양주택·가정어린이집용 주택 등은 신고하면 종합부동산세 과세표준에서 제외됩니다. 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이고, 이 기간에 신고하지 않으면 대상이어도 합산배제를 받지 못합니다. 임대주택은 공시가격·임대기간·임대료 요건을 갖춰야 합니다.
자경하지 않는 농지, 양도세 중과와 처분명령 의무화
재촌·자경하지 않는 농지는 비사업용 토지로 양도세가 중과되고, 처분하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 2026년 8월 시행된 농지법 개정과 2028년 세제 개편안을 함께 정리합니다.
농지 재촌 요건, 농지 소재지 거주와 직선거리 30km
재촌은 농지 소재 시군구, 연접 시군구, 또는 직선거리 30km 이내에 실제로 거주하는 것을 말합니다. 주민등록만으로는 부족합니다. 비사업용 토지 판정과 8년 감면에 함께 적용되는 재촌 요건을 정리합니다.
농지 자경 요건, 직접 경작과 소득 3,700만원 기준
자경은 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것이고, 과세기간 소득이 3,700만원을 넘으면 그해는 자경기간에서 제외됩니다. 비사업용 토지 판정과 8년 감면에 함께 적용되는 자경 요건을 정리합니다.
공시가격으로 신고한 상속·증여세, · 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까
신고 뒤에도 국세청은 법정결정기한까지 감정을 의뢰해 그 감정가액을 시가로 삼을 수 있습니다. 2026년 4월 대법원이 세운 세 가지 기준과 납세자 대응을 정리합니다.
2026 세제개편으로 종합부동산세가 어떻게 바뀌나요?
2026년 개편안은 보유가 아니라 거주를 기준으로 종부세를 과세합니다. 1세대 1주택 기본공제가 거주 14억원·비거주 12억원으로 나뉘고, 공정시장가액비율이 오릅니다. 아직 확정 전이며 대부분 2027년 6월 종부세부터 적용됩니다.
분양권을 양도할 때 양도세 세율은 어떻게 되나요?
분양권 양도세 세율은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%입니다. 주택과 달리 오래 보유해도 기본세율로 내려가지 않습니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에도 포함됩니다.
2027년 전부터 보유한 코인, · 취득가액은 12월 31일 시가입니다
2027년 1월 1일 전부터 보유하던 가상자산은 취득가액을 2026년 12월 31일 시가와 실제 취득가액 중 큰 금액으로 봅니다. 그래서 시행 전에 오른 몫은 과세에서 제외되고, 연말에 거래내역과 취득가액 증빙을 정리해 두어야 합니다. 2027년 1월 1일 시행 예정 기준입니다.
다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요?
조정대상지역 2주택이나 비조정지역 3주택은 8%, 조정대상지역 3주택 이상이나 비조정지역 4주택 이상, 법인은 12%가 적용됩니다. 중과 여부는 세율표가 아니라 1세대의 주택 수와 그 주택의 지역으로 판정합니다. 일시적 2주택은 3년(2026년 10월 1일 이후 취득하는 신규 주택은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 처분하면 중과에서 제외되고, 저가주택이나 농어촌주택처럼 아예 중과 대상이 아닌 주택도 따로 있습니다.
1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제는 얼마인가요?
1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 종합부동산세 세액공제를 받습니다. 고령자 공제는 60세 이상 20%부터 70세 이상 40%까지, 장기보유 공제는 5년 이상 20%부터 15년 이상 50%까지이며, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용됩니다.
재개발 입주권 양도세는 주택과 다른가요?
조합원입주권의 양도세율은 주택과 같은 구조입니다. 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율입니다. 다만 비과세 요건과 주택 수 판정은 주택과 다르게 봅니다.
배우자에게 증여받은 부동산을 곧바로 양도하면 양도세는 어떻게 되나요?
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 정해진 기간 안에 양도하면, 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여한 사람의 당초 취득가액으로 계산합니다. 이월과세라고 합니다.
장기보유특별공제는 최대 얼마까지 받나요?
