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Re: 임대주택/거주주택 양도소득세 비과세 문의
2019-11-18 10:28
작성자 : 장민
조회 : 342
첨부파일 : 0개

안녕하세요^^

문의 사항에 대한 답변 드리겠습니다.

질문하신 내용을 살펴보면 거주예정인 3번 주택은 거주기간 2년 이상의 요건을 충족하게 되기 때문에

비과세 받을 수 있을 것으로 판단되며

1번 주택의 경우 소득세법시행령 155조 20항에 의거

생애 "한" 차례만 거주주택을 "최초"로 양도하는 경우에 한정하여 비과세 하고

거주목적 장기임대주택(1번 주택)에 대해서는 직전거주주택(3번 주택) 양도일 후의 기간분에 대해서만

비과세를 적용 받을 수 있습니다.

소득세법 시행령 155조 20항

<20> 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(2019.02.12 개정)

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이태욱님께서 쓴 글
 

안녕하세요 질문 드립니다.

현재 부부 공동명의로 아래 3개의 주택을 보유 및 보유 예정입니다.
(현재는 전세 살고 있습니다. 2020년 3월 실거주용 아파트 입주예정)

1. 서울시 동대문구 청량리 다가구 주택(투기지역)
    -. 취득일: 2016년 5월
    -. 비   고: 4가구를 임대함(전세 1가구, 월세 3가구)

2. 서울시 강서구 가양동 아파트(투지지역)
    -. 취득일: 2018년 5월
    -. 비   고: 2018년 9월 임대개시 후 임대(준공공임대)

3. 경기도 안양시 동안구 아파트(조정대상지역)
    -. 취득예정: 2020년 3월 잔금예정(실거주용)

[질문]
   주택을 매도하려고 하는 예상 순서는
   2번 주택 매도 → 3번 주택 매도 → 1번 주택 매도 예정입니다.
   신규 취득 3번 주택은 약 10년간 거주  거주 예정이며,
   2번주택은 임대 의무 기간 종료 후 매도 예정입니다.
  그리고 나서 1번 주택에 대한 의무기간 충족 후 3번 주택 매도
  1번 주택 입주 후 거주기간 2년 후 매도 예정입니다.
  이때 2번 주택은 장기 임대주택 관련 양도세 감면, 3번 주택은 실거주 2년에 따른 양도세 비과세
  1번 주택은 임대 사업자 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지요?

소중한 답변 부탁드립니다.

 참고사항:
    1번 다가구 주택은 대지/연면적(86㎡/123.01㎡) 입니다.(80년대 주택)
    실제 가구는 1층 71.21㎡(2가구) 과 2층51.8㎡(2가구) 인데 건축물 대장에는 1가구로 나와 있습니다.

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