칼럼
부동산 세금을 실무 기준으로 쉽게 정리합니다.
코인을 여러 번 나눠 샀는데, 취득가액은 어떻게 계산하나요
같은 코인을 여러 번 나눠 샀다면 취득가액은 총평균법으로 계산합니다. 전체 산 금액을 전체 수량으로 나눈 평균 단가입니다. 인터넷에 도는 이동평균법·선입선출법 설명은 옛 논의로, 현재 시행 예정 기준은 총평균법입니다. 2027년 1월 1일 시행 예정 기준입니다.
자녀에게 코인을 증여하면 · 평가·공제·2027년 달라지는 것
코인 증여도 현금처럼 증여세 신고 대상입니다. 평가는 증여일 전후 각 1개월, 총 2개월 평균 가격으로 합니다. 공제 한도는 현금과 같아 미성년 자녀는 10년 2천만원까지 세금이 없습니다. 2027년부터는 가상자산사업자가 조사 대상에 들어가는 개편안이 논의되고 있습니다.
재건축 임대주택 자진말소, 거주주택 비과세 되는 경우와 안 되는 경우
재건축·재개발로 임대주택을 자진말소한 뒤 거주주택 비과세가 되는지는 말소 근거 조문에 따라 달라집니다. 국세청 예규 네 건으로 그 경계를 정리합니다.
종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 빠지고 언제 신고하나요
등록 임대주택·사원용 주택·미분양주택·가정어린이집용 주택 등은 신고하면 종합부동산세 과세표준에서 빠집니다. 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이고, 이 기간에 신고하지 않으면 대상이어도 합산배제를 받지 못합니다. 임대주택은 공시가격·임대기간·임대료 요건을 갖춰야 합니다.
농사 안 짓는 농지, 양도세 중과와 처분명령 의무화
재촌·자경하지 않는 농지는 비사업용 토지로 양도세가 중과되고, 안 팔면 이행강제금이 붙습니다. 2026년 8월 시행된 농지법 개정과 2028년 세제 개편안을 함께 정리합니다.
농지 재촌 요건, 농지 소재지 거주와 직선거리 30km
재촌은 농지 소재 시군구, 연접 시군구, 또는 직선거리 30km 이내에 실제로 사는 것입니다. 주민등록만으로는 부족합니다. 비사업용 토지 판정과 8년 감면에 함께 걸리는 재촌 요건을 정리합니다.
농지 자경 요건, 직접 경작과 소득 3,700만원 기준
자경은 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것이고, 한 해 소득이 3,700만원을 넘으면 그해는 자경기간에서 빠집니다. 비사업용 토지 판정과 8년 감면에 함께 걸리는 자경 요건을 정리합니다.
공시가격으로 신고한 상속·증여세, · 국세청 사후 감정평가로 다시 매길 수 있을까
신고 뒤에도 국세청은 법정결정기한까지 감정을 의뢰해 그 감정가액을 시가로 삼을 수 있습니다. 2026년 4월 대법원이 세운 세 가지 기준과 납세자 대응을 정리합니다.
2026 세제개편으로 종합부동산세가 어떻게 바뀌나요
2026년 개편안은 보유가 아니라 거주를 기준으로 종부세를 매깁니다. 1세대 1주택 기본공제가 거주 14억원·비거주 12억원으로 갈리고, 공정시장가액비율이 오릅니다. 아직 확정 전이며 대부분 2027년 6월 종부세부터 적용됩니다.
분양권을 팔 때 양도세 세율은 어떻게 되나요
분양권 양도세 세율은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%입니다. 주택과 달리 오래 보유해도 기본세율로 내려가지 않습니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에도 포함됩니다.
취득세는 어떻게 계산하나요
취득세는 취득가액에 세율을 곱해 계산합니다. 유상으로 사는 주택은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%로 단순하지만, 6억~9억원 사이는 정해진 계산식으로 세율이 정해집니다. 7억원 주택을 예로 계산 흐름을 정리합니다.
2027년 전부터 보유한 코인, · 취득가액은 12월 31일 시가입니다
2027년 1월 1일 전부터 가지고 있던 가상자산은 취득가액을 2026년 12월 31일 시가와 실제 산 값 중 큰 금액으로 봅니다. 그래서 시행 전에 오른 몫은 과세에서 빠지고, 연말에 거래내역과 취득가액 증빙을 정리해 두는 것이 중요합니다. 2027년 1월 1일 시행 예정 기준입니다.