3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받습니다. 일반은 보유기간 연 2%로 최대 30%, 1세대 1주택은 보유와 거주를 더해 최대 80%입니다. 중과 대상 주택과 미등기 자산은 공제가 배제됩니다.
아파트를 자녀 여러 명에게 나눠 증여하면 증여세가 달라지나요?
증여세는 재산을 받는 사람별로 계산합니다. 여러 자녀에게 나누면 각자 증여재산공제와 낮은 누진구간이 적용되어 세 부담이 달라질 수 있습니다. 다만 같은 사람에게 10년 안에 반복 증여하면 합산됩니다.
조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리
조합원입주권 비과세는 두 갈래입니다. 입주권 자체를 양도할 때(소득세법 §89①4호)와 입주권을 든 채 주택을 양도할 때(시행령 §156의2, 대체주택 특례 포함)로 나눠 요건을 정리했습니다.
종합부동산세는 공시가격 얼마부터 과세되나요?
종합부동산세는 사람별로 보유한 주택 공시가격을 합산해, 1세대 1주택자는 12억원, 그 외에는 9억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다. 부부는 각자 공제받고, 매년 6월 1일이 기준일입니다.
오피스텔은 주택 수에 포함되나요?
오피스텔을 취득할 때 취득세는 주택이 아닌 건축물로 보아 4%입니다. 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 들어가는지는 실제 용도가 아니라 재산세가 주택분으로 과세되고 있는지로 판단합니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분만 대상이고, 시가표준액 1억원 이하나 상속 5년 이내처럼 제외하는 경우도 있습니다. 양도세는 기준이 달라 실제 주거용이면 주택으로 봅니다.
상가나 토지를 양도할 때 양도세율은 주택과 다른가요?
상가·토지 등 일반 부동산은 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율입니다. 주택의 단기 세율(70%·60%)과 다릅니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 더해집니다.
상속받은 주택은 언제 양도해야 양도세가 유리한가요?
기존에 주택이 있으면 그 주택을 먼저 양도할 때 상속주택은 주택 수에서 제외되어 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택 자체를 양도할 때는 취득가액이 상속 당시 평가액이라, 상속 직후 양도할수록 양도차익이 작습니다.
상속세가 과세되지 않는 재산 기준은 얼마인가요?
배우자와 자녀가 있으면 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 최소 5억원을 더해 대체로 10억원까지, 배우자 없이 자녀만 있으면 일괄공제 5억원까지 상속세가 과세되지 않는 경우가 많습니다.
상속세는 어떻게 계산하나요?
상속세는 상속재산에서 공제를 차감한 과세표준에 10~50% 세율을 적용해 계산합니다. 배우자와 자녀가 있으면 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 최소 5억원을 공제합니다. 상속재산 15억원을 예로 계산 흐름을 정리합니다.
자녀와 세대를 분리하면 각각 1주택 비과세를 받나요?
1세대 판정은 주민등록상 분리가 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 봅니다. 자녀가 독립 세대 요건을 갖추지 못하면 주소만 옮겨도 같은 세대로 봅니다.
손주에게 바로 증여하면 세금이 할증되나요?
자녀를 건너뛰어 손주에게 바로 증여하면 증여세 산출세액에 30%가 더해집니다. 손주가 미성년자이고 증여재산이 20억원을 넘으면 40%입니다. 다만 자녀가 이미 사망한 경우에는 할증이 없습니다.
잔금일과 등기일 중 언제가 양도일 기준인가요?
양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)입니다. 잔금일이 분명하지 않거나 잔금 전에 등기를 이전한 경우에는 등기접수일이 기준입니다. 상속·증여로 취득한 자산은 상속개시일이나 증여받은 날입니다.
양도세 신고를 하지 않거나 늦게 납부하면 가산세가 얼마나 부과되나요?
신고를 아예 안 하면 무신고가산세 20%, 적게 신고하면 과소신고가산세 10%가 부과됩니다. 부정한 방법이면 40%로 올라갑니다. 여기에 납부지연가산세가 하루 단위로 별도로 부과됩니다.
