칼럼
부동산 세금을 실무 기준으로 쉽게 정리합니다.
상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요?
공동상속주택 소수지분은 취득세·양도소득세에서 기간 제한 없이 주택 수에서 빠집니다. 종합부동산세만 상속 5년이 지나면 지분 40%·공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 조건을 따집니다.
배우자 차용증 없이 산 아파트, 증여세가 다시 계산된 이유
자금출처조사에서 취득자금 전액을 증여로 본 처분이 다시 계산됐습니다. 차용증은 사본뿐이고 이자 증빙도 부실했지만, 양도대금을 즉시 배우자에게 돌려준 이체 내역이 결론을 갈랐습니다.
상속받은 차, 시가표준액으로 낮게 신고해도 될까
상속·증여받은 차량은 정해진 순서로 평가합니다. 상속개시일 앞뒤 6개월 내 매매가액이 있으면 그 값이 시가이고, 없으면 재취득 예상가액·장부가액·지방세법상 시가표준액 순으로 내려갑니다(상증법 §60·§62, 상증령 §52①).
2년 전 거래를 시가로 본 상속세, 가격이 급변했다면 다툴 수 있습니다
평가기간이 지난 매매사례가액을 평가심의위원회 심의로 시가 삼은 상속세 부과가 경정됐습니다. 계약일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있으면 그 거래가격은 시가가 되지 못합니다(조심 2026서1363).
취득세 일시적 2주택도 2년으로 · 양도세·종부세와 같은 기준에 맞춰집니다
2026년 8월 26일 지방세제 개편안에 취득세 일시적 2주택 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 내용이 담겼습니다. 3주 앞서 나온 국세 개편안과 조건이 같아, 세 세목의 처분기한이 조정대상지역끼리 2년으로 정렬됩니다.
양도세·상속세·증여세 신고 놓쳤을 때, 가산세 20%에 하루 0.022%가 더해집니다
신고기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 하루 0.022%(연 8.03%)의 납부지연가산세가 함께 부과됩니다. 기한후신고로 감면되는 것은 무신고가산세뿐이고, 상속세와 증여세는 신고세액공제 3%까지 놓칩니다.
배우자 상속공제, 최대 30억까지 · 한도와 분할기한
배우자 상속공제는 최소 5억, 최대 30억입니다. 실제 상속받은 금액, 법정상속분 상당액, 30억 중 가장 작은 금액이 한도이고, 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 분할과 등기를 마쳐야 합니다.
동거주택 상속공제, 6억원까지 · 요건과 10년 동거
부모를 10년 이상 모시고 한집에 산 무주택 자녀가 그 집을 상속받으면 주택가액의 100퍼센트를 최대 6억원까지 공제합니다. 10년은 사망일에서 거꾸로 세며, 사망일까지 동거가 이어져 있어야 합니다.
가족끼리 싸게 넘겼더니 매매가 아니라 증여, 2026년 취득세가 이렇게 바뀌었습니다
배우자나 직계존비속에게 시세보다 낮은 값에 넘기면 2026년부터는 대가를 지급한 사실을 증명해도 증여로 봅니다. 차액 3억원 또는 30%가 기준이고, 6월부터는 지분으로 나눠도 전체 기준으로 판단합니다.
조정대상지역 일시적 2주택, 10월부터 처분기한이 2년으로 줄어듭니다
2026년 세법개정안에 조정대상지역끼리 이사한 경우 종전주택 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 내용이 담겼습니다. 적용은 10월 1일 양도분부터, 8월 3일 이전 계약자는 3년이 그대로 유지됩니다.
증여받은 집을 1년 만에 팔아도 단기세율 70%가 아닙니다
이월과세가 적용되면 세율 판정 보유기간을 증여자의 취득일부터 기산해 단기세율이 아닌 기본세율로 계산합니다. 다만 취득가액도 함께 바뀌어 양도차익이 커지고, 이월과세가 배제되는 네 가지 경우에는 단기세율이 그대로 적용됩니다.