다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요
조정대상지역 2주택이나 비조정지역 3주택은 8%, 조정대상지역 3주택 이상이나 비조정지역 4주택 이상, 법인은 12%가 적용됩니다. 일시적 2주택은 중과에서 빠지고, 조정대상지역 지정 여부에 따라 기준이 달라집니다.
취득가액을 모르는 오래된 집은 양도세를 어떻게 계산하나요
취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순서대로 적용해 취득가액을 추계합니다. 환산취득가액은 양도가액에 취득·양도 당시 기준시가 비율을 곱해 계산합니다.
1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제는 얼마인가요
1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 종합부동산세 세액공제를 받습니다. 고령자 공제는 60세 이상 20%부터 70세 이상 40%까지, 장기보유 공제는 5년 이상 20%부터 15년 이상 50%까지이며, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용됩니다.
재개발 입주권 양도세는 주택과 다른가요
조합원입주권의 양도세율은 주택과 같은 구조입니다. 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율입니다. 다만 비과세 요건과 주택 수 판정은 주택과 다르게 봅니다.
배우자에게 증여받은 부동산을 바로 팔면 양도세는 어떻게 되나요
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 정해진 기간 안에 팔면, 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여한 사람의 당초 취득가액으로 계산합니다. 이월과세라고 합니다.
장기보유특별공제는 최대 얼마까지 받나요
3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받습니다. 일반은 보유기간 연 2%로 최대 30%, 1세대 1주택은 보유와 거주를 더해 최대 80%입니다. 중과 대상 주택과 미등기 자산은 공제가 배제됩니다.
아파트를 자녀 여러 명에게 나눠 증여하면 증여세가 달라지나요
증여세는 재산을 받는 사람별로 계산합니다. 여러 자녀에게 나누면 각자 증여재산공제와 낮은 누진구간이 적용되어 세 부담이 달라질 수 있습니다. 다만 같은 사람에게 10년 안에 반복 증여하면 합산됩니다.
조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리
조합원입주권 비과세는 두 갈래입니다. 입주권 자체를 팔 때(소득세법 §89①4호)와 입주권을 든 채 주택을 팔 때(시행령 §156의2, 대체주택 특례 포함)로 나눠 요건을 정리했습니다.
종합부동산세는 공시가격 얼마부터 내나요
종합부동산세는 사람별로 보유한 주택 공시가격을 합산해, 1세대 1주택자는 12억원, 그 외에는 9억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다. 부부는 각자 공제받고, 매년 6월 1일이 기준일입니다.
집 살 때 취득세는 몇 퍼센트인가요
유상으로 사는 주택은 취득가액 6억원 이하 1%, 6~9억원 1~3%, 9억원 초과 3%입니다. 상속은 2.8%, 증여는 3.5%, 상가·토지는 4%입니다. 취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다.
오피스텔은 주택 수에 포함되나요
오피스텔은 실제 사용 용도로 판단합니다. 주거용으로 쓰면 다른 집의 취득세 중과·양도세 비과세·종합부동산세 판정에서 주택 수에 포함되고, 업무용이면 주택으로 보지 않습니다. 다만 오피스텔을 살 때 취득세는 주택이 아닌 건축물로 보아 4%입니다.
생애최초 주택 구입 취득세 감면을 받을 수 있나요
본인과 배우자가 모두 무주택이고 실제 거주할 목적으로 12억원 이하 주택을 사면 취득세를 최대 200만원(소형·저가 주택이나 인구감소지역 주택은 300만원)까지 감면받습니다. 2028년까지 한시 적용되며, 취득 후 3년 안에 팔거나 임대하면 추징됩니다.
상가나 토지를 팔 때 양도세율은 주택과 다른가요
상가·토지 등 일반 부동산은 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율입니다. 주택의 단기 세율(70%·60%)과 다릅니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 더해집니다.
상속받은 주택은 언제 팔아야 양도세가 유리한가요
기존에 집이 있으면 그 집을 먼저 팔 때 상속주택은 주택 수에서 빠져 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택 자체를 팔 때는 취득가액이 상속 당시 평가액이라, 상속 직후 팔수록 양도차익이 작습니다.