채무가 있는 주택을 증여하는 부담부증여, 세금이 줄어드나요?
부담부증여는 채무를 함께 이전하는 증여입니다. 채무만큼은 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가, 나머지에는 수증자에게 증여세가 과세됩니다. 증여세는 줄지만 양도세가 새로 과세되고, 부모·자녀 간에는 채무 인수가 자동 인정되지 않습니다. 증여분에는 취득세(조정+공시 3억↑ 12% 중과)도 별도로 부과되고, 토지거래허가구역에서는 임대보증금 승계형이 사실상 어렵습니다.
부모님 아파트를 증여받으면 증여세는 얼마인가요?
증여세는 (증여재산가액 − 증여재산공제) × 세율로 계산합니다. 부모에게 받으면 성인 자녀는 10년간 5천만원(미성년 2천만원)을 공제하고 나머지에 10~50% 누진세율이 적용됩니다. 아파트는 시가(유사매매사례가액)로 평가합니다.
다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요?
다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료돼, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도분에 중과가 다시 적용됩니다. 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다.
12억원 초과 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요?
1세대 1주택이라도 양도가액 12억원을 넘으면 초과분에만 과세합니다. 과세 양도차익은 (양도가액-12억)/양도가액 비율만큼이고, 장기보유특별공제로 최대 80%까지 줄어듭니다.
자녀에게 10년간 증여세 없이 얼마까지 증여할 수 있나요?
직계존속이 증여하면 성인 자녀는 10년간 5천만원, 미성년 자녀는 2천만원까지 증여세 없이 받습니다. 배우자 6억, 그 밖의 친족 1천만원. 결혼이나 출산이 있으면 별개로 최대 1억원을 더 받을 수 있습니다.
증여와 상속, 어느 쪽이 세금이 유리한가요?
정답은 상황마다 다릅니다. 상속은 배우자가 있으면 일괄공제 5억과 배우자공제 최소 5억으로 약 10억까지 공제됩니다. 증여는 성인 자녀 10년간 5천만원만 공제됩니다. 재산이 크거나 오를 자산이면 미리 나눠 주는 증여가 유리할 수 있습니다.
조정대상지역 주택, 2년을 거주해야 비과세되나요?
취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년을 채워야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 거주기간은 주민등록이 아니라 실제 거주한 기간으로 판정합니다.
1세대 1주택, 2년을 보유하지 않고 양도하면 양도세는 어떻게 되나요?
1세대 1주택 비과세는 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주도 2년)가 기본 요건입니다. 2년을 못 채우면 비과세가 적용되지 않고, 보유기간이 짧을수록 높은 단기세율이 적용됩니다.
상속·증여받은 아파트, 유사매매사례가액을 직접 조회하는 법
상속·증여받은 아파트는 시가로 신고하고, 그 시가는 대개 유사매매사례가액으로 잡습니다. 홈택스는 최신 거래 반영에 시차가 있고 유사사례 기준도 까다롭습니다. taxjang.com/yusamaemae는 국토부 실거래를 직접 불러와 세목별 평가기준일에 맞는 유사사례를 골라 주고, 확장기간(전 2년)까지 함께 보여줍니다.
같은 아파트 증여인데 증여세와 취득세의 시가가 다르게 산정되는 이유
증여받은 부동산은 증여세와 취득세의 평가기준일이 다릅니다. 증여세는 증여일(소유권이전등기 접수일, 상증령 §24①1호), 취득세는 취득일(무상취득의 계약일, 지방세령 §20①)을 기준으로 시가를 봅니다. 기준일이 어긋나면 잡히는 유사매매사례가액도 달라질 수 있습니다.