2026 세제개편안 상생임대 양도기한과 유의점
개편안대로 확정되면 상생임대 특례에 양도기한이 생깁니다. 종료 시점별 양도기한과 연장·갱신 시 유의점을 정리했습니다.
거주주택 비과세, 받으면 손해인 경우도 있습니다
자동말소된 임대주택을 둔 채 거주주택을 5년 이내에 팔면 비과세가 적용됩니다. 다만 그 순간 임대주택의 비과세 구간이 거주주택 양도일 이후로 줄어듭니다.
자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택 언제 팔아야 하나
재건축에 들어간 임대주택은 등록말소 전에 거주주택을 팔아야 비과세됩니다. 이미 말소됐다면 말소와 철거 중 어느 쪽이 먼저였는지로 결과가 갈립니다.
비거주 부부 공동명의 종부세, 세 가지가 한꺼번에 불리해집니다
2026년 세제개편안대로 확정되면 거주하지 않는 부부 공동명의 1주택은 기본공제, 공정시장가액비율, 세액공제 세 항목이 한꺼번에 불리해집니다. 기본공제 최대치는 18억원에서 9억원으로 내려가고, 15년을 보유했어도 거주기간이 없으면 보유공제가 사라집니다.
부부 공동명의는 다주택자가 아닙니다, 1세대 1주택자에서 빠질 뿐입니다
2026년 세제개편안에서 부부 공동명의 1주택이 다주택자로 과세된다는 이야기가 돌고 있습니다. 다주택자로 분류되는 것이 아니라 종부세법상 1세대 1주택자에서 빠지면서 공정시장가액비율과 기본공제 계산식 두 항목에 같은 기준이 적용됩니다.
부부 공동명의 종부세, 개편안대로 확정되면 거주 여부가 유불리를 가릅니다
2026년 세제개편안대로 확정되면 부부 공동명의 1주택의 종합부동산세는 거주 여부에서 갈립니다. 개별 납부는 거주 시 합계 18억원, 비거주 시 합계 8억원이 공제되고, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 14억원, 비거주 9억원입니다.
다주택 중과 한시완화, 올해 판 집도 2027년 5월 확정신고에서 완화 · 2027·2028년 세율표
2026년 세제개편안은 조정대상지역 다주택 양도세 중과 가산율을 2027년과 2028년 두 해만 낮춥니다. 이미 2026년에 판 주택도 2027년 5월 확정신고에서 완화세율 대상이 되는 특례가 함께 담겼습니다.
세제개편안 발표 뒤 주목받는 교환 매매, 세금은 매매와 똑같습니다
집을 서로 맞바꾸는 교환도 소득세법상 양도라서 두 사람 모두 양도소득세를 내고, 받은 집의 취득세도 각자 냅니다. 교환가액은 감정평가와 차액 정산을 거쳐야 실지거래가액으로 인정되며, 정산하지 않으면 증여세 문제가 따라옵니다.
조정대상지역 임대주택, 중과배제·합산배제만 막히고 거주주택 비과세는 장기 등록하면 유지
조정대상지역에서 취득한 임대주택은 양도세 중과배제와 종부세 합산배제만 배제되고, 거주주택 비과세와 임대소득 감면은 조정대상지역과 무관하게 받습니다. 단, 거주주택 비과세는 장기일반민간임대주택(10년) 등록 기준이며 2025년 6월 신설된 단기(6년)로 등록하면 조정대상지역 취득분은 제외됩니다.
부동산 세금 계산기 10종, 팔지 물려줄지 직접 비교해 보세요
취득세·보유세·양도세(1세대 1주택·다주택 중과)·증여세·상속세·일시적 2주택·가산세까지. 상황별로 어떤 계산기를 쓰는지 안내합니다.
2026 세제개편안 부동산세 총정리, 보유공제가 거주공제로 바뀝니다
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 부동산 세제를 양도세 장특공제, 다주택 중과, 종부세 기본공제까지 조문과 함께 정리했습니다.
와이제이 택스 라운지 계산기 이용 안내
집을 살 때부터 보유·양도·상속증여, 신고 기한까지. 부동산 세금을 단계별로 직접 계산해 보는 도구를 안내합니다.