상속세를 안 내도 되는 재산 기준은 얼마인가요
배우자와 자녀가 있으면 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 최소 5억원을 더해 대체로 10억원까지, 배우자 없이 자녀만 있으면 일괄공제 5억원까지 상속세가 나오지 않는 경우가 많습니다.
상속세는 어떻게 계산하나요
상속세는 상속재산에서 공제를 뺀 과세표준에 10~50% 세율을 적용해 계산합니다. 배우자와 자녀가 있으면 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 최소 5억원을 빼줍니다. 상속재산 15억원을 예로 계산 흐름을 정리합니다.
자녀와 세대를 분리하면 각각 1주택 비과세를 받나요
1세대 판정은 주민등록상 분리가 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 봅니다. 자녀가 독립 세대 요건을 갖추지 못하면 주소만 옮겨도 같은 세대로 봅니다.
손주에게 바로 증여하면 세금이 더 나오나요
자녀를 건너뛰어 손주에게 바로 증여하면 증여세 산출세액에 30%가 더해집니다. 손주가 미성년자이고 증여재산이 20억원을 넘으면 40%입니다. 다만 자녀가 이미 사망한 경우에는 할증이 없습니다.
잔금일과 등기일 중 언제가 양도일 기준인가요
양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)입니다. 잔금일이 분명하지 않거나 잔금 전에 등기를 넘긴 경우에는 등기접수일이 기준입니다. 상속·증여로 취득한 자산은 상속개시일이나 증여받은 날입니다.
양도세 신고를 안 하거나 늦게 내면 가산세가 얼마나 붙나요
신고를 아예 안 하면 무신고가산세 20%, 적게 신고하면 과소신고가산세 10%가 붙습니다. 부정한 방법이면 40%로 올라갑니다. 여기에 납부지연가산세가 하루 단위로 별도로 더해집니다.
대출 낀 집을 물려주는 부담부증여, 세금이 줄어들까요
부담부증여는 채무를 함께 넘기는 증여입니다. 채무만큼은 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가, 나머지에는 수증자에게 증여세가 붙습니다. 증여세는 줄지만 양도세가 새로 생기고, 부모·자녀 간에는 채무 인수가 자동 인정되지 않습니다. 증여분에는 취득세(조정+공시 3억↑ 12% 중과)도 별도로 붙고, 토지거래허가구역에서는 임대보증금 승계형이 사실상 어렵습니다.
부모님 아파트를 증여받으면 증여세가 얼마 나오나요
증여세는 (증여재산가액 − 증여재산공제) × 세율로 계산합니다. 부모에게 받으면 성인 자녀는 10년간 5천만원(미성년 2천만원)을 공제하고 나머지에 10~50% 누진세율이 붙습니다. 아파트는 시가(유사매매사례가액)로 평가합니다.
다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요
다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료돼, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도분에 중과가 다시 적용됩니다. 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙고 장기보유특별공제도 배제됩니다.
12억 넘는 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요
1세대 1주택이라도 양도가액 12억원을 넘으면 초과분에만 과세합니다. 과세 양도차익은 (양도가액-12억)/양도가액 비율만큼이고, 장기보유특별공제로 최대 80%까지 줄어듭니다.
일시적 2주택, 기존 집은 언제까지 팔아야 비과세인가요
갈아타기로 일시적 2주택이 됐다면 새 집을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 집을 팔면 종전 집을 1세대 1주택으로 보아 비과세받습니다. 종전 집 취득 1년 후 새 집을 샀어야 하고, 종전 집은 2년 보유 요건도 갖춰야 합니다.
자녀에게 10년간 증여세 없이 얼마까지 줄 수 있나요
직계존속이 주면 성인 자녀는 10년간 5천만원, 미성년 자녀는 2천만원까지 증여세 없이 받습니다. 배우자 6억, 그 밖의 친족 1천만원. 결혼이나 출산이 있으면 별개로 최대 1억원을 더 받을 수 있습니다.
증여와 상속, 어느 쪽이 세금이 유리한가요
정답은 상황마다 다릅니다. 상속은 배우자가 있으면 일괄공제 5억과 배우자공제 최소 5억으로 약 10억까지 공제됩니다. 증여는 성인 자녀 10년간 5천만원만 공제됩니다. 재산이 크거나 오를 자산이면 미리 나눠 주는 증여가 유리할 수 있습니다.
조정대상지역 주택, 2년을 살아야 비과세되나요
취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년을 채워야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 거주기간은 주민등록이 아니라 실제 거주한 기간으로 판정합니다.