상속주택 양도세 · 다주택 중과 제외 3가지
조정대상지역 상속주택을 다주택자가 양도하면 2026년 5월 10일 이후 양도분은 다주택 중과가 원칙이다. 그래도 상속받은 날부터 5년 내 양도, 공동상속의 소수지분, 일시적 2주택 비과세 세 가지 중 하나면 중과에서 제외된다. 특히 일시적 2주택은 2023년 2월 28일 개정으로 비과세 요건을 모두 충족해야 배제되도록 강화됐다. 근거 조문(소득세법 시행령 제167조의10·제167조의3)과 함께 정리했다.
가족 간 저가 거래가액도 유사매매사례가액이 될까?
특수관계인과의 거래가 객관적으로 부당하다고 인정되면 매매사례가액에서 제외됩니다(상증령 §49①1호 단서 가목). 유사매매사례가액에도 같은 제외가 적용되고, 취득세 시가인정액에도 동일한 규정이 있습니다(지방세령 §14①1호 단서). 다만 특수관계인 거래라고 무조건 제외되는 것이 아니라, 값이 부당해야 제외됩니다.
2027년 코인 세금, 언제부터 얼마를 납부하나?
2026년까지 양도한 코인은 세금이 없고, 2027년 1월 1일 이후 양도·대여분부터 기타소득으로 분리과세된다. 1년 동안 발생한 순이익에서 250만원을 뺀 금액에 20%, 첫 신고는 2028년 5월.
공공매입임대주택 건설용 토지를 양도하면 · 양도세 10% 감면
공공주택사업자와 약정한 사업자에게 2027년 12월 31일까지 주택 건설용 토지를 양도하면 양도소득세의 10%를 감면받는다. 다만 토지·건물을 함께 양도하면 토지분만 감면되고 건물분은 안분해 제외된다.
양도소득세 이월과세 총정리 (요건·효과·배제사유와 증여 지분 비교 쟁점)
배우자·직계존비속에게서 증여받은 부동산 등을 10년(주식 1년) 내 양도하면 취득가액을 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세(소득세법 §97조의2). 요건·효과·배제사유(수용·1세대1주택·비교과세)와, 일부 지분을 증여받아 함께 양도할 때 세액비교를 지분별로 할 수 있는지의 쟁점까지 정리했다.
종부세 당초안 vs 정부안 · 숫자로 비교
8월 3일 당초안과 9월 1일 국무회의 정부안의 종합부동산세 차이를 비거주 공제·세부담상한 중심으로 숫자와 예시로 비교합니다. 비거주 1주택 공제는 9억에서 12억으로, 부부 공동명의 비거주는 각 4억에서 6억으로, 세부담상한은 200%에서 150%로 조정됐습니다. 국회 통과 전 정부안입니다.
종부세 개편 정부안 의결, 비거주 인하·상한 인상은 철회
2026년 9월 1일 국무회의에서 종합부동산세 정부안이 의결됐습니다. 1세대 1주택 기본공제를 실거주는 14억 원으로 올리고 비거주는 12억 원으로 현행 유지하며, 당초안의 세부담 상한 200% 인상은 철회해 150%를 유지합니다. 국회 심사가 남은 정부안이라 2026년 종부세에는 적용되지 않습니다.
협의분할 전에 확인할 7가지, 상속인마다 주택 사정이 다릅니다
상속세 총액은 분할 비율로 달라지지 않습니다. 그러나 취득세·양도세·종합부동산세·배우자 상속공제는 누가 얼마를 받았느냐로 달라집니다. 협의분할서에 도장을 찍기 전에 상속인별로 확인할 일곱 가지를 정리했습니다.
같은 집, 같은 상속인. 분할만 바꿨더니 달라진 것들
상속세 총액은 분할 비율로 달라지지 않습니다. 그러나 같은 아파트를 똑같이 나누느냐, 소유자를 정해 나누느냐에 따라 공동상속인 전원의 취득세가 2.8%와 0.8%로 나뉩니다. 기존주택 비과세는 어느 쪽이든 지켜지고, 배우자 몫은 2차 상속까지 놓고 정합니다.
배우자 차용증 없이 취득한 아파트, 증여세가 다시 계산된 이유
자금출처조사에서 취득자금 전액을 증여로 본 처분이 다시 계산됐습니다. 차용증은 사본뿐이고 이자 증빙도 부실했지만, 양도대금을 즉시 배우자에게 반환한 이체 내역이 결론을 갈랐습니다.
상속받은 차량, 시가표준액으로 낮게 신고해도 될까?
상속·증여받은 차량은 정해진 순서로 평가합니다. 상속개시일 앞뒤 6개월 내 매매가액이 있으면 그 값이 시가이고, 없으면 재취득 예상가액·장부가액·지방세법상 시가표준액 순으로 내려갑니다(상증법 §60·§62, 상증령 §52①).
2년 전 거래를 시가로 본 상속세, 가격이 급변했다면 다툴 수 있습니다
평가기간이 지난 매매사례가액을 평가심의위원회 심의로 시가 삼은 상속세 부과가 경정됐습니다. 계약일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있으면 그 거래가격은 시가가 되지 못합니다(조심 2026서1363).
조정대상지역 취득세 일시적 2주택도 2년으로 · 양도세·종부세와 같은 2년에 맞춰졌습니다
취득세 일시적 2주택 처분기한이 2026년 10월 1일 이후 신규 주택 취득분부터 조정대상지역끼리는 3년에서 2년으로 줄었습니다(지방세법 시행령 개정, 2026.9.30. 공포). 같은 날 시행된 양도세·종부세와 2년이 되는 골격(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역)이 같아, 세 세목의 처분기한이 조정대상지역끼리 2년으로 정렬됩니다. 다만 경과조치 기준일(취득세 8.26., 양도세·종부세 8.3.), 조정대상지역 판정 시점 문구, 양도세의 1년 경과·2년 보유 요건 등 세목별 요건은 그대로 다릅니다.
양도세·상속세·증여세 신고기한이 지났을 때, 가산세 20%에 하루 0.022%가 가산됩니다
신고기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 하루 0.022%(연 8.03%)의 납부지연가산세가 함께 부과됩니다. 기한후신고로 감면되는 것은 무신고가산세뿐이고, 상속세와 증여세는 신고세액공제 3%까지 놓칩니다.
배우자 상속공제, 최대 30억까지 · 한도와 분할기한
배우자 상속공제는 최소 5억, 최대 30억입니다. 실제 상속받은 금액, 법정상속분 상당액, 30억 중 가장 작은 금액이 한도이고, 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 분할과 등기를 마쳐야 합니다.
동거주택 상속공제, 6억원까지 · 요건과 10년 동거
부모를 10년 이상 모시고 한 주택에서 동거한 무주택 자녀가 그 주택을 상속받으면 주택가액의 100퍼센트를 최대 6억원까지 공제합니다. 10년은 사망일부터 거슬러 계산하며, 사망일까지 동거가 이어져 있어야 합니다.
가족 간에 저가로 거래하면 매매가 아니라 증여, 2026년 취득세가 이렇게 바뀌었습니다
배우자나 직계존비속에게 시세보다 낮은 가액으로 양도하면 2026년부터는 대가를 지급한 사실을 증명해도 증여로 봅니다. 차액 3억원 또는 30%가 기준이고, 6월부터는 지분으로 나눠도 전체 기준으로 판단합니다.
증여받은 주택을 1년 만에 양도해도 단기세율 70%가 아닙니다
이월과세가 적용되면 세율 판정 보유기간을 증여자의 취득일부터 기산해 단기세율이 아닌 기본세율로 계산합니다. 다만 취득가액도 함께 바뀌어 양도차익이 커지고, 이월과세가 배제되는 네 가지 경우에는 단기세율이 그대로 적용됩니다.
상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행)
2026년 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행되는 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호)으로 상생임대 특례에 양도기한 요건이 신설됐습니다. 종료 시점별 양도기한과 연장·갱신 시 유의점을 정리했습니다.