1세대 1주택, 2년 안 채우고 팔면 양도세는 어떻게 되나요
1세대 1주택 비과세는 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주도 2년)가 기본 요건입니다. 2년을 못 채우면 비과세가 빠지고, 보유기간이 짧을수록 높은 단기세율이 붙습니다.
상속·증여받은 아파트, 유사매매사례가액을 직접 조회하는 법
상속·증여받은 아파트는 시가로 신고하고, 그 시가는 대개 유사매매사례가액으로 잡습니다. 홈택스는 최신 거래 반영에 시차가 있고 유사사례 기준도 까다롭습니다. taxjang.com/yusamaemae는 국토부 실거래를 직접 불러와 세목별 평가기준일에 맞는 유사사례를 골라 주고, 확장기간(전 2년)까지 함께 보여줍니다.
같은 아파트 증여인데 증여세와 취득세의 시가가 다르게 잡히는 이유
증여받은 부동산은 증여세와 취득세의 평가기준일이 다릅니다. 증여세는 증여일(소유권이전등기 접수일, 상증령 §24①1호), 취득세는 취득일(무상취득의 계약일, 지방세령 §20①)을 기준으로 시가를 봅니다. 기준일이 어긋나면 잡히는 유사매매사례가액도 달라질 수 있습니다.
상속주택 양도세 · 다주택 중과 제외 3가지
조정대상지역 상속주택을 다주택자가 팔면 2026년 5월 10일 이후 양도분은 다주택 중과가 원칙이다. 그래도 상속받은 날부터 5년 내 양도, 공동상속의 소수지분, 일시적 2주택 비과세 세 가지 중 하나면 중과에서 빠진다. 특히 일시적 2주택은 2023년 2월 28일 개정으로 비과세 요건을 모두 충족해야 배제되도록 강화됐다. 근거 조문(소득세법 시행령 제167조의10·제167조의3)과 함께 정리했다.
가족끼리 싸게 거래한 값도 유사매매사례가액이 될까
특수관계인과의 거래가 객관적으로 부당하다고 인정되면 매매사례가액에서 제외됩니다(상증령 §49①1호 단서 가목). 유사매매사례가액에도 같은 제외가 적용되고, 취득세 시가인정액에도 동일한 규정이 있습니다(지방세령 §14①1호 단서). 다만 특수관계인 거래라고 무조건 빠지는 것이 아니라, 값이 부당해야 빠집니다.
2027년 코인 세금, 언제부터 얼마나 내나
2026년까지 판 코인은 세금이 없고, 2027년 1월 1일 이후 양도·대여분부터 기타소득으로 분리과세된다. 한 해 순이익에서 250만원을 뺀 금액에 20%, 첫 신고는 2028년 5월.
공공매입임대주택 지을 땅 팔면 · 양도세 10% 감면
공공주택사업자와 약정한 사업자에게 2027년 12월 31일까지 주택 건설용 토지를 팔면 양도소득세의 10%를 감면받는다. 다만 토지·건물을 함께 팔면 토지분만 감면되고 건물분은 안분해 제외된다.
양도소득세 이월과세 총정리
배우자·직계존비속에게서 증여받은 부동산 등을 10년(주식 1년) 내 양도하면 취득가액을 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세(소득세법 §97조의2). 요건·효과·배제사유(수용·1세대1주택·비교과세)와, 일부 지분을 증여받아 함께 양도할 때 세액비교를 지분별로 할 수 있는지의 쟁점까지 정리했다.
종부세 당초안 vs 정부안 · 숫자로 비교
8월 3일 당초안과 9월 1일 국무회의 정부안의 종합부동산세 차이를 비거주 공제·세부담상한 중심으로 숫자와 예시로 비교합니다. 비거주 1주택 공제는 9억에서 12억으로, 부부 공동명의 비거주는 각 4억에서 6억으로, 세부담상한은 200%에서 150%로 조정됐습니다. 국회 통과 전 정부안입니다.
종부세 개편 정부안 의결 — 비거주 인하·상한 인상은 철회
2026년 9월 1일 국무회의에서 종합부동산세 정부안이 의결됐습니다. 1세대 1주택 기본공제를 실거주는 14억 원으로 올리고 비거주는 12억 원으로 현행 유지하며, 당초안의 세부담 상한 200% 인상은 철회해 150%를 유지합니다. 국회 심사가 남은 정부안이라 2026년 종부세에는 적용되지 않습니다.