거주주택 비과세, 적용받으면 불리한 경우도 있습니다
자동말소된 임대주택을 둔 채 거주주택을 5년 이내에 양도하면 비과세가 적용됩니다. 다만 그 순간 임대주택의 비과세 구간이 거주주택 양도일 이후로 줄어듭니다.
자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택은 언제 양도해야 하나?
재건축에 들어간 임대주택은 등록말소 전에 거주주택을 양도해야 비과세됩니다. 이미 말소됐다면 말소와 철거 중 어느 쪽이 먼저였는지로 결과가 달라집니다.
비거주 부부 공동명의 종부세, 세 가지가 한꺼번에 불리해집니다
2026년 세제개편안대로 확정되면 거주하지 않는 부부 공동명의 1주택은 기본공제, 공정시장가액비율, 세액공제 세 항목이 한꺼번에 불리해집니다. 기본공제 최대치는 18억원에서 12억원으로 내려가고, 15년을 보유했어도 거주기간이 없으면 보유공제를 적용받지 못합니다.
부부 공동명의는 다주택자가 아닙니다, 1세대 1주택자에서 제외될 뿐입니다
2026년 세제개편안에서 부부 공동명의 1주택이 다주택자로 과세된다는 이야기가 돌고 있습니다. 다주택자로 분류되는 것이 아니라 종부세법상 1세대 1주택자에서 제외되면서 공정시장가액비율과 기본공제 계산식 두 항목에 같은 기준이 적용됩니다.
부부 공동명의 종부세, 개편안대로 확정되면 거주 여부에 따라 유불리가 달라집니다
2026년 세제개편안대로 확정되면 부부 공동명의 1주택의 종합부동산세는 거주 여부에 따라 달라집니다. 개별 납부는 거주 시 합계 18억원, 비거주 시 합계 12억원이 공제되고, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 14억원, 비거주 12억원입니다.
다주택 중과 한시완화, 올해 양도한 주택도 2027년 5월 확정신고에서 완화 · 2027·2028년 세율표
2026년 세제개편안은 조정대상지역 다주택 양도세 중과 가산율을 2027년과 2028년 2년간만 인하합니다. 이미 2026년에 양도한 주택도 2027년 5월 확정신고에서 완화세율 대상이 되는 특례가 함께 포함됐습니다.
세제개편안 발표 뒤 주목받는 교환 매매, 세금은 매매와 똑같습니다
주택을 서로 맞바꾸는 교환도 소득세법상 양도라서 두 사람 모두 양도소득세를 내고, 받은 주택의 취득세도 각자 냅니다. 교환가액은 감정평가와 차액 정산을 거쳐야 실지거래가액으로 인정되며, 정산하지 않으면 증여세 문제가 발생합니다.
조정대상지역 임대주택, 중과배제·합산배제만 적용되지 않고 거주주택 비과세는 장기 등록하면 유지
조정대상지역에서 취득한 임대주택은 양도세 중과배제와 종부세 합산배제만 배제되고, 거주주택 비과세와 임대소득 감면은 조정대상지역과 무관하게 받습니다. 단, 거주주택 비과세는 장기일반민간임대주택(10년) 등록 기준이며 2025년 6월 신설된 단기(6년)로 등록하면 조정대상지역 취득분은 제외됩니다.
부동산 세금 계산기 12종, 양도할지 증여할지 직접 비교할 수 있습니다
취득세·보유세·양도세(1세대 1주택·다주택 중과)·증여세·상속세·일시적 2주택·가산세에 양도세 중과대상 판정과 비사업용 토지 판정까지. 상황별로 어떤 계산기를 쓰는지 안내합니다.
2026 세제개편안 부동산세 총정리, 보유공제가 거주공제로 바뀝니다
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 부동산 세제를 양도세 장특공제, 다주택 중과, 종부세 기본공제까지 조문과 함께 정리했습니다.
와이제이 택스 라운지 계산기 이용 안내
주택을 취득할 때부터 보유·양도·상속증여, 신고 기한까지. 부동산 세금을 단계별로 직접 계산해 보는 도구를 안내합니다.