협의분할 전에 확인할 7가지, 상속인마다 주택 사정이 다릅니다
상속세 총액은 분할 비율로 달라지지 않습니다. 그러나 취득세·양도세·종합부동산세·배우자 상속공제는 누가 얼마를 받았느냐로 달라집니다. 협의분할서에 도장을 찍기 전에 상속인별로 확인할 일곱 가지를 정리했습니다.
같은 집, 같은 상속인. 분할만 바꿨더니 달라진 것들
상속세 총액은 분할 비율로 달라지지 않습니다. 그러나 같은 아파트를 똑같이 나누느냐, 소유자를 정해 나누느냐에 따라 공동상속인 전원의 취득세가 2.8%와 0.8%로 갈립니다. 기존주택 비과세는 어느 쪽이든 지켜지고, 배우자 몫은 2차 상속까지 놓고 정합니다.
상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요?
공동상속주택 소수지분은 취득세·양도소득세에서 기간 제한 없이 주택 수에서 빠집니다. 종합부동산세만 상속 5년이 지나면 지분 40%·공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 조건을 따집니다.
배우자 차용증 없이 산 아파트, 증여세가 다시 계산된 이유
자금출처조사에서 취득자금 전액을 증여로 본 처분이 다시 계산됐습니다. 차용증은 사본뿐이고 이자 증빙도 부실했지만, 양도대금을 즉시 배우자에게 돌려준 이체 내역이 결론을 갈랐습니다.
상속받은 차, 시가표준액으로 낮게 신고해도 될까
상속·증여받은 차량은 정해진 순서로 평가합니다. 상속개시일 앞뒤 6개월 내 매매가액이 있으면 그 값이 시가이고, 없으면 재취득 예상가액·장부가액·지방세법상 시가표준액 순으로 내려갑니다(상증법 §60·§62, 상증령 §52①).
2년 전 거래를 시가로 본 상속세, 가격이 급변했다면 다툴 수 있습니다
평가기간이 지난 매매사례가액을 평가심의위원회 심의로 시가 삼은 상속세 부과가 경정됐습니다. 계약일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있으면 그 거래가격은 시가가 되지 못합니다(조심 2026서1363).
취득세 일시적 2주택도 2년으로 · 양도세·종부세와 같은 기준에 맞춰집니다
2026년 8월 26일 지방세제 개편안에 취득세 일시적 2주택 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 내용이 담겼습니다. 3주 앞서 나온 국세 개편안과 조건이 같아, 세 세목의 처분기한이 조정대상지역끼리 2년으로 정렬됩니다.
양도세·상속세·증여세 신고 놓쳤을 때, 가산세 20%에 하루 0.022%가 더해집니다
신고기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 하루 0.022%(연 8.03%)의 납부지연가산세가 함께 부과됩니다. 기한후신고로 감면되는 것은 무신고가산세뿐이고, 상속세와 증여세는 신고세액공제 3%까지 놓칩니다.
배우자 상속공제, 최대 30억까지 · 한도와 분할기한
배우자 상속공제는 최소 5억, 최대 30억입니다. 실제 상속받은 금액, 법정상속분 상당액, 30억 중 가장 작은 금액이 한도이고, 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 분할과 등기를 마쳐야 합니다.
동거주택 상속공제, 6억원까지 · 요건과 10년 동거
부모를 10년 이상 모시고 한집에 산 무주택 자녀가 그 집을 상속받으면 주택가액의 100퍼센트를 최대 6억원까지 공제합니다. 10년은 사망일에서 거꾸로 세며, 사망일까지 동거가 이어져 있어야 합니다.
가족끼리 싸게 넘겼더니 매매가 아니라 증여, 2026년 취득세가 이렇게 바뀌었습니다
배우자나 직계존비속에게 시세보다 낮은 값에 넘기면 2026년부터는 대가를 지급한 사실을 증명해도 증여로 봅니다. 차액 3억원 또는 30%가 기준이고, 6월부터는 지분으로 나눠도 전체 기준으로 판단합니다.
조정대상지역 일시적 2주택, 10월부터 처분기한이 2년으로 줄어듭니다
2026년 세법개정안에 조정대상지역끼리 이사한 경우 종전주택 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 내용이 담겼습니다. 적용은 10월 1일 양도분부터, 8월 3일 이전 계약자는 3년이 그대로 유지됩니다.
증여받은 집을 1년 만에 팔아도 단기세율 70%가 아닙니다
이월과세가 적용되면 세율 판정 보유기간을 증여자의 취득일부터 기산해 단기세율이 아닌 기본세율로 계산합니다. 다만 취득가액도 함께 바뀌어 양도차익이 커지고, 이월과세가 배제되는 네 가지 경우에는 단기세율이 그대로 적용됩니다.
2026 세제개편안 상생임대 양도기한과 유의점
개편안대로 확정되면 상생임대 특례에 양도기한이 생깁니다. 종료 시점별 양도기한과 연장·갱신 시 유의점을 정리했습니다.
거주주택 비과세, 받으면 손해인 경우도 있습니다
자동말소된 임대주택을 둔 채 거주주택을 5년 이내에 팔면 비과세가 적용됩니다. 다만 그 순간 임대주택의 비과세 구간이 거주주택 양도일 이후로 줄어듭니다.
자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택 언제 팔아야 하나
재건축에 들어간 임대주택은 등록말소 전에 거주주택을 팔아야 비과세됩니다. 이미 말소됐다면 말소와 철거 중 어느 쪽이 먼저였는지로 결과가 갈립니다.
비거주 부부 공동명의 종부세, 세 가지가 한꺼번에 불리해집니다
2026년 세제개편안대로 확정되면 거주하지 않는 부부 공동명의 1주택은 기본공제, 공정시장가액비율, 세액공제 세 항목이 한꺼번에 불리해집니다. 기본공제 최대치는 18억원에서 12억원으로 내려가고, 15년을 보유했어도 거주기간이 없으면 보유공제가 사라집니다.
부부 공동명의는 다주택자가 아닙니다, 1세대 1주택자에서 빠질 뿐입니다
2026년 세제개편안에서 부부 공동명의 1주택이 다주택자로 과세된다는 이야기가 돌고 있습니다. 다주택자로 분류되는 것이 아니라 종부세법상 1세대 1주택자에서 빠지면서 공정시장가액비율과 기본공제 계산식 두 항목에 같은 기준이 적용됩니다.
부부 공동명의 종부세, 개편안대로 확정되면 거주 여부가 유불리를 가릅니다
2026년 세제개편안대로 확정되면 부부 공동명의 1주택의 종합부동산세는 거주 여부에서 갈립니다. 개별 납부는 거주 시 합계 18억원, 비거주 시 합계 12억원이 공제되고, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 14억원, 비거주 12억원입니다.
다주택 중과 한시완화, 올해 판 집도 2027년 5월 확정신고에서 완화 · 2027·2028년 세율표
2026년 세제개편안은 조정대상지역 다주택 양도세 중과 가산율을 2027년과 2028년 두 해만 낮춥니다. 이미 2026년에 판 주택도 2027년 5월 확정신고에서 완화세율 대상이 되는 특례가 함께 담겼습니다.
세제개편안 발표 뒤 주목받는 교환 매매, 세금은 매매와 똑같습니다
집을 서로 맞바꾸는 교환도 소득세법상 양도라서 두 사람 모두 양도소득세를 내고, 받은 집의 취득세도 각자 냅니다. 교환가액은 감정평가와 차액 정산을 거쳐야 실지거래가액으로 인정되며, 정산하지 않으면 증여세 문제가 따라옵니다.
조정대상지역 임대주택, 중과배제·합산배제만 막히고 거주주택 비과세는 장기 등록하면 유지
조정대상지역에서 취득한 임대주택은 양도세 중과배제와 종부세 합산배제만 배제되고, 거주주택 비과세와 임대소득 감면은 조정대상지역과 무관하게 받습니다. 단, 거주주택 비과세는 장기일반민간임대주택(10년) 등록 기준이며 2025년 6월 신설된 단기(6년)로 등록하면 조정대상지역 취득분은 제외됩니다.
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취득세·보유세·양도세(1세대 1주택·다주택 중과)·증여세·상속세·일시적 2주택·가산세까지. 상황별로 어떤 계산기를 쓰는지 안내합니다.
2026 세제개편안 부동산세 총정리, 보유공제가 거주공제로 바뀝니다
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 부동산 세제를 양도세 장특공제, 다주택 중과, 종부세 기본공제까지 조문과 함께 정리했습니다.
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